Решение № 2-2035/2019 2-2035/2019~М-1808/2019 М-1808/2019 от 15 декабря 2019 г. по делу № 2-2035/2019

Дело № 2-2035/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2019 года г. Новый Уренгой

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа

в составе председательствующего судьи Серовой Т.Е.,

при секретаре Натальиной З.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Новый Уренгой об установлении рыночной стоимости изымаемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Администрации г. Новый Уренгой, ООО «Региональный экспертный центр» с требованием об установлении рыночной стоимости имущества. В обоснование требований указал, что является собственником <адрес> по <адрес> в г. Новый Уренгой, которую приобрел с привлечением кредитных средств банка в черновой отделке. Истцом была проведена внутренняя отделка квартиры: полы и потолки покрыты облицовочной плитки, поклейка обоев, установлена сантехника. 10.11.2017 г. распоряжением Правительства ЯНАО <адрес> в г. Новый Уренгой признан аварийным. 03.05.2018 г. принято Постановление Администрации г. Новый Уренгой об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд. Администрация г. Новый Уренгой предложила истцу заключить соглашение о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое помещение. <данные изъяты> в отчете от 24.08.2018 г. № 435/18 квартира истца оценена в сумму 3 083 076 руб. Предлагаемая взамен квартира 143 <адрес> в г. Новый Уренгой оценена в размере 3 600 597 руб. Истец считает, что определенная стоимость изымаемого ответчиком помещения не достоверна. Просит определить достоверный размер возмещения за изымаемое помещение, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, <адрес>, включающий рыночную стоимость квартиры с учетом долей в праве общей стоимости на общее имущество дома и земельного участка, а также величину убытков, причиненных изъятием.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя ФИО2, на иске настаивал.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании отказалась от исковых требований к <данные изъяты> и отказ этот принят судом. В этой части иска производство по делу прекращено. В остальной части иска представитель истца на иске настаивала, просила определить рыночную стоимость Объекта недвижимости в соответствии с заключением проведенной по делу оценочной экспертизы.

Представитель ответчика Администрации г. Новый Уренгой ФИО3 действующая на основании доверенности, в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями, указала, что оценка объекта недвижимости, проведенная

<данные изъяты> наиболее точно отражает рыночную стоимость изымаемого имущества. Она не согласна с размером убытков, причиненному собственнику изъятием имущества, который экспертом <данные изъяты> определен в сумме 31 400 руб.. В состав убытков включены расходы на анализ документов и юридическое сопровождение сделки в сумме 15000 руб. Данные расходы внесены неосновательно, поскольку все расходы по документальному оформлению сделки ложатся на Администрацию города, которая производит изъятие имущества.

Представитель <данные изъяты><данные изъяты> в судебное заседание не явилась, с иском не согласилась, просила исключить их из числа ответчиков и привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. В своих возражениях указала, что отчет, проведенный их экспертной организацией является достоверным и соответствует закону «Об оценочной деятельности».

Определением суда ООО «Региональный экспертный центр», занесенным в протокол судебного заседания, был исключен из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности <адрес> в г. Новый Уренгой общей площадью 46,3 кв.м.

Распоряжением Правительства ЯНАО от 10.11.2017 г. № 779-РП <адрес> в г. Новый Уренгой признан аварийным и подлежащим реконструкции (т. 1 л.д. 138).

Распоряжением Правительства ЯНАО от 1.07.2019 г. № 413-РП <адрес> в г. Новый Уренгой признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 137).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном чч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

В целях реконструкции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, <адрес>, главой Администрации г. Новый Уренгой постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты] площадью 4 820 кв.м., и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, в том числе, <адрес> в г. Новый Уренгой (т. 1 л.д. 20-23).

