Апелляционное определение № 33-685/2026 от 31 марта 2026 г.

№ 33-685/2026 (2-441/2925) судья Петракова А.А.

УИД 62RS0003-01-2024-004065-97


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 апреля 2026 года г. Рязань

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Кондаковой О.В.,

судей Соловова А.В., Маклиной Е.А.,

при секретаре Карповой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о признании договора купли-продажи гаража недействительным и применении последствий недействительности сделки, с апелляционной жалобой истца ФИО4 на решение Октябрьского районного суда г.Рязани от 29 апреля 2025 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании договора купли-продажи гаража недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Соловова А.В., объяснения представителя истца ФИО4 по доверенности ФИО6, представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО7, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи гаража и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО4 указала, что является собственником здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Автокооператив «Щит», гаражный бокс №. 27.11.2023 года она выдала нотариальную доверенность ФИО1 на право продажи принадлежавшего ей на праве собственности гаража. В дальнейшем между ней и ФИО1 сложились неприязненные отношения, и, поскольку у нее отсутствовала материальная возможность оплатить нотариусу государственную пошлину за отмену доверенности, она 25.05.2024 года обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода объекта недвижимости без личного участия собственника. 30.05.2024 года она получила от Управления Росреестра по Рязанской области уведомление о том, что запись о невозможности регистрации внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Несмотря на наличие указанной записи, 05.06.2024 года был зарегистрирован переход права собственности принадлежащего ей спорного гаражного бокса на основании договора купли-продажи от 30.04.2024 года, заключенного от ее имени ФИО1 по доверенности с ответчиком ФИО5 В ответ на ее обращение Управлением Росреестра по Рязанской области 18.07.2024 года было сообщено о проведении служебной проверки, по результатам которой к государственному регистратору применено дисциплинарное взыскание в виде выговора, и рекомендовано обратиться в суд. Указывает, что гараж выбыл из ее владения помимо воли, поскольку, не имея возможности отозвать доверенность, выданную ФИО1, она обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области, которым, в нарушение требований законодательства, без ее участия, был зарегистрирован переход права собственности принадлежащего ей гаража.

С учетом уточнений, истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи гаража с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Автокооператив «Щит», гаражный бокс №, заключенного 30.04.2024 года от имени истца ФИО4 с ответчиком ФИО5; применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, а именно, прекратить за ответчиком ФИО5 право собственности на гараж с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>Б, Автокооператив «Щит», гаражный бокс №; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о государственной регистрации за ответчиком ФИО5 права собственности на гараж с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>Б, Автокооператив «Щит», гаражный бокс №; признать за истцом ФИО4 право собственности на гараж с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>Б, Автокооператив «Щит», гаражный бокс №.

В ходе производства по делу к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена ФИО1

Суд, постановив обжалуемое решение, отказал ФИО4 в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец ФИО4 просит решение Октябрьского районного суда г.Рязани от 29 апреля. 2025 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции были допущены нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав истца. Истец обращалась в Росреестр с заявлением о невозможности государственной регистрации без ее личного участия. Росреестр признал неправомерность действий по регистрации перехода прав на гараж, то есть по мнению апеллятора спорная сделка совершена с нарушением требований закона и в силу этого является недействительной, однако данная информация судом первой инстанции при принятии решения не была принята во внимание.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу и дополнениям к ней ответчик ФИО5 и ее представитель по доверенности ФИО7 просят решение Октябрьского районного суда г.Рязани от 29 апреля. 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 03 сентября 2025 года, решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 29 апреля 2025 года отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования ФИО4 к ФИО5 о признании договора купли-продажи гаража недействительным и применении последствий недействительности сделки, удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09 декабря 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 03 сентября 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО4 по доверенности ФИО6, поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО7, возражала против доводов апелляционной жалобы, просила в её удовлетворении отказать, решение Октябрьского районного суда г.Рязани от 29 апреля. 2025 года оставить без изменения.

