Решение № 2-10370/2016 2-427/2017 от 15 февраля 2017 г. по делу № 2-10370/2016

< >

Дело № 2-427/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 февраля 2017 года город Череповец

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Ярынкиной М.А.,

при секретаре Михальчук Е.А.,

с участием: представителя ООО «Жилремстрой-ЖКХ» ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Жилремстрой-ЖКХ» к ФИО2 о взыскании задолженности, освобождении нежилого помещения, и по встречному иску ФИО2 к ООО «Жилремстрой-ЖКХ» о признании договора управления недействительным,

у с т а н о в и л :

ООО «Жилремстрой-ЖКХ» обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в обоснование которого указано, что на основании решения собственников многоквартирного <адрес>, истцом был заключен договор управления многоквартирным домом.

ФИО2 является арендатором нежилого помещения в данном доме, площадью 18,15 кв.м. Между истцом и ответчиком был заключен договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, на содержание и обслуживание нежилого помещения, срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ. Также между сторонами был заключен договор аренды указанного нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно акту приема-передачи нежилое помещение передано в пользование ДД.ММ.ГГГГ.

В результате исполнения договора аренды арендатор фактически пользовался предоставленным ему помещениям в предъявляемый к взысканию период и обязан возместить в денежной форме стоимость этого пользования.

В соответствии с п. 1.1. Договора управления управляющая организация по заданию и в интересах собственников обязуется за плату в течение согласованного срока, оказывать услуги по управлению указанным нежилым помещением.

Согласно п.1.2. Договора управления, предоставление коммунальных услуг (отопление, горячее, холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение) не являются предметом настоящего договора.

В соответствии с п.п. 2.3.1. Договора управления, собственник обязуется своевременно и полностью вносить плату за предоставленные услуги подрядчика.

Предъявляемая истцом задолженность рассчитана за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения в рамках Договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, сумма 3813 рублей 42 копейки подлежит взысканию в соответствии со статьей 1102 ГК РФ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Сумма ежемесячного платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 294 рубля 76 копеек (площадь 18,15 кв.м., по тарифу 16 рублей 24 копейки за 1 кв.м.). Приказом ООО «Жилремстрой-ЖКХ» от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления установлен тариф 17 рублей 05 копеек за 1 кв.м., следовательно, сумма ежемесячного платежа далее составила 321 рубль 26 копеек.

В связи с неисполнением ФИО2 основного обязательства перед ООО «Жилремстрой-ЖКХ» начислены пени на сумму неосновательного обогащения.

Также между сторонами был заключен договор аренды указанного нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендатор ФИО2 обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере 3630 рублей в месяц. Предъявляемая ООО «Жилремстрой-ЖКХ» задолженность рассчитана в рамках Договора аренды, в связи с чем, сумма 29040 рублей подлежит взысканию (3630 рублей * 8 мес.).

Согласно п. 4.4 договора аренды ответчику начислены пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 18004 рубля 80 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Жилремстрой-ЖКХ» направлял в адрес ФИО2 досудебную претензию, но задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не погашена.

В исковом заявлении просят взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 32853 рубля 42 копейки, пени за пользование чужими денежными средствами в размере 18197 рублей 67 копеек, судебные расходы на юридические услуги в размере 5000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 1731 рубль 53 копейки; обязать ФИО2 освободить арендуемое помещение площадью 18,15 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уменьшены, представитель истца просила взыскать с ответчика в пользу ООО «Жилремстрой-ЖКХ» сумму задолженности в размере 18158,46 рублей, в остальной части требования оставлены без изменения.

Ответчик ФИО2 обратился в суд с встречным вышеуказанным исковым заявлением к ООО «Жилремстрой-ЖКХ», в обоснование которого указал, что является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Между ним и ООО «Жилремстрой-ЖКХ» был заключен договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым на него была возложена обязанность по оплате услуг, оказываемых управляющей организацией. Между тем, арендуемое помещение является общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме в силу закона должны нести собственники помещений, расположенных в таком доме. В соответствии с ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ арендатор нежилого помещения в многоквартирном доме не является стороной по договору управления многоквартирным домом.

