Решение № 3А-295/2025 3А-96/2026 3А-96/2026(3А-295/2025;)~М-257/2025 М-257/2025 от 20 апреля 2026 г. по делу № 3А-295/2025

Дело № 3а-96/2026 (3а-295/2026) ****

УИД 33OS0000-01-2025-000451-30


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 21 апреля 2026 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.

с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «ГРАНД» - ФИО1, административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2, административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГРАНД» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГРАНД» через представителя по доверенности ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 45 014 928 руб.

Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «ГРАНД» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования. Согласилась с заключением эксперта С.Т.Л. №**** от 30 марта 2026 г.

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах. Не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом С.Т.Л. размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Заинтересованные лица филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация г.Владимира, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области, администрация г.Владимира в письменных отзывах не ставят под сомнение заключение эксперта С.Т.Л. №**** от 30 марта 2026 г.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что ООО «ГРАНД» является собственником здания с кадастровым номером ****, находящегося на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером ****, площадью 27 132+/-57 кв.м, расположенном по адресу: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешённое использование – объекты оптово-розничной торговли (т.1, л.д. 6-20).

Земельный участок с кадастровым номером **** находится в государственной собственности Владимирской области, предоставлен ООО «Гранд» на праве аренды.

Согласно абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В указанном случае продажа земельного участка осуществляется без проведения торгов (п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Частью 1 ст. 4 Закона Владимирской области от 25 февраля 2015 г. N 10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» предусмотрено, что продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Владимирской области, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется по его кадастровой стоимости, за исключением случаев и с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, ООО «Гранд», как собственник здания с кадастровым номером ****, находящегося на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером ****, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Право ООО «Гранд» на обращение в суд с данными требованиями лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. установлена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 г. № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 136 433 804,6 руб. (т.1, л.д. 8).

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «ГРАНД» при обращении в суд с административным исковым заявлением, в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** № **** от 12 декабря 2025 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 45 014 928 руб.

Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» были представлены письменные возражения относительно названного отчета об оценке, в которых указано на то, что при изучении отчета выявлены нарушения требований ст. 11 Федерального закона от 27 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», которые могли повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. По мнению административных ответчиков, некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов, искажению в последующем итоговой стоимости, что является нарушением положений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.10, подп. «б» п. 22 ФСО № 7. Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» полагали, что поскольку вышеуказанный отчет составлен оценщиком с нарушениями положений действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, оказывающими влияние на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, он не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1, л.д. 149-150, 158-160).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки представленного административным истцом отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 218-221).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. № **** от 30 марта 2026 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 98 908 000 руб. Относительно соответствия отчёта об оценке **** № **** от 12 декабря 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. Выявленные нарушения относительно описания объекта оценки, методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 2-103).

Экспертиза проведена С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 30 марта 2026 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости, экспертом С.Т.Л. даны пояснения в письменном виде.

В частности экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 4-ого сегмента и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости формулировать выводы по объекту оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к отзывам имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. По копиям материалов не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке. По всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на расположение относительно объектов, разрешенное использование и т.д.

Анализ фактических данных рынка предложений земельных участков во Владимирской области представлен на страницах 25-41 заключения эксперта, проанализировано 10 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Заключение от 30 марта 2026 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 12 декабря 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение № **** от 30 марта 2026 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № **** от 30 марта 2026 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2022 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** № **** от 12 декабря 2025 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 98 908 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «ГРАНД» об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать 19 декабря 2025г., то есть дату обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ГРАНД» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 27 132+/-57 кв.м, расположенного по адресу: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешённое использование – объекты оптово-розничной торговли, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 98 908 000 (девяносто восемь миллионов девятьсот восемь тысяч) руб.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «ГРАНД» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 19 декабря 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий **** Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 5 мая 2026 г.

****

****

****

****

****

****

****