Решение № 2-710/2017 2-710/2017~М-309/2017 М-309/2017 от 27 марта 2017 г. по делу № 2-710/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 марта 2017 год <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Гараниной С.А.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда <адрес> гражданское дело по иску ООО «Славянский Дом» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору долевого участия,

установил:

ООО «Славянский Дом» обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО1, мотивировав его следующим.

ФИО3 и ФИО1 заключили между собой договор об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору Д/16 № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома."26" марта 2015 <адрес> принял в полном объеме право требования по Договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Истец обязался построить многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Участнику долевого строительства в собственность квартиру как объект долевого строительства в соответствии с п. 3.1. Договора, а Ответчик обязался уплатить Истцу обусловленную п. 4.1.1. Договором цену в размере 42 000 рублей за один кв. м. проектной площади квартиры, а всего 2 610 300 рублей за квартиру и принять её при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Также Договор содержит п. 4.4 следующего содержания: «4.4. Окончательный размер денежных средств по настоящему Договору определяется исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность Участника долевого строительства, в соответствии с обмерами, произведенными специализированной организацией.

По окончании строительства квартира была измерена специализированной организацией и её окончательная площадь составила 66,4 кв.м. При передаче Ответчику по акту от "ДД.ММ.ГГГГ квартиры (установлено и отмечено в акте), что ее площадь в соответствии с замерами составила 66,4 кв.м., т.е. соответственно увеличилась на 4,25 кв.м. Соответственно фактически Ответчик недоплатил 178 500 рублей. При этом указанные отклонения не существенны и не повлекли расторжение договора в одностороннем порядке. Истец неоднократно просил Ответчика в процессе личного и телефонного общения погасить образовавшуюся задолженность. Ответчик обещал, но обещание не выполнил. Письменную претензию Истца Ответчик проигнорировал, что подтверждается претензией № от "ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На основании вышеизложенного, просил суд взыскать с Ответчика в пользу Истца 78 500 рублей в счет Договора участия в долевом строительстве Д/16 № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с изменением площади квартиры; взыскать с Ответчика расходы Истца по уплате госпошлины в размере 4 770 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 поддержал заявленные исковые требования по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена в установленном порядке, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в которых указал, что участник долевого строительства ФИО3 (правопредшественник ФИО1) оплатил указанную в пункте 4.1.1. Договора цену Объекта долевого строительства, а именно 2.610.300 рублей, в полном объёме, что подтверждается выданной ООО «Славянский дом» справкой № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате по договору участия в долевом строительстве Д/16 № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 4.4.3. Договора окончательный расчет между сторонами должен быть произведен до момента подписания акта приема-передачи квартиры Участнику долевого строительства. Данная обязанность со стороны Участника долевого строительства исполнена надлежащим образом, что также подтверждается вышеуказанной справкой. Между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры в собственность ДД.ММ.ГГГГ Требования до подписания и на момент подписания акта приема-передачи квартиры со стороны застройщика по доплате денежных средств не поступало. С учетом изложенного, а также требований п. 11.2. Договора (Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями Договора и подписания акта приема-передачи квартиры), обязательства ответчика как Участника долевого строительства являются исполненными надлежащим образом и в полном объеме. При заключении Договора Застройщик принял на себя обязательства построить квартиру в четком соответствии, в том числе и по площади, проектной документации. К указанному выводу также приводит системное толкование пп. 1 п. 4 ст. 4, п. 1,2 ст. 7, п.1, 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ Специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что контролировать соблюдение параметров квартиры, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик. В свою очередь дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта. Заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону увеличения может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража. Таким образом, отклонение площади квартиры в ту или иную сторону от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта. Считаю, что требования истца неправомерны, поскольку превышение строительной площади свидетельствует о передаче Участнику долевого строительства квартиры ненадлежащего качества, поскольку в силу п. 8.1. Договора квартира должна соответствовать характеристикам, указанным в п. 3.3. Договора, в частности площади квартиры.

Пункт 4.4.1 договора предусматривают возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке, тем самым нарушая права потребителей, поскольку не позволяют дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора, и при отклонении метража, заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора и определить стоимость 1 кв. м отклонения фактической площади квартиры от проектной. В силу п.2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», цена договора может быть изменена при наличии двух составляющих: наличие в договоре долевого участия возможности изменения цены, случаев и условий её изменения; наличия соглашения сторон об изменении цены. Какого-либо соглашения об изменении цены договора в письменной форме, зарегистрированного в установленном порядке, между истцом и ответчиком не заключалось. В отсутствие заключенного в соответствующей форме между сторонами соглашения об изменении цены договора, требование о доплате фактически является односторонним изменением условия обязательства, что недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ.

