Решение № 2-170/2018 2-170/2018 ~ М-148/2018 М-148/2018 от 2 июля 2018 г. по делу № 2-170/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2018 г. г. Белев Тульской области

Белевский районный суд Тульской области в составе: председательствующего судьи Кунгурцевой Т.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимохиной Л.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика закрытого акционерного общества «Семьюновское» и третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-170/2018 по исковому заявлению ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Семьюновское» о расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательств арендатора,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением к закрытому акционерному обществу ( далее – ЗАО) «Семьюновское». В обоснование заявленного требования указал следующее.

10 августа 2006г. между ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ЗАО «Семьюновское» в лице генерального директора ФИО4, заключен договор аренды нежилых помещений и земельного участка. По акту приема – передачи от 10 августа 2006г. ответчику были переданы во владение и пользование следующие объекты недвижимости: земельный участок, площадью <данные изъяты>., с кадастровым №; здание завода, площадью <данные изъяты>., кадастровый №; материальный склад, площадью <данные изъяты> с кадастровым №; материальный склад, площадью <данные изъяты> с кадастровым №; насосная, площадью <данные изъяты> кадастровый №; хлораторная, площадью <данные изъяты> кадастровый №; трансформаторная подстанция, площадью <данные изъяты>, с кадастровым №

Согласно п.п. 4.1. – 4.3. договора аренды за пользование имуществом арендатор обязуется уплачивать арендодателям плату за аренду в размере <данные изъяты> в месяц. Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячным авансовым платежом путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным арендодателями. Оплата производится не позднее 10 числа текущего месяца ( месяца, в котором осуществляется аренда.).

Плата за аренду не включает в себя стоимость коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и расходов на охрану общественного порядка нежилого здания в целом, указанных в п.п.3.3., 3.4. договора аренды.

Вместе с тем, в нарушение условий договора аренды по состоянию на 07 ноября 2016г. арендные платежи за период с ноября 2013г. по октябрь 2016г. в размере <данные изъяты> ответчиком внесены не были. Требования истца от 07 ноября 2016г. о выплате задолженности по договору аренды в размере <данные изъяты> ответчик добровольно не удовлетворил, претензия осталась без ответа.

09 ноября 2017г. ФИО1 было направлено в ЗАО «Семьюновское» письмо о расторжении договора аренды с 15 декабря 2017г. Однако, ЗАО «Семьюновское» продолжает использовать земельный участок и данные объекты по сей день, используя принадлежащую ему собственность незаконно.

На основании изложенного просил расторгнуть договор аренды № от 10 августа 2006г. на аренду объектов недвижимости: земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым №; здание завода, площадью <данные изъяты>., кадастровый №; материальный склад, площадью <данные изъяты> с кадастровым №; материальный склад, площадью <данные изъяты> с кадастровым №; насосная, площадью <данные изъяты> кадастровый №; хлораторная, площадью <данные изъяты> кадастровый №; трансформаторная подстанция, площадью <данные изъяты> с кадастровым № и взыскать с ЗАО «Семьюновское» государственную пошлину.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленное требование поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить. При этом пояснил, что ему принадлежит большая часть - 60 % недвижимого имущества, доля в натуре не выделялась. Согласие с сособственниками недвижимого имущества о расторжении договора аренды достигнуто не было.

Представитель ответчика ЗАО «Семьюновское» ФИО2 возражал, в удовлетворении заявленного требования просил отказать. При этом пояснил, что договор аренды заключался между ЗАО «Семьюновское», с одной стороны, и ФИО1, ФИО4, ФИО3, с другой стороны. Подтвердил, что арендная плата никому не выплачивалась и не выплачивается, так как сторона арендодателей в устной форме договорилась вкладывать денежные средства в завод, что и происходило. Вели совместный бизнес.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. При этом пояснил, что согласие всех дольщиков недвижимого имущества на расторжение договора аренды недвижимого имущества достигнуто не было. Заявленными требованиями нарушаются его права и ФИО3, как собственников недвижимого имущества. Доли в натуре не выделены. Недвижимость находится в <адрес> на пустыре, охраняется арендатором.

Третье лицо ФИО3, извещенный своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание, не явился. В письменном заявлении просил гражданское дело рассмотреть в его отсутствие. Принять решение на усмотрение суда.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие третьего лица ФИО3

Заслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 2 ст. 452 ГК РФ указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 1 ст. 246 ГК РФ закреплено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником следующего недвижимого имущества:

- земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым №. Адрес: установлено относительно ориентира здание маслозавода, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 03 марта 2006г. на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГг, запись регистрации №;

- здания завода, площадью <данные изъяты> кадастровый №, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 18 октября 2004 г. на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГг., запись регистрации №

- материального склада, площадью <данные изъяты>., с кадастровым №, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 18 октября 2004 г. на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГг., запись регистрации №

-материального склада, площадью <данные изъяты> с кадастровым №, по адресу: <адрес> Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 18 октября 2004 г. на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГг., запись регистрации №

- насосной, площадью <данные изъяты>., кадастровый №, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 18 октября 2004 г. на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГг., запись регистрации №

- хлораторной, площадью <данные изъяты> кадастровый №, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 18 октября 2004 г. на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГг., запись регистрации №

-трансформаторной подстанции, площадью <данные изъяты>., с кадастровым №, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 18 октября 2004 г. на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГг., запись регистрации №(л.д.9 – 15), ему принадлежит по <данные изъяты> доли в праве.

