Решение № 2А-609/2019 2А-609/2019~М-535/2019 М-535/2019 от 6 августа 2019 г. по делу № 2А-609/2019

УИД 10RS0017-01-2019-000773-72 Дело № 2а-609/2019
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 августа 2019 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Вакуленко Л.П.,

при секретаре Ефремовой Г.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра по РК) о признании незаконным решения об отказе в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости,

установил:

административный истец обратился в суд с настоящим иском по тем основаниям, что 30.04.2019 административным ответчиком было принято решение о приостановлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, на котором расположен объект недвижимости. Административный истец не согласен с принятым решением, в связи с чем просил признать незаконным и отменить указанное решение, а также обязать Управление Росреестра по РК в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости – объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, по заявлению ФИО1 от 18.04.2019.

Впоследствии административный истец уточнил заявленные требования, указав, что 30.07.2019 административным ответчиком принято решение об отказе в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости в связи с истечением срока приостановления действий от 30.04.2019. Отказ мотивирован тем, что срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером на конце :<Номер обезличен> истек 23.01.2019. Оснований считать его возобновленным на неопределенный срок в силу ст. 610 ГК РФ не имеется. ФИО1 не согласен с принятым решением и просит его признать незаконным и отменить, а также обязать Управление Росреестра по РК в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости – объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, по заявлению ФИО1 от 18.04.2019. В обоснование требований указывает, что договор аренды земельного участка от 24.01.2014 на основании п. 2 ст. 422 ГК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте его проведения.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РК по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Суду представлены возражения, в которых административный истец указывает, что 07.03.2014 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) на основании договора аренды земельного участка от 24.01.2014 №2855 внесена запись о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуальной жилой застройки, общая площадь 1358 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, в пользу ФИО4 Договор аренды заключен сроком по 23.01.2019. 02.08.2017 в ЕГРН на основании соглашения от 13.07.2017 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №2855 от 24.01.2014, заключенному между ФИО4 и ФИО1, внесена запись об аренде вышеуказанного земельного участка в пользу ФИО1 18.04.2019 от ФИО1 поступило заявление об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости по адресу: <Адрес обезличен> от 30.04.2019 осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав приостановлено в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на землю. Основанием для приостановления послужил вывод Управления об истечении срока действия представленного договора аренды. Позиция административного ответчика сводится к тому, что договоры аренды земельных участков, заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат прекращению после истечения срока действия договора без возможности их пролонгации в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Просят в удовлетворении административного иска отказать.

Заинтересованное лицо Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия своего представителя для участия в деле не направило. Суду представлен отзыв, в котором Министерство оставляет разрешение вопроса по существу на усмотрение суда. При этом отмечают, что по правилам п. 2 ст. 422 ГК РФ и п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды, заключенный 24.01.2014, может быть возобновлен на неопределенный срок, что не тождественно заключению нового договора аренды. Просят рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заинтересованное лицо администрация Сортавальского муниципального района своего представителя для участия в деле не направило, извещено надлежащим образом. Суду представлен отзыв, в котором отмечают, что заключенный договор аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Рассматривая настоящий спор, суд выясняет и дает оценку только обстоятельствам, поименованным в п. 9 ст. 226 КАС РФ.

В силу толкования части 9 статьи 226, частей 2, 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для признания решения государственного органа незаконным является его несоответствие требованиям закона или иного нормативного правового акта, регулирующих спорные правоотношения, несоблюдение компетенции и порядка принятия решения, а также нарушение принятым решением прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых подано заявление.

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации при создании объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

В силу пункта 3 части 1 статьи 15 указанного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в частности в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как установлено судом и следует из представленных документов основанием для приостановления, а в последующем отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, явилось отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 10:07:0040117:210.

Так из материалов дела установлено, что 18.04.2019 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по РК в отдел предоставления услуг №18 по Сортавальскому району ГБУ РК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Карелия» с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества №MFC-0122/2019-39238-1, предоставив совместно с заявлением технический план здания от 29.03.2019, подтверждение электронного платежа от 18.04.2019, чертеж плана объекта недвижимости, декларацию об объекте недвижимости от 29.03.2019.

