Решение № 2А-991/2020 2А-991/2020~М-845/2020 М-845/2020 от 3 сентября 2020 г. по делу № 2А-991/2020

№ 2а-991/2020

УИД № 44RS0028-01-2020-001173-74


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 сентября 2020 г.

г. Кострома

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Гурьяновой О.В.,

при секретаре судебного заседания Метельковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО «Шунга» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права в части требования о предоставлении отказа муниципального образования от преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Шунга» (далее - ЗАО) обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Управление Росреестра по Костромской области) о признании незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права в части требования о предоставлении отказа муниципального образования от преимущественного права покупки. Административный иск обоснован тем, что ЗАО на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДДММГГГГ № принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 1 780 кв.м. ДДММГГГГ между ФИО1 и ЗАО был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Документы были сданы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Костромской области. Уведомлением от ДДММГГГГ регистрация прав на земельный участок была приостановлена. Решение мотивировано тем, что на государственную регистрацию не предоставлен документ, подтверждающий отказ от преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации - Костромская область и муниципального образования, а также заявление на регистрацию ипотеки. Не согласившись с мнением регистратора в части непредоставления отказа от преимущественного права покупки, генеральный директор ЗАО обратился к руководителю Управления Росреестра по Костромской области с письменными возражениями, в которых указал, что согласно постановлению администрации Шунгенского сельского поселения № от ДДММГГГГ «О переоформлении права бессрочного (постоянного) пользования участков ЗАО «Шунга» на право собственности» ЗАО предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №, выделенный из земельного участка с кадастровым номером №, который впоследствии был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №. При этом на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером № расположено кирпичное строение некапитального характера, в связи с чем оборот данного земельного участка должен регулироваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и отказ от преимущественного права покупки в соответствии со ст. 6 Закона Костромской области от 05 марта 2004 г. № 172-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» не требуется. На указанное обращение был получен ответ, согласно которому Управление Росреестра по Костромской области настаивало на обязательном предоставлении отказа от права преимущественной покупки. Поскольку отказ от преимущественного права покупки предоставлен на регистрацию не был, уведомлением от ДДММГГГГ в регистрации прав на земельный участок было отказано по тем же причинам. С вышеуказанным отказом ЗАО не согласно. Полагает, что действие Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1 ст. 8) не распространяется на относящиеся в землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального жилищного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется нормами Земельного кодекса РФ. Земельный кодекс РФ не содержит ограничений при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе в виде обязательного предоставления отказа от преимущественного права покупки. На отчуждаемом земельном участке находится нежилое помещение, материл стен - кирпич. Просят признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Костромской области от ДДММГГГГ об отказе в государственной регистрации права в части требования о предоставлении отказа муниципального образования от преимущественного права покупки.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Шунга» ФИО2 административный иск поддержал по доводам и основаниям в нем изложенным. Пояснил, что закон № 101-ФЗ регулирует отношения, связанные с сельскохозяйственными угодьями, это специальный закон для распределения сельскохозяйственных угодий. Спорный земельный участок вначале был земельным участком для сельскохозяйственных угодий. Расположенные на них здания были перепрофилированы под жилье, там живут люди, а на этом земельном участке стоит сарай. Они выделили этот участок своему работнику для строительства жилого помещения. Строение, находящееся на земельном участке регистрировать не намерены. При регистрации прав на земельный участок не должен применяться закон № 101-ФЗ.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области ФИО3 в судебном заседании административный иск не признала. Обратила внимание, что ЗАО «Шунга» принадлежит участок относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство. Сделки с земельными участками сельхозпроизводства регулируются законом № 101-ФЗ и законом Костромской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Есть определенная процедура продажи земель. Про эту процедуру указали в отзыве на административный иск и в обжалуемом отказе. Не предусмотрено в данном случае исключений. На кадастровом учете здание не стоит, права на него не зарегистрировано. Из иска следует, что участок сельхозназначения. Кроме того, в договоре указано, что оплата имущества с рассрочкой платежа, поэтому должен быть залог недвижимости в пользу ЗАО. Полгала, что административный иск удовлетворению не подлежит.