Основываясь на ст. 168 ГК РФ, во встречном исковом заявлении просил суд признать недействительным договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Жилремстрой-ЖКХ»; взыскать с ООО «Жилремстрой-ЖКХ» судебные расходы в размере 5000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ООО «Жилремстрой-ЖКХ» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. Дополнительно пояснила, что предметом договора управления является содержание помещения, которое занимает ФИО2, коммунальные услуги туда не входят и в сумму задолженности ответчику не выставлялись. Данный договор заключен ответчиком в добровольном порядке, разногласий не было, положения договора согласованы и исполнялись сторонами. ФИО2, заявляя о недействительности договора управления, ведет себя недобросовестно, частично оплаты по нему производил. Настаивает, что договор управления действителен, судебные расходы ФИО2 не понятны, просит в удовлетворении встречных исковых требований отказать. В ДД.ММ.ГГГГ собранием собственников был решен вопрос о выделении ФИО2 спорного нежилого помещения. ООО «Жилремстрой-ЖКХ» принял дом ДД.ММ.ГГГГ с арендатором ФИО2

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал. Пояснил, что договор управления заключается с собственниками помещений, он как арендатор не может являться стороной данного договора, поэтому считает его ничтожным. Нарушение его прав заключается в том, что управляющая компания требует денежные средства за содержание и ремонт, которые ему не оказывают. С условиями договора управления и аренды он согласился. Оплачивал только арендные платежи, остальное не оплачивал. Указанное нежилое помещение он занимает с начала 2000-х годов, арендная плата составляет 3630 рублей в месяц, до ДД.ММ.ГГГГ он оплачивал ее в полном объеме. До настоящего времени предоставленное ему жилое помещение он не освободил, пользуется им. Платить задолженность он не отказывается, но требования не одобрены собственниками дома. У него заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями на энергоснабжение и водоснабжение, коммунальные услуги ООО «Жилремстрой-ЖКХ» ему не предоставляются. Договор на техническое обслуживание помещения он не заключал. Считает, что не обязан платить за содержание и ремонт нежилого помещения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как установлено в судебном заседании и следует из представленных суду документов, управление многоквартирным домом <адрес> осуществляет ООО «Жилремстрой ЖКХ» на основании протокола собрания помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, договора № управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.2.14 договора управления многоквартирным домом управляющая организация вправе передавать по согласованию с советом МКД в пользование третьим лицам общее имущество дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилремстрой ЖКХ» (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №, по которому ФИО2 предоставлено нежилое помещение общей площадью 18,15 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, для использования под мастерскую по ремонту обуви. Срок действия договора составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и пролонгируется автоматически ежегодно на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении за один месяц (п. 8.1 договора).

Указанное нежилое помещение передано ФИО2 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, которая составляет 200 рублей за 1 кв.м. помещения, или 3630 рублей, оплата производится ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца включительно. Арендная плата за пользованием жилым помещением не включает в себя оплату коммунальных услуг, которые оплачиваются ежемесячно дополнительно: горячее водоснабжение, отопление и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Разделом 5 договора аренды предусмотрена ответственность сторон за нарушение условий договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилремстрой ЖКХ» и ФИО2 заключен договор № управления многоквартирным домом. Согласно которого управляющая организация по заданию и в интересах собственников обязуется за плату оказывать услуги по управлению нежилым помещением, находящимся по адресу: <адрес> общей площадью 18,15 кв.м., принадлежащим ФИО2 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Договор заключен на срок 3 года, начало действия договора с момента его подписания, и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ (п. 7.1 договора).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

В силу ст. 166 ГК РФ (п.1,3), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ссылаясь на основания, предусмотренные ст. 168 ГК РФ, ФИО2 просит признать договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку, являясь арендатором нежилого помещения, не может являться стороной данного договора.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В качестве одного из видов распоряжения собственник вправе сдать имущество в аренду. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией в письменной форме (ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В силу ст. 158 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Действующим законодательством не установлен запрет на заключение договора управления арендатором помещения. Принимая условия договоров аренды и управления, пользуясь услугами, предоставляемыми управляющей компанией, и частично их оплачивая, своими конклюдентными действиями ФИО2 подтвердил согласие на техническое обслуживание занимаемого им нежилого помещения управляющей компанией многоквартирного дома.