30.07.2019 Управлением Росреестра по РК принято решение №КУВД-001/2019-4827639 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации. В качестве оснований отказа указано на нарушение п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), а именно не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. В частности, Управление пришло к выводу о том, что предоставленный ФИО1 при подаче заявления договор аренды земельного участка с кадастровым номером на конце :210 от 24.01.2014 №2855, на котором расположен объект недвижимости незавершенный строительством, подлежит прекращению по истечении срока его действия без возможности его пролонгации в силу ст. 610 ГК РФ. Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек 23.01.2019, то есть до подачи заявления ФИО1 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, заявителем не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

С указанным выводом регистрирующего органа суд согласиться не может.

Материалами дела подтверждается, что 24.01.2014 между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №2855, по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, категория земель – земли населенных пунктов, площадь 1358 кв.м., разрешенное использование – для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <Адрес обезличен> действия договора определен с 24.01.2014 по 23.01.2019 (п. 1.1 Договора).

Земельный участок передан ФИО4 24.01.2014 по акту приема-передачи от указанной даты.

Государственная регистрация аренды произведена 07.03.2014.

13.07.2017 между ФИО4 и ФИО1 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №2855 от 24.01.2014, согласно которому ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

Государственная регистрация соглашения произведена 02.08.2017.

Сторонами не оспаривается, что срок действия договора аренды истек 23.01.2019, при этом после указанной даты ФИО1 продолжает пользоваться земельным участком, а администрация до принятия оспариваемого решения не заявляла об отказе от исполнения договора от 24.01.2014.

Из ответа администрации Сортавальского муниципального района от 14.06.2019 следует, что договор аренды земельного участка №2855 от 24.01.2014 администрацией не расторгался, в соответствии со ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается продленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Распоряжением администрации Сортавальского муниципального района от 05.12.2014 №2233 на основании заявления ФИО4 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, согласно которому поименованный земельный участок разрешено использовать в целях строительства индивидуального жилого дома.

Судом также установлено, что ФИО4 19.12.2014 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома №RU10514000-547 на поименованном земельном участке с кадастровым номером на конце :<Номер обезличен>. Срок действия разрешения до 19.12.2024.

Распоряжением администрации Сортавальского муниципального района от 15.08.2017 №747 в вышеуказанное разрешение на строительство внесены изменения в наименовании застройщика с ФИО4 на ФИО1

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от 29.03.2019 жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером на конце :210, имеет площадь 172 кв.м., степень готовности 80%.

Как было указано выше, основанием к отказу в постановке поименованного объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав послужил вывод административного ответчика об истечении срока действия договора аренды земельного участка и, как следствие, об отсутствии у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок.

Следовательно, оспариваемое решение не является решением, принятым в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и подготовленных в процессе кадастровой деятельности.

Таким образом, принимая во внимание основание принятия оспариваемого решения об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении спорного объекта, которое не может быть изменено судом (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации»), суд, проверяя его законность, оценивает лишь обоснованность содержащихся в нем выводов относительно отсутствия действующего договора аренды спорного участка.

Административный ответчик, исходя из истечения 23.01.2019 срока аренды спорного участка по договору от 24.01.2014, истолковывает положения п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, ограничивающего арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в преимущественном праве на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, полагает, что тем самым в отношении находящихся в собственности публично-правовых образований земельных участков, предоставленных в аренду по заключенным до вступления 01.03.2015 в силу федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) договоров, но срок аренды, по которым истек после указанной даты, действует императивный запрет на заключение новых договоров аренды.

При этом к правилам о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) фактически применяются правила о заключении договора аренды.

Суд находит данный вывод не соответствующий положениям п. 2 ст. 422 ГК РФ в связи со следующим.

В своих постановлениях от 24.05.2001 № 8-П, от 05.03.2013 № 5-П, от 25.06.2015 №17-П Конституционный Суд РФ неоднократно указывал на необходимость соблюдения принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающего сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям.

До введения в действие закона № 171-ФЗ, установившего, по общему правилу, конкурентное (то есть на торгах) предоставление земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, каких-либо ограничений на возобновление на неопределенный срок договоров аренды указанных земельных участков установлено не было.

Соответственно, с учетом п. 2 ст. 422 ГК РФ к правоотношениям, вытекающим из договора от 28.01.2014, заключенным до введения действие закона № 171-ФЗ, подлежат применению правила, действовавшие на момент его заключения.

