Решение № 2-3679/2025 2-3679/2025~М-195/2025 М-195/2025 от 20 ноября 2025 г. по делу № 2-3679/2025

Дело №

УИД: №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

24 сентября 2025 года <адрес>

Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Шкаленковой М.В., при секретаре Шуваевой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора притворным, заключенным с нарушением требований закона, переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании договора притворным, заключенным с нарушением требований закона, переводе прав и обязанностей покупателя.

В обоснование иска ФИО1 указала на то, что на основании заочного решения Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ за истцом признано право собственности на ? долю в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>, а за ее бывшем супругом Гиверцем Сашей признано право собственности на ? долю в указанной квартире.

ДД.ММ.ГГ бывший супруг совершил отчуждение принадлежащей ему ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>, по договору купли-продажи доли квартиры, заключенному с ФИО4 Впоследствии ФИО4 продал указанную долю за 8 000 000 руб. ФИО3 по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГ. ФИО1 указывает на то, что ее преимущественное право покупки продаваемой доли, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, было нарушено, поскольку она не была надлежащим образом уведомлена о намерении ФИО4 продать свою долю. Кроме того, указывает, что цена продажи, указанная в договоре купли-продажи между ответчиками, является явно завышенной и не соответствует рыночной стоимости, что свидетельствует о фиктивности сделки и умышленном создании препятствий для реализации ее преимущественного права.

Истец ФИО1 уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд признать договор купли-продажи доли в размере ?, в праве общей долевой собственности в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО3 и ФИО4 притворным, прикрывающим фактическую сделку, осуществленную ФИО4 и ФИО3, на других существенных основаниях, по другой цене предмета договора, а также заключенным с нарушением требований ч. 3 ст. 250 ГК РФ; установить цену продажи спорной доли в размере 4 013 700 руб. и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по цене 4 013 700 руб.

Поскольку ДД.ММ.ГГ ФИО1 подарила принадлежащую ей ? долю в праве собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес> ФИО2, суд произвел замену стороны истца в части требований в отношении ? доли в спорной квартире с ФИО5 на ФИО2

Истец ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель истца ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал, по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено судом при данной явке.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 до марта 2013 года являлась собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>.

Вступившим в законную силу заочным решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>, признана совместно нажитым имуществом ФИО1 и ФИО6 (бывший супруг истца) за ними признано по 1/2 доли на квартиру за каждым.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 заключила с Плис Н.Я., действующей от имени ФИО2 договор дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру, по условиям которого ФИО1 подарила своему сыну ФИО2 принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>.

Таким образом, в настоящее время ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>.

Ранее, ДД.ММ.ГГ между ФИО7, действующей от имени ФИО6 и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли квартиры, согласно которому ФИО6, от имени которого действует ФИО7, продает, а ФИО4 покупает на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую на праве собственности ? долю в праве собственности на <адрес>, находящуюся по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес> (п.1 договора). Согласно п.4 договора стороны оценили указанную квартиру в 8 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, согласно которому ФИО4, продал ФИО3 принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес> (п.1 договора).

Согласно п.4 договора стороны оценили указанную долю в квартире в 8 000 000 руб.

В соответствии с п. 4.2 договора стороны пришли к соглашению, что расчет между ними производится следующим образом:

- денежная сумма в размере 3 750 000 руб. передана покупателем продавцу в качестве аванса, что подтверждается распиской продавца о получении денежных средств,

- для оплаты цены договора в размере 4 250 000 руб. покупатель до подписания настоящего договора открывает в пользу продавца покрытый безотзывной аккредитив в ПАО «Сбербанк России». Платеж по аккредитиву в размере 4 250 000 руб. производится после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору на имя покупателя на расчетный счет, открытый на имя продавца в ПАО Сбербанк. Способ исполнения аккредитива: по предоставлении документов, указанных в заявлении на открытие аккредитива. Стороны договорились, что окончательный расчет между ними подтверждается банковским документом о зачислении платежа по аккредитиву в полном размере на указанный расчетный счет в качестве оплаты цены договора.

Принимая решение о продаже ФИО3 ? доли в спорной квартире ФИО4 обратился к временно исполняющему обязанности нотариуса <адрес> ФИО8, который по его просьбе направил ФИО1 почтовым отправлением по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес> заявление с предложением о покупке доли квартиры.

Данное заявление было направлено 18.03.2024г, что подтверждается оттиском печати почтового отделения.