Другими сособственниками указанного недвижимого имущества на основании вышеуказанных договоров являются ФИО4 (доля в праве – <данные изъяты> и ФИО3 ( доля в праве <данные изъяты>). (л.д.54 – 84, 94 – 107)

10 августа 2006г. между ФИО4, ФИО1, ФИО3, действующими на стороне арендодателя, и ЗАО «Семьюновское», действующего на стороне арендатора, был заключен договор аренды указанных объектов недвижимости, которые предоставлены в целях осуществления арендатором производственной деятельности по бутилированию питьевой воды, а так же производства различных безалкогольных напитков и других продуктов в соответствии с уставом ЗАО «Семьюновское».( п. 1.3 договора)

При сдаче объекта в аренду арендодатели передают его арендатору по передаточному акту ( акту сдачи – приемки), подписываемому представителями обеих сторон и являющемуся неотъемлимой частью договора.

По условиям договора (п. 4.1, 4.2) за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендную плату в размере <данные изъяты> в месяц. Плата за аренду уплачивается арендатором ежемесячным авансовым платежом путем перечисления денежных средств по реквизитам указанным арендодателями. Оплата производится не позднее десятого числа текущего месяца (месяца, в котором осуществляется аренда).

При этом реквизиты для перечисления арендной платы в договоре не указаны.

В соответствии с п. 7.1 данного договора, он заключен сроком на 11 месяцев. Досрочное расторжение договора по инициативе арендодателей допускается: по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством РФ; при несоблюдении арендатором любой из обязанностей, предусмотренных разделом 3 договора.

В силу п. 7.2 данного договора по истечении срока действия договора при отсутствии взаимных претензий договор автоматически считается перезаключенным на аналогичный срок.

На основании передаточного акта от 10 августа 2006г. недвижимое имущество передано арендодателями арендатору.(л.д.6 – 7, 8)

Указанный договор подписан сторонами, со стороны арендодателей с согласия всех собственников недвижимого имущества, его положения не оспорены, сведения о том, что он признан недействительным, не представлены.

Дополнительные соглашения к договору аренды от 10 августа 2006г. сторонами не заключались.

Согласно сведений из ЕГРЮЛ ЗАО «Семьюновское» зарегистрировано 21 июля 2006г., его учредителем и генеральным директором является ФИО4(л.д.16 – 19); ООО «Аква люкс» зарегистрировано 13 ноября 2003г., его учредителями являются: ФИО4, ФИО5, ФИО1, генеральным директором ФИО1(л.д.88 – 93)

При обращении в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды ФИО1 представлена претензия, направленная им 07 ноября 2016г. в адрес арендатора, с требованием о выплате в срок до 13 ноября 2016г. арендной платы за период с ноября 2013г. по октябрь 2016г. в размере <данные изъяты> и пени в размере <данные изъяты>. и указанием реквизитов для перечисления.(20, 21, 22)

09 ноября 2017г. ФИО1 в адрес ЗАО «Семьюновское», ФИО4, ФИО3, министерства природных ресурсов и экологии по Тульской области направлено письмо о расторжении договора аренды от 10 августа 2006г. ( л.д.23, 24)

Выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, исходя из положения ст. 246 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что распоряжение имуществом должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности не зависимо от размера долей. До направления ответчику письма о расторжении договора аренды недвижимого имущества истец к другим собственникам имущества – ФИО2, ФИО3 по вопросу расторжения договора аренды не обращался, они согласия на расторжение договора аренды не давали. Направляя письмо с предложением расторгнуть договор аренды имущества, истец действовал только от своего имени. Между тем законодательство не предусматривает возможности расторжения договора аренды одним из сособственников имущества, поскольку объект находится в долевой собственности, договор может быть расторгнут только по требованию стороны договора при наличии определенных оснований, трое сособственников представляют собой в договоре сторону арендодателя.

Основание для расторжения договора аренды, указанное в исковом заявлении, которое не оспорено ответчиком, не имеет правового значения. Оценка приведенного основания необходима в том случае, когда все сособственники, действующие на стороне арендодателя, обращаются в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ, и сособственниками соблюден досудебный порядок предъявления арендатору требований о расторжении договора, предусмотренный статьями 619 и 452 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды в связи с отсутствием согласия других собственников объектов недвижимости.

Соответственно требование истца о взыскании судебных расходов подлежит отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Семьюновское» о расторжении договора аренды от 10 августа 2006г. на аренду объектов недвижимости: земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым №; здание завода, площадью <данные изъяты> кадастровый №; материальный склад, площадью <данные изъяты> с кадастровым №; материальный склад, площадью <данные изъяты> с кадастровым №; насосная, площадью <данные изъяты> кадастровый №; хлораторная, площадью <данные изъяты> кадастровый №; трансформаторная подстанция, площадью <данные изъяты> с кадастровым №, в связи с неисполнением обязательств арендатора, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Белёвский районный суд Тульской области.

Председательствующий Т.И.Кунгурцева