Положения Земельного кодекса РФ, как в редакции на момент заключения договора от 28.01.2014, так и на момент истечения срока аренды, в ином (отличном от установленного п. 2 ст. 422 ГК РФ) порядке не урегулирован вопрос о том, какое законодательство подлежит применению в отношении сделок, совершенных в отношении земельных участков, исполняемых на протяжении длительного периода времени (в том числе, после изменения правового регулирования), в связи с чем с учетом п. 3 ст. 3 ЗК РФ к спорным правоотношениям подлежат применению установленные гражданским законодательством правила действия законодательства во времени.

Статья 34 Закона № 171-ФЗ, регламентирующая переходные положения, связанные с введением им иного правового регулирования, исходя из вышеуказанного принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, по общему правилу предусматривает предусмотренное Земельным кодексом РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу указанного закона) правовое регулирование земельных правоотношений, которые начали реализовываться ранее.

Названный закон не содержит указания на недопустимость возобновления договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, заключенных до вступления его в силу, но срок аренды, по которым истекает после, на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, и как следствие с учетом императивного предписания п. 2 ст. 422 ГК РФ, к спорным правоотношениям подлежат применению правила, действовавшие на момент заключения договора от 28.01.2014.

При этом возобновление договора на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ не тождественно заключению нового договора, поскольку статья 621 ГК РФ содержит два основания продолжения арендных отношений по истечении установленного договором срока аренды:

- преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, с изменением условий договора аренды и установленными ст.ст. 619, 620 ГК РФ ограничениями прав сторон на досрочное его расторжение в одностороннем порядке, что, кроме того, возможно и после выбытия имущества из обладания арендатора (пункт 1);

- возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, что возможно только в случае, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, притом что в этом случае любая из сторон вправе в соответствие с п. 2 ст. 610 ГК РФ в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за три месяца (п. 2).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что спорный участок, предоставленный по договору 24.01.2014, срок которого истек 23.01.2019, но который продолжает исполняться сторонами, поскольку арендатор продолжает пользоваться спорным участком, позицию арендодателя, который не только не отказывается от данного договора, но и иным образом подтверждает его действительность, в связи с чем в силу взаимосвязанных положений п. 2 ст. 422, п. 2 ст. 621 ГК РФ договор от 24.01.2014 считается возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, в связи с чем в силу п. 4 ч. 9 ст. 226 КАС РФ подлежит признанию незаконным.

Кроме того, согласно пп. 2 и 6 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, а зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, в связи с чем лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Аналогичные положения воспроизведены в чч. 3-5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, где, кроме того, указывается, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно сведениям ЕГРН заявитель до настоящего времени является арендатором спорного участка, а запись о прекращении права аренды на основании договора от 24.01.2014 не внесена, администрация (в том числе, с учетом п. 4 ст. 8.1 ГК РФ) с заявлением о прекращении договора от 24.01.2014 (в том числе, в связи с истечением срока его действия, ненадлежащим исполнением обязательств по нему или в связи с заявленным немотивированным отказом от него) не обращалась.

С учетом изложенного, оспариваемое решение в отсутствие судебного акта о пре-крашении договора от 24.01.2014, волеизъявления его сторон принято с игнорированием содержащейся в ЕГРН записи о сохранении права аренды заявителя в отношении спорного участка по указанному договору, то есть с очевидным превышением полномочий при его принятии, что является самостоятельным основанием для признания оспариваемого решения незаконным в соответствие с пп. «а» п. 3 ч. 9 ст. 226 КАС РФ.

Решая вопрос о способе восстановления нарушенного права, имея ввиду то обстоятельство, что стадия правовой экспертизы (п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ) не завершена, суд, отменяя решение от 30.07.2019, полагает необходимым возложить на Управление обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости по заявлению административного истца от 18.04.2019 при отсутствии иных оснований для отказа.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ издержки, понесенные административным истцом, следует отнести на ответчика.

Настоящее решение не требует опубликования в официальном печатном издании.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227, 228, 295-298 КАС РФ, суд

решил:

административный иск удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение, оформленное в виде уведомления от 30.07.2019 за № КУВД-001/2019-4827639, об отказе в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости незавершенного строительством, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, по заявлению ФИО1 от 18.04.2019.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия при отсутствии иных оснований для отказа в совершении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости незавершенного строительством, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости незавершенного строительством, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, по заявлению ФИО1 от 18.04.2019.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия сообщить об исполнении настоящего решения в суд и административному истцу в течение одного месяца со дня вступления решения судав законную силу.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.П. Вакуленко

Мотивированное решение суда изготовлено: 07.08.2019.