Письмом от 10.10.2018 г. Департамент имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой в связи с проводимыми на основании постановления Администрации г. Новый Уренгой от 03.05.2018 г. № 175 «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд» мероприятиями по изъятию для муниципальных нужд земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества направил истцу на рассмотрение и подписание: проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа; проект согласия на предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества; кадастровый паспорт земельного участка, подлежащего изъятию; кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, подлежащего изъятию; отчет об оценке возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества по <адрес>; отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в мкр. <адрес>

Согласно отчету № 435/18 от 24.08.2018 г., составленному <данные изъяты>, на 02.05.2018 г. рыночная стоимость <адрес> в г. Новый Уренгой с учётом ограниченных условий и сделанных допущений составляет 4139 000 руб., в том числе, жилое помещение – 3 083 076 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме (с учетом окр.) – 28 868 руб., доля земельного участка под жилым объектом – 1 012 056 руб., убытки, понесенные собственником в результате изъятия жилого помещения (с учетом окр.) – 15 000 руб., убытки, связанные с переездом – 13 350 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб. (т. 1 л.д. 25).

Не согласившись с установленной ценой на недвижимое имущество истец обратился в суд требованием об установлении реальной рыночной стоимости изымаемого имущества.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Если оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества является одним из доказательств и определенная им величина оценки не является в силу закона или иного нормативного акта обязательной, то законность данного отчета не может быть предметом самостоятельного иска.

Как установлено в судебном заседании, в связи с проводимыми мероприятиями по отселению граждан из дома, подлежащего реконструкции, истцу предоставлено жилое помещение по адресу <адрес>, где он уже фактически проживает в течение длительного времени.

Следовательно, его право на предоставление иного благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого не нарушено. Предметом спора может являться лишь рыночная стоимость изымаемого имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В соответствии с ч.ч. 7-8 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Не соглашаясь с составленным <данные изъяты> отчетом об оценке, истец указывает, что он не отражает реальной рыночной стоимости жилого помещения.

По ходатайству истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> № 04-09-ЭЗ/ 2019 от 3.12.2019 г., размер возмещения за изымаемое жилое имущество, а именно <адрес>, расположенную по адресу: ЯНАО, <адрес>, составляет 4 481 400 руб., включая: рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; рыночную стоимость квартиры; рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (общее имущество); убытков (реальный ущерб, упущенная выгода), причиненных собственнику изъятием земельного участка.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая экспертное заключение, проведенной по делу экспертизы суд учитывает, что оно не противоречит иным собранным по делу доказательствам.

Так, в материалах дела имеется копия договора купли-продажи <адрес> (на момент заключения строительный адрес – <адрес>), заключенного 22.07.2014г. между <данные изъяты> (Застройщик), с одной стороны, и ФИО1 (Участник долевого строительства), с другой стороны согласно которому цена объекта недвижимости составляет 3 828 000 руб.. (т. 1 л.д.6,7)

При этом, данная квартира передавалась Участнику без ремонта, только с так называемой «черновой» отделкой, куда входили следующие виды работ: установка входной металлической двери, затирка швов на потолке, устройство стяжки пола, установка окон, монтаж канализационных стояков и стояков с ХВС И ГВС, монтаж системы отопления, электрической разводки, остекление балкона, установка приборов учета, что подтверждается Приложением №2 к Договору (т. 1л.д.14).

На момент проведения <данные изъяты> Оценки (2018г.) в квартире был сделан ремонт, указанный оценщиком как стандартный (т. 1 л.д. 68).

Из объяснений представителя истца и фотографий, представленных суду ( т.1 л.д.165-208) следует, что квартира была полностью отремонтирована, установлено сантехническое оборудование, выполнена отделка, полов, потолков и стен.

Таким образом, квартира с ремонтом была оценена специалистами <данные изъяты>» в 3 083 076 руб., (с учетом стоимости доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка –в размере 4 124 000 руб.), что значительно меньше стоимости указанной квартиры на момент ее приобретения по состоянию на 2014 г. (3 828 000 руб.. ), когда в ней отделочных работ еще не производилось.