Застройщик злоупотребил своими правами, что выразилось в изменении площади объектов долевого строительства в результате изменения толщины наружных стен на верхних этажах. Ответчик получил квартиру не соответствующую условиям договора, а а также вынужден нести дополнительные расходы по оплате дополнительной площади квартиры. Застройщик не предпринял мер по строительству квартиры максимально приближенной к проектной. Просил суд применить положения п.2ст.10 ГК РФ и отказать истцу в судебной защите в связи с злоупотреблением им, предоставленным ему правом.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Славянский Дом»( застройщик) и ФИО3( участник долевого строительства) заключен договор № № № (далее договор), согласно которому застройщик принял на себя обязательства построить и передать участнику долевого строительства жилое помещение – двухкомнатную квартиру на 11 этаже по адресу: <адрес> ( по проекту), проектной площадью 62,1 5 кв.м ( п. 2.1, 3.1- 3.3. договора). Договор зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 7-15).

В соответствии с п. 4.1.1. цена Договора составляет 2610300 руб. из расчета 42 000 рублей за один кв. м. проектной площади квартиры. Согласно п. 4.3. Договора полная оплата стоимости долевого участия в строительстве по договору должна быть произведена участником долевого строительства в следующем порядке: 2610300 руб. участник долевого строительства оплачивает до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.4. окончательный размер денежных средств по настоящему Договору определяется исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность Участника долевого строительства, в соответствии с обмерами, произведенными специализированной организацией. В случае, если общая площадь квартиры и/или лоджии окажется отличной от площади, указанной в п. 3.3 настоящего Договора, Стороны обязуются произвести перерасчет компенсируемых застройщику затрат на строительство объекта. Расчет стоимости разницы между фактической и проектной площадью квартиры с учетом лоджии осуществляется исходя из стоимости одного квадратного метра проектной площади Квартиры, указанной в п. 4.1.1. настоящего Договора ( п.4.4.1). В случае если фактическая площадь квартиры и/или лоджии больше проектной, то Участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 (десяти) банковских дней с момента его уведомления Застройщиком. В случае если фактическая площадь квартиры и/или лоджии меньше проектной, то Застройщик возвращает разницу Участнику долевого строительства в течение 10 (десяти) банковских дней с момента предоставления Застройщику банковских реквизитов, на которые подлежат возврату денежные средства (п.4.4.2). Окончательный расчёт Участника долевого строительства с Застройщиком по настоящему Договору должен быть произведён до момента подписания акта приёма- передачи квартиры Участнику долевого строительства ( п.4.4.3).

ФИО3 в счет оплаты по договору перечислил в ООО « Славянский Дом» 2610300 руб. в марте-апреле 2015г.( л.д. 21-23).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 и ФИО1 заключили между собой договор об уступке права требования по договору Д/16 № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Договор зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 16-18). ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Славянский Дом» передал ФИО1 объект долевого строительства по договору, о чем составлен акт приема- передачи. В акте указано, что застройщик передал квартиру общей площадью с лоджией 66,4 кв.м, квартира передана в качественном состоянии, строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с проектом, претензий по качеству работ нет (л.д. 19).

Кадастровым инженером ФИО6 произведены замеры построенной квартиры, согласно которым площадь квартиры без учета лоджии составляет 63,9 кв.м, площадь лоджии – 5кв.м ( л.д. 105). Согласно кадастрового паспорта на спорную квартиру общая площадь квартиры без учета лоджии составляет 63,9 кв.м ( л.д. 76).

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил ответчику претензию с требованием доплатить застройщику 178500 руб. за превышение строительной площади квартиры над проектной в течение 10 дней с момента получения уведомления (л.д. 20). Претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 27). В ответ на претензию ответчик сообщила, что требования истца являются неправомерными, поскольку превышение строительной площади свидетельствует о передаче участнику долевого строительства квартиры ненадлежащего качества ( л.д. 68).

Из материалов дела и объяснений представителя ответчика следует, что причиной увеличения площади построенной квартиры по сравнению с ее проектной площадью явились изменение проекта в части уменьшения толщины наружных стен дома в квартирах с 10 этажа (л.д. 80-84, 138), что связано с тем, что стены передают нагрузку с вышележащих этажей на нижележащие, далее на фундамент, ростверки, сваи, грунты. Проектной организацией выполнены конструктивные расчеты и просчитан оптимальный вариант толщины наружных стен в целях уменьшения нагрузки на фундамент. За счет этого площадь квартиры увеличилась на 3, 75 кв.м. Кроме того, за счет выполненной перепланировки (перенос внутриквартирных перегородок) площадь квартиры увеличилась еще на 0,5 кв.м ( л.д. 112-114).

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.1 ст.5 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Из условий договора долевого участия, заключенного сторонами спора, следует, что цена договора определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади объекта долевого строительства, а именно: 42 тыс. руб. за 1 кв.м. Из анализа положений гл.4 договора следует, что цена договора в сумме 2610300 руб., определенная как проектная площадь квартиры, умноженная на стоимость кв.м 42 тыс. руб., является не окончательной. Договором установлено, что окончательный размер денежных средств, подлежащих оплате по договору, определяется исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность Участника долевого строительства, в соответствии с обмерами, произведенными специализированной организацией. Расчет стоимости разницы между фактической и проектной площадью квартиры осуществляется исходя из стоимости одного квадратного метра проектной площади квартиры.