Истец ФИО4, ответчик ФИО5, а также иные лица. участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своевременно и в надлежащей форме. Судебная коллегия, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, пришла к выводу о возможности рассмотреть настоящее дело в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность решения суда проверена судебной коллегией по гражданским делам Рязанского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в обжалуемой части в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Исследовав и проанализировав материалы гражданского дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены либо изменения постановленного решения.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. ст. 554, 555, 556 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 3 статьи 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

На основании ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно статье 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Заключение сделки представителем предусмотрено законом и само по себе сделку не порочит (статья 182 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО4 являлась собственником гаражного бокса № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>Б, Автокооператив «Щит», на основании договора купли-продажи гаражного бокса от 09.11.2020 года. Право собственности ФИО4 на указанный гаражный бокс зарегистрировано в ЕГРН 18.11.2020 года, запись о регистрации за №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.05.2024 года.

27.11.2023 года истец ФИО4 выдала доверенность серии № на имя ФИО1, удостоверенную нотариусом Рязанского нотариального округа Рязанской области ФИО2, зарегистрированную в реестре №, которой уполномочила последнюю продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей гаражный бокс с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>Б, Автокооператив «Щит», гаражный бокс №.

30.04.2024 года между ФИО4 в лице представителя ФИО1, действующей на основании указанной доверенности от 27.11.2023 года, именуемой продавцом, и ФИО5, именуемой покупателем, заключен договор купли-продажи гаража, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора гаражный бокс № с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, Автокооператив «Щит», гаражный бокс №, в размере 250 000 рублей. Указанная сумма путем подписания расписки передается покупателем продавцу полностью до момента подписания договора (пункты 1, 3, 4, 5 договора).

В соответствии с передаточным актом от 30.04.2024 года обязательства по передаче гаражного бокса выполнены сторонами в полном объеме.

Согласно расписке от 30.04.2024 года ФИО1 действующая на основании доверенности от имени ФИО4 получила от ФИО5 денежные средства в размере 250000 руб. за гаражный бокс по договору купли-продажи гаража, заключенному сторонами 30.04.2024 года.

Из представленной в материалы дела представителем ответчика ФИО8 квитанции к приходному кассовому ордеру № от 25.07.2024 года следует, что ФИО5 оплатила Автокооперативу «Щит» членские взносы за 2024 год в размере 5600 рублей.

Судом также установлено, что 25.05.2024 года ФИО4 обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода объекта недвижимости без личного участия собственника в отношении спорного гаражного бокса.

Управление Росреестра по Рязанской области 30.05.2024 года уведомило ФИО4 о внесении 30.05.2024 года в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления от 25.05.2024 года сведений о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, зарегистрированного от 18.11.2020 года № без личного участия собственника (его законного представителя), на гаражный бокс.

Также, 30.05.2024 года в Управление Росреестра по Рязанской области поступили заявления ФИО1 – представителя ФИО4 по доверенности, удостоверенной ФИО2, нотариусом Рязанского нотариального округа Рязанской области 27.11.2023 года за №, о государственной регистрации перехода прав и ФИО5 о государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи гаража от 30.04.2024 года. Обращение представлено заявителем в форме документов на бумажном носителе 30.05.2024 года посредством личного обращения в Территориальный отдел по Октябрьскому району г. Рязани ГБУ РО «МФЦ Рязанской области».

05.06.2024 года государственным регистратором ФИО3 (отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Рязанской области), зарегистрирован переход прав на гаражный бокс с кадастровым номером № от ФИО4 к ФИО5

Из ответа Управления Росреестра по Рязанской области от 18.07.2024 года следует, что в отношении государственного регистратора ФИО3 Управлением Росреестра по Рязанской области проведена служебная проверка, по результатам которой государственному регистратору применено дисциплинарное взыскание в виде выговора.

03.10.2024 года истец ФИО4 отменила доверенность серии №, выданную ФИО1 на продажу гаражного бокса, что подтверждается распоряжением серии №, удостоверенного 03.10.2024 года нотариусом Рязанского нотариального округа <адрес> ФИО2 зарегистрированного в реестре №.

В обосновании заявленных требований истец ФИО4 указывала на то, что договор купли-продажи гаража от 30.04.2024 года является недействительным, поскольку ею в установленном порядке было подано заявление в Управление Росреестра по Рязанской области о невозможности государственной регистрации перехода объекта недвижимости без личного участия собственника, но несмотря на это Управлением был зарегистрирован переход права собственности. На момент заключения договора купли-продажи и осуществления государственной регистрации доверенность была действующая, поскольку у нее отсутствовала материальная возможность оплатить нотариусу государственную пошлину за отмену доверенности. Она обращалась к ФИО1 с просьбой вернуть выданную ею доверенность. Также указала, что денежных средств от продажи гаражного бокса от ФИО1 она не получала.