Заинтересованное лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом по месту регистрации.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованного лица Департамент имущественных и земельных отношений администрации Костромской области просили рассматривать дело без участия их представителя. Направили в суд отзыв, в котором указали, что извещения от ЗАО о намерении осуществить продажу земельного участка с кадастровым номером № в департамент не поступало. Кроме департамента имеет преимущественно право покупки муниципальное образование Костромской области, в границах которого расположен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, по цене, за которую он продается. Вопрос об удовлетворении административного иска оставили на усмотрение суда.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как видно из материалов административного дела, ЗАО на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1780 кв.м, расположенный по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

ДДММГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ЗАО (продавец) был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. При этом оплата по договору осуществляется по графику платежей, последний платеж ДДММГГГГ

Документы были сданы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Костромской области.

Уведомлением от ДДММГГГГ регистрация прав на земельный участок была приостановлена, в связи с тем, что на государственную регистрацию не предоставлен документ, подтверждающий отказ от преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации - Костромская область и муниципального образования, а также не представлено заявление на регистрацию ипотеки.

Генеральный директор ЗАО обратился к руководителю Управления Росреестра по Костромской области с письменными возражениями, в которых указал, что согласно постановлению администрации Шунгенского сельского поселения № от ДДММГГГГ «О переоформлении права бессрочного (постоянного) пользования участков ЗАО «Шунга» на право собственности» ЗАО предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №, выделенный из земельного участка с кадастровым номером №, который впоследствии был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №. На отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером № расположено кирпичное строение некапитального характера, в связи с чем оборот данного земельного участка должен регулироваться нормами - Земельного кодекса РФ и отказ от преимущественного права покупки в соответствии со ст. 6 Закона Костромской области от 05 марта 2004 г. № 172-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» не требуется.

На данные возражения получен ответ, в котором Управление Росреестра по Костромской области вновь указало на обязательное предоставление отказа от права преимущественной покупки.

Так как отказ от преимущественного права покупки предоставлен на регистрацию не был, уведомлением от ДДММГГГГ в регистрации прав на земельный участок ЗАО было отказано по тем же основаниям.

Разрешая административный иск ЗАО «Шунга», суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон N 101-ФЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Частью 3 статьи 8 Закон N 101-ФЗ установлено, что в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

В силу ст. 6 Закона Костромской области от 05.03.2004 N 172-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» Костромская область имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случая, установленного частью 2 настоящей статьи (ч. 1).

Муниципальное образование Костромской области, в границах которого расположен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, в случае, если Костромская область в течение 20 дней со дня получения извещения о намерении продать земельный участок откажется от покупки (ч. 2).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения извещает администрацию Костромской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (ч. 3).

Если Костромская область или муниципальное образование Костромской области в случае, предусмотренном настоящей статьей, откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца земельного участка о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец земельного участка вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу на условиях, указанных в извещении, и не ниже указанной в извещении цены (ч. 4).

Принимая решение об отказе в осуществления действий по регистрации права на земельный участок, регистратор указал, что заявителем не представлен документ, подтверждающий отказ муниципального образования от покупки земельного участка, в связи с чем установил несоответствие представленных для государственной регистрации документов требованиям законодательства Российской Федерации.

Кроме того, поскольку договор купли-продажи предусматривал условие о рассрочке платежа, проданный земельный участок признается находящимся в залоге у продавца, в силу следующего.

Согласно ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

При таких обстоятельствах, учитывая, что среди документов, представленных в регистрирующий орган в целях регистрации перехода права собственности на земельный участок от ЗАО к ФИО1 отсутствовали документы, подтверждающие соблюдение требований ст. 8 Закона N 101-ФЗ и требований ст. 6 Закона Костромской области от 05.03.2004 г. N 172-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области», а также заявление о регистрации ипотеки, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по Костромской области принимая решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, действовало в рамках закона и возложенных на него полномочий.

Доводы административного истца суд во внимание не принимает, так как они основаны на неправильном толковании вышеприведенных норм закона.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения административного иска ЗАО «Шунга» не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175, 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ЗАО «Шунга» в удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права в части требования о предоставлении отказа муниципального образования от преимущественного права покупки отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

О.В. Гурьянова.

Решение суда в окончательной форме

изготовлено 08 сентября 2020 г.