Решение № 2-4424/2017 2-4424/2017~М-4666/2017 М-4666/2017 от 10 декабря 2017 г. по делу № 2-4424/2017

Гражданское дело №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Ямпольской В.Д.,

при секретаре: Кужелевой Е.С.,

с участием представителя истца ФИО1, (по доверенности), ответчика ФИО2, его представителя ФИО3 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

16 апреля 2012 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор №116/м7 купли-продажи земельного участка, согласно которому покупатель приобрел в собственность земельный участок №116, площадью 1501 кв.м. с кадастровым номером 31:15:13 08 004:0117, расположенный по адресу: <адрес> и обязался в течение пяти лет со дня регистрации данного договора построить на нем жилой дом и оформить на него право собственности.

Цена земельного участка определена по договору в размере 900 600 руб., из которых покупателем оплачено 25 000 руб., на оплату оставшейся части стоимости – 875 600 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком на 8 лет.

В обеспечение обязательств покупателя по договору, земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости.

05 июня 2012 года ФИО2 произведено отчуждение вышеуказанного земельного участка по договору купли-продажи, заключенному с ФИО4 за 400 000 руб.

Перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора купли-продажи земельного участка от 16.04.2012г. №116/м7, сторонами не осуществлён, согласия АО «БИК» на перевод долга не имеется.

21 мая 2017 года истек срок строительства жилого дома на приобретенном покупателем земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», указывая на то, что факт отчуждения земельного участка не освобождает ФИО2 от принятых обязательств перед АО «БИК» по договору, просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи №116/м7 от 16.04.2012г. в размере 875 600 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5. договора, а также взыскать в возврат судебных расходов в размере 11 956 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности) поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3 иск не признали, ссылаясь на прекращение обязательств в связи с прекращением залога земельного участка, также указали, что земельный участок выбыл из обладания ответчика, а существующий собственник лишен возможности осуществлять строительство жилого дома, поскольку АО «БИК» не исполнены обязательства по строительству инженерных сетей.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным истцом доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 договора купли-продажи земельного участка №116, площадью 1501 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, подтверждается договором купли-продажи земельного участка №116/м7 от 16.04.2012г., актом приема-передачи от 16.04.2012г.

Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Росреестра по Белгородской области 21.05.2012г., регистрационная запись №, на земельный участок обременен ипотекой в силу закона.

Факт заключения договора и приобретение ФИО2 земельного участка в собственность стороной ответчика не оспаривался. ется.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 900 600 руб. Часть стоимости земельного участка оплачена покупателем в течение пяти дней после заключения договора – 25 000 руб. На оплату оставшейся части суммы – 875 600 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком на восемь лет, до 16.04.2020г. (п.2.3. договора).

ФИО2 обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности (п.3.2.4. договора).

Пункт 5.5. договора №116/м7 от 16.04.2012г. предусматривает, что за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п.3.2.4. договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3., уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части земельного участка.

Обязательства по строительству жилого дома в установленный договором срок ответчиком не исполнены.

Как установлено судом, 05.06.2012г. между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, а покупатель – принять (купить) в собственность и оплатить земельный участок по согласованной сторонами стоимости в размере 400 000 руб.

Условий о перемене лиц в обязательстве по договору №116/м7 от 16.04.2012г., заключенному между АО «БИК» и ФИО2 вышеуказанный договор не содержит.

В соответствии с п.11 договора купли-продажи, земельный участок на момент его подписания находится в залоге у АО «БИК» в соответствии с договором №116/м7 от 16.04.2012г.

20.06.2017г. и 22.06.2017г. представителем ФИО2 – ФИО5 и представителем АО «БИК» поданы заявление на регистрацию прекращения регистрационной записи № от 21.05.2012г.

16.07.2012 года произведена регистрация договора купли-продажи земельного участка, заключенного 05.06.2012г. между ФИО2 и ФИО4

Впоследствии, как следует из дела реестрового дела в отношении земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, 25.10.2016г. ФИО4 произвела его отчуждение по договору купли-продажи ФИО6

Между тем, вышеуказанные обстоятельства, а именно факт продажи первоначальным собственником ФИО2 земельного участка ФИО7 по договору от 05.06.2012г. не является освобождением ответчика от исполнения своих обязательств по оплате стоимости земельного участка, поскольку, как установлено судом и не опровергнуто ответчиком в судебном заседании, перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора купли-продажи №116/м7 от 16.04.2012г. сторонами осуществлён не был.

Согласно ч.3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

При таких обстоятельствах, считать обязательства по договору №116/м7 от 16.04.2012г. перешедшими к новому собственнику, либо прекращенными - не имеется.

Согласно п.п.1.2 ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором от должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. Обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга. Если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга.

Из пояснений представителя истца, не опровергнутых в судебном заседании, следует, что АО «БИК» не принимало решение о прощении долга в порядке ст. 415 ГК РФ.

При этом, сам факт прекращения залога земельного участка в счет обеспечения обязательств по договору купли-продажи, в том числе по оплате оставшейся части стоимости земельного участка, вопреки позиции ответчика, не свидетельствует о прощении долга по основаниям ст. 415 ГК РФ и не прекращает обязательств должника.

В соответствии с п.7.1. договора купли-продажи №116/м7 от 16.04.2012г., срок его действия обозначен - до полного исполнения сторонами обязательств по договору или до его расторжения в установленном законом порядке.