Экспертным заключением <данные изъяты> рыночная стоимость указанной квартиры определена в 4 450 000 руб. ( включая стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в сумме 61200 руб. и стоимость в праве общей долевой собственности на нежилые помещения в сумме 31 900 руб.), что наиболее объективно отражает ее реальную цену с учетом цены ее покупки.

Убытки вследствие изъятия объекта оценки определены экспертом в размере 31 400 руб., включая затраты на переезд, расходы на анализ документов, юридическое сопровождение сделки и на оформление права собственности на другое жилое помещение.

Доводы представителя <данные изъяты>» о том, что экспертом <данные изъяты> допущена ошибка при определении размера возмещения за изымаемое имущество, суд признает не состоятельными. Как следует из заключения <данные изъяты> размер возмещения (4 481 400 руб.) состоит из рыночной стоимости квартиры, которую эксперт оценил в 4 450 000 руб. и убытков в размере 31400 руб.

Как пояснил в судебном заседании эксперт <данные изъяты> ФИО5, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в сумме 61200 руб. и стоимость в праве общей долевой собственности на нежилые помещения в сумме 31 900 руб. включены в состав рыночной стоимости квартиры ( 4 450 000 руб.)

Поскольку сумма двух числовых показателей 4 450 000 руб. + 31400 руб. составляет 4 481 400 руб., ошибки в подсчете размера возмещения не имеется.

Доводы представителя Администрации о том, что экспертом при определении размера убытков неверно внесены затраты на анализ документов и юридическое сопровождение сделки, суд признает несостоятельными, поскольку положениями ст. ч.ч. 7-8 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. При этом перечень расходов, включаемых в размер возмещения, перечисленный в данной статье, не является исчерпывающим.

Как пояснил в судебном заседании эксперт <данные изъяты> ФИО5, включение в состав убытков затрат на анализ документов и юридическое сопровождение сделки произведено на основании изученной им практики изъятия имущества и анализа рыночных цен на указанные услуги. При отсутствии у граждан необходимых юридических познаний, при изъятии у них имущества для муниципальных нужд, они вынуждены обращаться за платными консультациями в компетентные органы. И данные расходы подлежат включению в общий размер возмещения.

Поскольку в соответствии со ст. 15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, в том числе расходов на восстановление нарушенного права, суд полагает, что включение в состав убытков при определении размера возмещения за изымаемое имущество вышеуказанных расходов на анализ документов и юридическое сопровождение сделки, не противоречит закону и направлено на защиту прав истца.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований не доверять заключению <данные изъяты> Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение составлено экспертом ФИО5, имеющем высшее образование, специальную подготовку в области оценки собственности, стаж работы в оценочной деятельности с 2007г.. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств того, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, суду не представлено. Не представлено суду и доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы. Выводы, содержащиеся в заключении, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка объекта оценки, а также на опыте и профессиональных знаниях. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета. Сторонами при рассмотрении дела не представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии действующему законодательству рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

Доводы стороны ответчика о том, что в экспертном заключении не учтена аварийность жилого дома, в связи с чем, рыночная стоимость квартиры должна быть уменьшена, суд признает не состоятельными.

Как установлено в судебном заседании, аварийность здания установлена вскоре после его ввода в эксплуатацию ( принята истцом 1.06.2016г., признана аварийной в мае 2018г.). Ответчиком не представлено доказательств вины истца в аварийности жилого помещения, приобретенного им как участником долевого строительства.

Следовательно, при определении рыночной стоимости жилого помещения, признание его непригодным к проживанию, учитываться не должно.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, <адрес> включающую рыночную стоимость квартиры с учетом долей в праве общей собственности на общее имущество дома и земельного участка, а также величину убытков, причиняемых изъятием в размере 4 481 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд.

Судья: Т.Е. Серова

Мотивированное решение изготовлено 16.12.2019г.