Разрешая заявленные ФИО4 исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, исходил из того, что подача заявления о невозможности государственной регистрации перехода объекта недвижимости без личного участия собственника не может являться самостоятельным безусловным основанием для признания договора недействительным, поскольку юридически значимым обстоятельством по делу при оспаривании сделки является установление волеизъявление истца - было ли оно направлено на отчуждение принадлежащему ему гаражного бокса, при этом суд установил, что ФИО4 не оспаривалось, что ею выдавалась нотариальная доверенность на имя ФИО1 на совершение сделки и заключения договора купли-продажи спорного гаражного бокса, поскольку она хотела продать свой гараж, анализируя содержание нотариальной доверенности серии №, выданной истцом 27.11.2023 года, суд исходил из буквального ее содержания, а именно, что ФИО4 уполномочивает ФИО1 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей гаражный бокс с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Автокооператив «Щит», гаражный бокс №, с правом подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить деньги любым законным способом, зарегистрировать в связи с продажей все необходимые права и документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что истец ФИО4, как собственник гаражного бокса, имела волю на его отчуждение, для чего выдала доверенность с предоставлением всех предусмотренных законом полномочий необходимых для заключения договора купли-продажи, в связи с чем заключая договор купли-продажи гаража, ФИО1 действовала от имени истца в соответствии с доверенностью, которая на момент заключения договора купли-продажи и государственной регистрации отменена не была, то есть имела полномочия на заключение договора купли-продажи гаражного бокса за цену и на условиях по своему усмотрению, и обращения в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода прав, в связи с чем суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

При этом, отклоняя доводы истца, суд указал, что факт регистрации перехода при наличии вышеуказанного запрета основанием для признания договора купли-продажи гаража недействительным не является. Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода объекта недвижимости без личного участия собственника, не ограничивает представителя, который действует по действующей доверенности, заключать договора на распоряжение имуществом, а является препятствием в регистрации перехода права собственности по данной сделке без личного участия собственника, что не является основанием для признания недействительной сделки, заключенной представителем в пределах представленных собственником полномочий. Сам факт наличия зарегистрированного заявления о регистрации сделки в присутствие истца не свидетельствует о том, что ФИО4 не желала совершить указанную сделку.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает, что они основаны на правильном применении норм материального права при надлежащей оценке имеющихся в деле доказательств.

В пунктах 1, 7, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно пункту 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, обоснованно не нашел законных оснований для признания действий ответчика ФИО5 недобросовестными, доказательств недобросовестного поведения ФИО1, направленного против интересов доверителя представлено не было, в частности приняв во внимание обстоятельство того, что ФИО4 к нотариусу об отмене доверенности не обращалась.

В силу п. 2 п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка установленным обстоятельствам, в том числе обстоятельствам выдачи ФИО4 нотариальной доверенности на имя ФИО1 на совершение сделки и заключения договора купли-продажи спорного гаражного бокса, с правом получения денежных средств, то, что доверенность не отменялась и не отзывалась, как на дату заключения оспариваемого договора, так и на дату его государственной регистрации. Факт оплаты денежных средств подтверждаются распиской, которые получены уполномоченным стороной истца лицом ФИО1

Кроме того, суд первой инстанции отклоняя доводы истца о том, что она не имела возможности обратиться к нотариусу для удостоверения распоряжения об отмене доверенности ввиду трудного материального положения, дал им надлежащую оценку, ссылаясь на сведения из ПАО Сбербанк о действующих счетах, открытых на имя ФИО4 и поступления на них денежных средств.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника не ограничивает представителя, действующего по актуальной нотариальной доверенности, заключать договоры на распоряжение имуществом, а является препятствием в регистрации перехода права собственности по данной сделке без личного участия собственника, что не является основанием для признания недействительной сделки, заключенной представителем в пределах представленных собственником полномочий.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, по существу сводятся к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность судебного постановления не влияют, оснований для его отмены, в том числе по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Октябрьского районного суда г.Рязани от 29 апреля 2025 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ФИО4 - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2026 г.

Председательствующий

Судьи