Договор купли-продажи не расторгнут, данных о том, что ответчик уступил свои права и обязанности по нему другому лицу, материалы дела не содержат, в связи с чем обязателен для исполнения.

Оснований для освобождении ответчика от выполнения обязательств по договору №116/м7 от 16.04.2012г., судом не установлено.

21.05.2017г. истек срок строительства ответчиком жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: Белгородская область. Белгородский район, п. Майский и его регистрации в установленном законом порядке.

До настоящего времени обязательства по строительству и государственной регистрации жилого дома ФИО2 не исполнены.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок объективно подтверждается письмом, направленным истцом в адрес ответчика 25.05.2017г. с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи земельного участка, в том числе оплатить оставшуюся часть стоимости земельного участка, актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи от 26.06.2017г., согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> строительство не начиналось и фотографией, подтверждающей отсутствие жилого дома на земельном участке.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения ФИО2 обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

Доводы стороны ответчика со ссылкой на невыполнение условий договора со стороны АО «БИК» в части касающейся строительства инженерных сетей и коммуникаций не свидетельствуют об отсутствии вины ответчика в неисполнении условий договора в установленный срок.

Так, согласно условий договора №116/м7 от 16.04.2012г. продавец обязался, в соответствии с Программами инженерного обустройства, принимаемыми Правительством Белгородской области, в срок не позднее 3-х лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя. Затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 218 340 руб., при этом покупатель обязуется принять участие в инвестировании строительства сетей в размере 75 000 руб. путем внесения на расчетный счет продавца 40 000 руб. при заключении договора, и затем ежегодно с 2013 по 2017 года путём внесения платежей по 7 000 руб. (п.4.1.-4.2. договора).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом.

Как следует из буквального толкования договора, заключенный между истцом и АО «Белгородская ипотечная корпорация» договор №116/м7 от 16.04.2012г. купли-продажи земельного участка является смешанным договором, поскольку содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом и регулирует как отношения по договору купли – продажи земельного участка, так и по инвестированию строительства коммуникаций.

Договор купли-продажи земельного участка не содержит условий по строительству АО «БИК» сетей, а оговаривает условия финансового участия АО «БИК», как инвестора, в обеспечении земельного массива (в котором находится земельный участок) необходимыми инженерными коммуникациями. Такое участие поставлено в зависимость и от действий покупателя по договору, как соинвестора таких работ.

Указанные положения не противоречат закрепленному в статьях 1 и 421 ГК РФ принципу свободы договора и объему прав инвесторов, установленному статьей 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Приведенные существенные условия договора были известны ответчику при заключении договора.

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору в качестве инвестора, между ОАО «БИК» и ГУП «Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» заключены договора инвестирования строительства инженерных сетей №144-и от 11.11.2013г., №111-и от 21.06.2013г., на инвестирование выполнения строительно-монтажных работ от 23.09.2014г №61и, №53и от 17.11.2015г., №80-СМР/16и от 15.03.2016г., для строительства внутриплощадочных сетей и сооружений водоснабжения и водоотведения <адрес> инвестором заказчику переданы денежные средства в определенной договорами сумме, порядке и сроки.

Как следует из сообщения ГУП «Белгородского областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства» от 02.02.2015г. №261, согласно долгосрочной целевой программе «Инженерное обустройство микрорайонов массовой застройки ИЖС в Белгородской области» в микрорайоне ИЖС «Майский-6.7.» Белгородского района построены: водозаборная скважина, ВНС второго подъёма, внеплощадочные и внутриплощадочные сети водоснабжения и водоотведения, выполнено электроснабжение и газоснабжение микрорайона, построены дороги в щебеночном покрытии протяженностью 1,9 км., строительство которых продолжено в 2015 году.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи №116/м7 от 16.04.2012г. исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

Между тем факт невыполнения ответчиком своих обязательств с достоверностью нашел свое подтверждение в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома и регистрации права собственности на него является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка согласно п.5.5. договора.

Суд также отмечает, что договор купли-продажи №116/м7 от 16.04.2012г. земельного участка заключен в соответствии с требованиями ст.549-551, 554-556 ГК РФ, поэтому условия договора о досрочной уплате оставшейся части цены земельного участка не противоречат ГК РФ, регулирующему указанные положения.

Учитывая, что при заключении договора ФИО2 оплатил часть стоимости земельного участка в размере 25 000 руб., обязательств по строительству жилого дома, пригодного для постоянного проживания и его регистрации в установленном законом порядке не исполнил, суд, в соответствии с положениями п.5.5. договора купли-продажи приходит к выводу о том, что оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 875 600 руб. подлежит взысканию с ответчика

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка, не представил.

При вышеуказанных обстоятельствах, требования АО «БИК» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению.

Доказательств обратного не приведено, а судом не установлено.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ, ответчик обязан выплатить в пользу истца судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 11 956 руб., факт уплаты которых подтверждён платёжным поручением №2631 от 04.10.2017г.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи №116м7 от 16.04.2012г. в размере 875 600 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5. договора, а также взыскать в возврат судебных расходов в размере 11 956 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья – подпись. Мотивированный текст решения изготовлен 28 декабря 2017 г.

Копия верна. Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №2-4424/2017 Октябрьского районного суда г. Белгорода.

Судья – В.Д. Ямпольская

Секретарь Е.С. Кужелева