Апелляционное определение № 33-326/2026 33-9744/2025 от 13 января 2026 г.

Судья Уркаев О.О. № 33-9744/2025

Дело № 2-1084 (1)/2025

64RS0034-01-2025-001362-30


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Бурловой Е.В.,

судей Балабашиной Н.Г., Попильняк Т.В.,

при ведении протокола секретарем Бондаренко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 02 сентября 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судья Бурловой Е.В., объяснения представителя ФИО1 – ФИО2 (действующей на основании доверенности), полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды.

Исковые требования обоснованы тем, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: «для размещения домов индивидуальной застройки» на основании договора аренды №, заключенного 03 марта 2017 года с администрацией Расковского МО Саратовского муниципального района Саратовской области, договора замены стороны в обязательстве от 02 октября 2023 года по договору аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года.

Земельный участок предоставлен в аренду на срок 20 лет.

Договором аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года предусмотрено условие о внесении арендной платы равными долями от указанной в п. 3.1 суммы не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января путем перечисления на расчетный счет № (п. 3.2 договора).

Из содержания п. 3.1 договора следует, что годовой размер арендной платы за участок указан в приложении № к договору. Расчет арендной платы, определенный в приложении № к договору, является неотъемлемой частью договора.

Согласно данному приложению № размер арендной платы в год составляет 880 рублей 04 копейки (л.д. 16).

Истцом указано, что ФИО1 не внесена арендная плата более двух раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы, в связи с чем судебным приказом мирового судьи судебного участка № 2 Краснокутского района Саратовской области № 2-3913/2024 от 03 декабря 2024 года с ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате за период с 05 октября 2023 года по 30 сентября 2024 года в сумме 317 рублей 98 копеек, пени в размере 55 рублей 97 копеек.

В соответствии с п.п. 6 п. 4.1.3 договора данное обстоятельство является основанием для предъявления арендатором к арендодателю требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

16 декабря 2024 года в адрес ответчика направлено предупреждение с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени, а также предупреждение о расторжении договора в случае невыполнения указанных требований, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

В связи с этим 23 января 2025 года ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: «для размещения домов индивидуальной жилой застройки», сроком на 20 лет.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 02 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований администрации МО «Город Саратов» отказано.

На решение суда администрацией МО «Город Саратов» подана апелляционная жалоба, в которой ее автор просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные исковые требования удовлетворить, поскольку является доказанным образование у истца задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года, требование истца о погашении задолженности по истечении тридцати дней с момента его предъявления ответчиком не исполнено.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, сведений о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционных жалобах и в возражениях на апелляционные жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По общим правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ определено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Основанием заявленных исковых требований явилось то, что ответчиком допущено нарушение порядка внесения арендной платы, предусмотренного п. 3.2 договора аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года, а именно арендная плата не внесена более двух раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы, в связи с чем судебным приказом мирового судьи судебного участка № 2 Краснокутского района Саратовской области № 2-3913/2024 от 03 декабря 2024 года с ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате за период с 05 октября 2023 года по 30 сентября 2024 года в сумме 317 рублей 98 копеек, пени в размере 55 рублей 97 копеек.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что на основании платежного поручения № от 08 августа 2025 года истцом произведена оплата по договору аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года на денежную сумму в размере 1 000 рублей, а также 21 июня 2024 года с акционерным обществом «Саратовское предприятие городских электрических сетей» (далее – АО «СПГЭС») заключен договор №-т об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям для электроснабжения указанного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствует указанная истцом задолженность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года, а также со стороны ответчика предпринимаются меры по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем посчитал, что оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года по доводам истца не имеется, приняв решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права, соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы о том, что, поскольку является доказанным образование у истца задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года, требование истца о погашении задолженности по истечении тридцати дней с момента его предъявления ответчиком не исполнено, то имеются все основания для удовлетворения исковых требований, являются несостоятельными.

В силу толкования, содержащегося в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 №О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства№ разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, арендодатель публичного земельного участка вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей в полном объеме или в той его части, при котором арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Если такое нарушение (его последствия) были устранены арендатором в разумный срок, то оно не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Вместе с тем, после уплаты долга арендатором за пределами данного срока арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, при непредъявлении арендодателем такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга арендодатель лишается права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно п. 1 ст. 319.1 ГК РФ, в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

В соответствии с пунктом 3 той же статьи, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Статьей 319 ГК РФ определено, что сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Как указано выше, на основании платежного поручения № от 08 августа 2025 года истцом произведена оплата по договору аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года на денежную сумму в размере 1 000 рублей, то есть истцом в полном объеме погашена задолженность, при наличии которой истец полагал возможным предъявить ответчику требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года.

Исполнение ответчиком предупреждения от 16 декабря 2024 года о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности в тридцатидневный срок с момента направления предупреждения только 08 августа 2025 года в соответствии с приведенными выше разъяснениями позволяло истцу обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Вместе с тем, допущенное ответчиком нарушение в виде неуплаты задолженности за период 05 октября 2023 года по 30 сентября 2024 года в сумме 317 рублей 98 копеек, а также пени в размере 55 рублей 97 копеек, с учетом того, что денежная сумма в размере 1 000 рублей также погашает последующие арендные платежи, свидетельствует о несущественном нарушении ответчиком условий договора аренды земельного участка № от 03 марта 2017 года, а поэтому суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что, фактически являясь арендатором спорного земельного участка с 02 октября 2023 года, ФИО1 предпринимает меры к его освоению, заключив 21 июня 2024 года с АО «СПГЭС» договор №-т об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям для электроснабжения указанного земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую правовую оценку, постановил законное и обоснованное решение. Все доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 ГПК РФ. Повода для их иной оценки судебная коллегия не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 02 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи