Решение № 3А-793/2019 3А-96/2020 3А-96/2020(3А-793/2019;)~М-582/2019 М-582/2019 от 2 августа 2020 г. по делу № 3А-793/2019

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Красногорск Московской области

3 августа 2020 г.

Московский областной суд в составе председательствующего судьи Ершова В.В., при секретаре Овсянниковой А.Б.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-96/20 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регион Эстейт» к Министерству имущественных отношений Московской области и Управлению Росреестра по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, свои требования мотивируя тем, что результаты государственной кадастровой оценки повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, а также уточненных требований, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 51 300 000 (пятьдесят один миллион триста тысяч) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 6 156 000 (шесть миллионов сто пятьдесят шесть тысяч) руб.

Представитель административного истца в судебном заседании административный иск поддержал, просил удовлетворить.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом.

Учитывая положения ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508).

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами: <данные изъяты> и <данные изъяты>.

В отношении данных объектов установлена кадастровая стоимость: <данные изъяты> – 66 692 500 руб., <данные изъяты> – 8 683 350 руб.

По мнению административного истца, данная стоимость превышает их рыночную стоимость.

В обоснование требований административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО2

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 8 июля 2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО3

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составила 66 341 023 руб., а объекта с кадастровым номером <данные изъяты> – 7 960 923 руб.

С учетом спора об обоснованности выбора экспертом объектов-аналогов, определением суда от 21 ноября 2019 года назначена повторная судебная экспертиза, а ее проведение поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составила 51 300 000 руб., а объекта с кадастровым номером <данные изъяты> – 6 156 000 руб.

В суд от административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в обоснование своих требований указав, что выводы экспертизы являются ошибочными, в экспертном заключении имеются неустранимые противоречия, экспертом использованы недостоверные данные.

В судебном заседании представитель административного истца также заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертом допущен ряд грубейших нарушений, которые привели к существенному искажению итоговых значений рыночной стоимости объектов оценки.

В суд от представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» поступили письменные замечания по проведенной экспертизе.

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключения эксперта, учитывая ходатайства двух сторон по делу, для правильного рассмотрения и разрешения дела, определением Московского областного суда от 13 мая 2020 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением повторной экспертизы установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Также экспертом установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости равная их рыночной стоимости, а именно: рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составила 66 125 000 руб., а объекта с кадастровым номером <данные изъяты> – 7 935 000 руб.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключениям судебных оценочных экспертиз.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом <данные изъяты>

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Анализируя причины расхождения в выводах судебных экспертиз, суд отмечает, что эксперт <данные изъяты> выбрал объекты-аналоги, не в полном объеме сопоставимые с объектом оценки, а также некорректно определил примененные корректировки.

Суд также принимает во внимание, заявляя ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы представитель административного истца ссылался на то, что экспертом <данные изъяты> допущен ряд грубейших нарушений, которые привели к существенному искажению итоговых значений рыночной стоимости объектов оценки.

Таким образом, допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости является заключение повторной судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит удовлетворению частично, рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения <данные изъяты>, а не на основании заключения <данные изъяты>, как того просил административный истец.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 31 мая 2019 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Регион Эстейт», поданное в Московский областной суд 31 мая 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 66 125 000 (шестьдесят шесть миллионов сто двадцать пять тысяч) рублей;

<данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 7 935 000 (семь миллионов девятьсот тридцать пять тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ершов В.В.