Поскольку по результатам обмера квартиры, произведенной кадастровым инженером, площадь построенной квартиры увеличилась по сравнению с проектной на 4,25 кв.м ( с учетом понижающего коэффициента для лоджии – 0,5), что сторонами на оспаривалось, с ответчика в пользу истца в соответствии с п. 4.4., 4.4.1, 4.4.2 договора подлежит взысканию 178500 руб. из расчета стоимости 1 кв.м -42 тыс. руб. ( 4,25 *42000).

Довод представителя ответчика о том, что истцом неправомерно в одностороннем порядке изменено условие договора о цене, что противоречит ст.16 Закона о защите прав потребителя, ст. 452,310 ГК РФ, п.2 ст.5 214-ФЗ, согласно которому изменение цены договора долевого участия в строительстве возможно при наличии в договоре возможности изменения цены, случаев и условий ее изменения, наличия соглашения сторон об изменении цены, судом отклоняется. Сторонами цена договора определена исходя из стоимости одного квадратного метра жилого помещения с условием уточнения данной площади по результатам строительства объекта. Данное условие ответчиком не изменялось, стоимость 1 кв.м площади не изменена. Окончательный расчет цены произведен в соответствии с условиями договора исходя из стоимости за 1 кв.м ( 42 тыс. руб.) площади построенной квартиры по результатам обмера, произведенной кадастровым инженером. Результаты обмера ответчиком не оспаривались. Представитель ответчика указал также, что разница в 0,5 кв.м, образовавшаяся в результате перепланировки, ответчиком не оспаривается, выразил готовность оплатить данную разницу.

Довод представителя ответчика о том, что отклонение площади квартиры от проектной является существенным изменением качественной характеристики, что свидетельствует о передаче квартиры ненадлежащего качества, судом также не могут быть приняты, поскольку доказательств наличия недостатков (дефектов) в объекте долевого строительства ответчиком не представлено. Жилой дом принят в эксплуатацию, объект долевого строительства с указанием новой площади принят ответчиком без замечаний, что подтверждается актом приема- передачи. Само по себе отличие проектной площади квартиры от фактической не свидетельствует о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства. Возможность изменения площади квартиры предусмотрено вышеуказанными пунктами договора. Кроме того, п. 3.7 договора предусматривает возможность застройщика без согласования с участником долевого строительства вносить в процессе строительства корректировки и изменения в проектную документацию не противоречащие строительным нормам и правилам и не ухудшающие параметры объекта долевого строительства и объекта недвижимости. Доказательств того, что внесенные изменения в проектную документацию в части изменения толщины стен с 10 этажа противоречат строительным нормам и правилам и ухудшают параметры объекта долевого строительства и объекта недвижимости не представлено. Довод ответчика о возможном ухудшении теплопередачи ничем не подтвержден. Кроме того, ответчик не лишен права обратиться в суд с иском к застройщику по поводу качества объекта долевого строительства.

Подписание акта приема-передачи квартиры между сторонами не может свидетельствовать об исполнении ответчиком своих обязательств по оплате цены договора, как утверждает ответчик, поскольку данный документ свидетельствует о передаче объекта долевого строительства и принятии его участников долевого строительства (ст.8 214-ФЗ) и не доказывает факт оплаты денежных средств в счет выполнения обязательств по договору. Поскольку ответчиком доказательств оплаты полной стоимости квартиры по результатам уточнения площади после введения объекта в эксплуатацию не представлено, обязательства ответчика по оплате цены договора нельзя считать прекращенными надлежащим исполнением.

Наличие злоупотребления правом со стороны истца при заключении и исполнении договора долевого участия судом не установлено. Стороны самостоятельно и по своей воле вправе определять содержание и условия договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вышеуказанные пункты договора закрепляют обоюдные обязанности сторон по возврату либо доплате денежных средств при отклонении фактической площади передаваемых квартир от соответствующей проектной площади. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон. Следовательно, разумный баланс интересов при заключении истцом и ответчиками договоров участия в долевом строительстве не нарушался. Отклонение фактической площади квартир от проектной не является нарушением прав ответчика, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, на непригодность квартир для проживания. Кроме того, объект долевого участия был построен, квартира принята дольщиком по акту приема-передачи в размере фактической площади. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика претензий к истцу по исполнению договоров.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

С ответчика в пользу истца на основании ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л ;

Исковые требования ООО «Славянский Дом» к ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Славянский Дом» 178500 рублей в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № №, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4770 руб., а всего взыскать 183270 (сто восемьдесят три тысячи двести семьдесят) руб.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Гаранина С.А.

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГг.