Решение № 2-4805/2017 2-4805/2017~М-4819/2017 М-4819/2017 от 27 ноября 2017 г. по делу № 2-4805/2017

Дело № 2-4805/17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2017 года

Приволжский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Миннегалиевой Р.М.,

при секретаре Яруллиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Фон-Ривьера», ООО «Профиль Финанс» о государственной регистрации перехода права собственности с обременением, признании отсутствующим обременения (залога) и снятии обременения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Фон-Ривьера» о государственной регистрации перехода права собственности по <данные изъяты> доле за каждым на нежилое помещение №, расположенное в <адрес>, с кадастровым номером №.

В обоснование требований указано, что 01 июля 2015 года между истцами и ООО «Фон-Ривьера» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 74,5 кв. м, этаж подвал №, находящегося по адресу: <адрес>, помещение №, кадастровый №. Данное помещение принадлежит истцам на праве общей долевой собственности по <данные изъяты> доле каждому. Обязательство по оплате помещения истцы исполнили частично. 08 июля 2015 года ответчик передал истцам помещение по передаточному акту. Истцы фактически владеют данным помещением, оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Однако осуществить регистрацию перехода права собственности не представляется возможным, так как ответчик уклоняется от подачи соответствующего заявления в орган регистрации. 27 июля 2016 года ответчику было подано уведомление с просьбой подать совместное заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Однако данное предложение оставлено ответчиком без внимания. 04 июля 2017 года в адрес ООО «Фон-Ривьера» было повторно направлено аналогичное предложение, однако оно также оставлено ответчиком без внимания.

Истцы в суд не явились, их представитель уточнил заявленные требования, просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности к истцам по <данные изъяты> доле за каждым на нежилое помещение № в <адрес> с кадастровым номером № с залогом в силу закона в пользу ООО «Фон-Ривьера»; признать отсутствующим обременение (залог) и снять обременение в виде залога в отношении нежилого помещения № в <адрес> с кадастровым номером №, установленное в пользу ООО «Профиль Финанс» (том 2 л.д. 136).

Представитель ответчика – ООО «Фон-Ривьера», внешний управляющий ООО «Фон-Ривьера» ФИО3 в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены (том 2 л.д. 126, 128).

Представитель ответчика – ООО «Профиль Финанс», привлеченного к участию в деле судом, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен (том 2 л.д. 132-133).

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по РТ в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен (том 2 л.д. 127).

Представитель третьего лица – ПАО «Сбербанк России», привлеченного к участию в деле судом, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен (том 2 л.д. 130-131).

Суд, выслушав пояснения представителя истцов, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что за ООО «ФОН-Ривьера» 13 марта 2014 года зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (подвал №) площадью 74,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 06 октября 2017 года (том 2 л.д. 102-105).

01 июля 2015 года ООО «Фон-Ривьера» (продавец) в лице директора ФИО6 и ФИО1, ФИО2 (покупатели) подписан договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец продает, а покупатели приобретают в равных долях, по <данные изъяты> доле каждый, нежилое помещение общей площадью 74,5 кв. м, этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №.

Согласно п. 3 и п. 4 договора цена указанного нежилого помещения составляет <данные изъяты> рублей, в том числе НДС <данные изъяты> рубля.

Покупатели обязуются оплатить продавцу цену нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей в следующем порядке: <данные изъяты> рублей в день подписания договора, <данные изъяты> рублей в срок до 09 июля 2015 года, <данные изъяты> рублей в срок до 31 декабря 2015 года.

Из пункта 6 договора следует, что на момент подписания настоящего договора нежилое помещение находится в залоге у ОАО «Сбербанк России». Продавец обязуется снять обременение не позднее 31 декабря 2015 года.

Согласно п. 11 договора покупатели приобретают право собственности после государственной регистрации.

08 июля 2015 года ООО «Фон-Ривьера» в лице директора ФИО6 и истцами подписан передаточный акт, согласно которому продавец передал, а покупатели приняли в равных долях, по <данные изъяты> доле каждый, нежилое помещение общей площадью 74,5 кв. м, этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания договора купли-продажи от 01 июля 2015 года.

Пунктом 2 передаточного акта предусмотрено, что расчет между сторонами будет произведен в срок до 31 декабря 2015 года.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении помещения № <адрес> зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Профиль Финанс» на основании договора ипотеки № от 26 июня 2014 года и договоров уступки прав (требований) от 30 июня 2015 года, от 25 марта 2016 года, дополнительного соглашения № к договору ипотеки № от 26 июня 2014 года.

В соответствии с п.1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Исходя из положений пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела, 04 августа 2016 года между ООО «Профиль Финанс» (кредитор) и ООО «Фон-Ривьера» (должник) подписано соглашение № о предоставлении отступного передачей должником имущества кредитору, согласно которому должник взамен исполнения обязательств в части задолженности по договору № об открытии невозобновляемой кредитной линии от 20 ноября 2007 года в размере <данные изъяты> рублей предоставляет отступное и обязуется передать, а кредитор принять по указанному кредитному договору принадлежащие должнику на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №.

Согласно п. 5 договора стороны пришли к соглашению о том, что обязательства по договору ипотеки № от 26 июня 2014 года прекращаются полностью.

Из ответа Управления Росреестра по РТ 10 октября 2017 года на запрос суда следует, что указанное соглашение исполнено, права ООО «Профиль Финанс» на являющиеся предметом соглашения помещения с кадастровыми номерами № зарегистрированы (том 2 л.д. 99).

Таким образом, в настоящее время обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Профиль Финанс» в отношении спорного помещения является прекращенным.

Представленными истцами квитанциями к приходно-кассовым ордерам и чеками подтверждается факт оплаты истцами по договору купли-продажи от 01 июля 2015 года денежной суммы в общем размере <данные изъяты> рублей, то есть половины цены договора (том 1 л.д. 11-12, том 2 л.д. 135).

27 июля 2016 года истцы обратились к директору ООО «Фон-Ривьера» ФИО6 с уведомлением, в котором просили явиться 29 июля 2016 года в 08 часов 40 минут в Управление Росреестра по РТ для получении оставшейся оплаты по договору купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 74,5 кв. м, этаж подвал №, находящегося по адресу: <адрес>, помещение №.

Согласно сообщению Управления Росреестра по РТ от 14 сентября 2016 года, ФИО2 отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) в отношении спорного помещения на том основании, что на регистрацию не представлены заявление о регистрации права собственности, перехода права от ООО «Фон-Ривьера» и ФИО1 Из договора купли-продажи от 01 июля 2015 года следует, что на момент его подписания помещение находится в залоге у ОАО «Сбербанк России». Однако по сведениям Единого государственного реестра прав помещение находится в залоге у иного залогодержателя. Согласие данного залогодержателя на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по РТ не представлено. Кроме того, договор купли-продажи, передаточный акт не менее, чем в двух экземплярах в орган регистрации не представлены. Документ, подтверждающий полный расчет между сторонами сделки, либо в случае не полного расчета, заявление на регистрацию ипотеки в силу закона также не представлены. Вышеуказанные причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не были устранены заявителем в течение срока приостановления.

04 июля 2017 года в адрес ООО «Фон-Ривьера» истцами была направлена телеграмма с просьбой явиться 07 июля 2017 года в 10 00 минут в Управление Росреестра по РТ для подачи заявления о переходе права собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01 июля 2015 года и передаточного акта от 08 июля 2015 года.

Установлено, что до настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности от ООО «Фон-Ривьера» к истцам не осуществлена.

В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Частью 7 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Материалами дела, в частности передаточным актом от 08 июля 2015 года, договором на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг от 01 июля 2015 года, счет-фактурой, подтверждается то, что спорное помещение фактически передано истцам во владение и пользование. Доказательств в подтверждение обратного суду не представлено.

С учетом изложенного суд считает, что ФИО1 и ФИО2 имеют право на защиту фактически принадлежащего им имущества.

Поскольку продавец ООО «ФОН-Ривьера» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу о том, что требования о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Фон-Ривьера» к ФИО1, ФИО2 по <данные изъяты> доле за каждым на нежилое помещение № в <адрес> с кадастровым номером № подлежат удовлетворению.

Учитывая то, что в настоящее время в Едином государственном реестре содержится запись о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Профиль Финанс», и данная организация с заявлением о снятии обременения в орган регистрации не обращается, что препятствует в реализации истцами права на оформление помещения в собственность, при этом данное обременение признано судом прекращенным, то суд считает необходимым признать отсутствующим данное обременение и снять его.

На основании ч. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

По смыслу действующего законодательства, оплата приобретаемого помещения продавцу в рассрочку порождает ипотеку в силу закона.

Учитывая то, что договором купли-продажи от 01 июля 2015 года была предусмотрена оплата стоимости помещения в рассрочку, и истцами оплата по данному договору перед ООО «ФОН-Ривьера» произведена частично - в сумме <данные изъяты> рублей, то одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на спорное помещение к истцам подлежит регистрации обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «ФОН-Ривьера», до полной оплаты стоимости спорного объекта.

При этом суд считает, что неполная оплата приобретаемого по договору купли-продажи от 01 июля 2015 года имущества не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. В таком случае, исходя из разъяснений пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исковое заявление подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковое заявление удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение (залог) и снять обременение в виде ипотеки в отношении нежилого помещения № в <адрес> с кадастровым номером №, зарегистрированное в пользу ООО «Профиль Финанс».

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Фон-Ривьера» к ФИО1, ФИО2 по <данные изъяты> доле за каждым на нежилое помещение № в <адрес> с кадастровым номером №, с регистрацией обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Фон-Ривьера» на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01 июля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского

районного суда г. Казани Миннегалиева Р.М.