ФИО1 указывает на то, что фактически по этому адресу она не проживает. Из имеющихся доказательств следует, ФИО1 временно проживает за пределами РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 67 и 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи, с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Поскольку отсутствуют доказательства изменения ФИО1 своего адреса для корреспонденции, продавец доли действовал разумно и добросовестно, направив извещение по известному ему адресу регистрации ФИО1

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязанность по извещению о продаже доли была ФИО4 исполнена надлежащим образом.

В обоснование довода о том, что квартира продана по существенно заниженной цене, сделка совершена ФИО4 в ущерб интересам истца, ФИО1 представлен отчет №-О от ДД.ММ.ГГ, составленный ООО «Решение», согласно которому рыночная стоимость ? доли в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 3 436 000 руб.

Ответчиком ФИО3 представлен отчет №-ВВ/09.24 от ДД.ММ.ГГ, составленный ООО «Центр оценки и экспертизы собственности», согласно которому рыночная стоимость ? доли в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 7 235 000 руб.

В целях установления действительной рыночной стоимости спорной доли в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес> на момент совершения оспариваемой сделки, судом по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ЭКС Групп».

Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость ? доли в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Люберецкий р-он, <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 6 262 000 руб.

Суд принимает во внимание и признает допустимым доказательством по делу заключение судебной экспертизы ООО «ЭКС Групп», поскольку данное заключение является логичным и соответствует материалам дела, заключение составлено квалифицированным специалистом, имеющим специальные познания в данной области и право на составление данного заключения. Обстоятельств, на основании которых можно прийти к выводу о неясности или неполноте этого заключения, являющихся основаниями назначения дополнительной экспертизы, а так же обстоятельств, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности этого заключения, являющихся основаниями назначения повторной экспертизы (ст.87 ГПК РФ), судом не установлено. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ. Оснований не доверять выводам судебного эксперта не имеется.

В судебном заседании был опрошен эксперт проводивший экспертизу, который полностью поддержал заключение и выводы, изложенные в нем.

Суд отклоняет представленную стороной истца рецензию ООО «Центр независимых экспертиз» №-Э от ДД.ММ.ГГ на заключение судебной экспертизы, поскольку данное мнение специалиста, изложенное в виде рецензии, носит субъективный характер, не основано на материалах дела; исследование проведено по заявлению истца во внесудебном порядке, направлено на оценку соответствия экспертного заключения требованиям законодательства и экспертных методик. Между тем, оценка доказательств, каковым является экспертное заключение, входит в компетенцию суда, который оценивает доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности по своему внутреннему убеждению.

Судом также отклонено ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, и связано с необходимостью получения ответов на вопросы, связанные с проведенным исследованием для устранения сомнений и неясностей в экспертном заключении. В судебном заседании был допрошен эксперт, проводивший судебную экспертизу который подробно и мотивировано представил объяснения по всем заданным вопросам, разъяснил методику проведенного исследования и полученные в результате исследования выводы. Учитывая то, что заключение судебного эксперта содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы, оснований для назначения повторной экспертизы не имелось.

Отчет № ОЦ-35/25-01, выполненный ООО «ЭверКон» об иной стоимости рыночной доли в спорной квартире, проведенный вне рамок судебного процесса, не может считаться надлежащим доказательством для опровержения заключения судебной экспертизы, назначенной и проведенной в соответствии с требованиями ГПК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд учитывает, что цена, указанная в договоре, превышает рыночную стоимость, установленную экспертизой, на 21%. Указанное превышение цены по договору над рыночной стоимостью, по мнению суда, не является столь значительным, чтобы однозначно свидетельствовать о недобросовестности сторон сделки и умышленном завышении цены с целью нарушения преимущественного права истца.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Вместе с тем, ФИО1 не представила суду достаточных и бесспорных доказательств того, что между ответчиками существовал сговор с целью нарушения ее прав. Сам по себе факт превышения цены договора над рыночной стоимостью, без доказательств злоупотребления правом, не может служить основанием для признания сделки недействительной. Представленные аудиозаписи однозначно обстоятельства, заявленные истцом, также не подтверждают.

Таким образом, учитывая изложенное, оценив представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями вышеуказанных правовых норм, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи ? в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО3, притворным, прикрывающим сделку по другой цене предмета договора, заключенным с нарушением, установлении цены продажи доли квартиры в размере 4 013700 руб. и переводе прав и обязанностей покупателя по цене 4 013 700 руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд, через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Шкаленкова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