Заключенный между ООО «Жилремстрой ЖКХ» (управляющей организацией) и ФИО2 (арендатором) договор управления № фактически содержит условия договора на техническое обслуживание нежилого помещения, который в нарушение п. 3.2.4 договора аренды арендатором ФИО2 не заключен, и в силу ст. ст. 420, 307, 309 ГК РФ является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг.

Такое условие договора аренды суд расценивает как обязанность арендатора исполнять в пользу третьего лица (управляющей организации) обязательства собственника по несению соответствующих расходов, которую арендатор добровольно на себя принимает при заключении договора аренды.

Договор аренды нежилого помещения ответчиком в установленном законом порядке не оспорен, доказательств того, что услуги по договору управления ООО «Жилремстрой ЖКХ» не были оказаны или были оказаны ненадлежащим образом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ФИО2 суду не представлено.

В соответствии с ч. 3 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд полагает, что признание договора управления домом недействительным не приведет к восстановлению нарушенного права ФИО2, так как оспариваемым договором его права управляющей компанией не нарушены, обязанность по внесению платы за содержание помещения и ремонт арендатор несет в силу договора аренды и требований гражданского законодательства.

В связи с чем, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 суд не усматривает.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан уплачивать арендную плату в установленные договором сроки. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность по внесению арендной платы и оплаты за содержание и ремонт жилого помещения ответчиком ФИО2 исполнялась ненадлежащим образом, допускались просрочки внесения ежемесячных платежей, в ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи арендатором не оплачивались, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, квитанциями об оплате, расчетами задолженности, и не оспорено ответчиком. Задолженность ответчика по арендной плате составила 16873 рубля 42 копейки. Задолженность по оплате за содержание и ремонт составила 1285 рублей 04 копейки. Расчеты ООО «Жилремстрой ЖКХ» судом проверены, ФИО2 допустимыми доказательствами не оспорены.

На основании п. 4.4 договора аренды ООО «Жилремстрой ЖКХ» арендатору начислены пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 18004,80 рубля. А также на основании ст. 395 ГК РФ ФИО2 на сумму невнесенных платежей за содержание и ремонт начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 192,87 рубля.

Требования истца о погашении задолженности оставлены ответчиком без удовлетворения.

Поскольку при рассмотрении дела установлено, что со стороны ответчика имело место несвоевременное внесение вышеуказанных платежей, требования ООО «Жилремстрой ЖКХ» являются законными и обоснованными. Однако, учитывая позицию ФИО2, длительность периода просрочки, соотношение суммы процентов и основного долга, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер пени и процентов за пользование чужими денежными средствами до 5000 рублей. В связи с чем, исковые требования удовлетворяет частично.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.2.2 договора аренды установлено, что арендодатель ООО «Жилремстрой ЖКХ» вправе расторгнуть договор аренды досрочно в случае невнесения ФИО2 арендной платы более одного раза по истечении установленного срока проведения платежа.

В связи с нарушениями условий договора аренды со стороны арендатора, ООО «Жилремстрой ЖКХ» ФИО2 было направлено уведомление о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого нежилого помещения, передаче ключей и подписании акта приема-передачи помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ, с соглашением о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения, датированным ДД.ММ.ГГГГ, которое возвращено отправителю неполученным.

Требования ООО «Жилремстрой ЖКХ» арендатором не выполнено, нежилое помещение до настоящего времени не освобождено, в связи с чем суд полагает исковые требования о возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ООО «Жилремстрой ЖКХ» суд взыскивает расходы по оплате юридических услуг в полном объеме, полагая их не завышенными с учетом количества судебных заседаний и проведенной представителем работы, в сумме 5000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 894 рубля 75 копеек, данные расходы подтверждены документально.

Руководствуясь ст. ст. 192-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ООО «Жилремстрой-ЖКХ» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Жилремстрой-ЖКХ» задолженность по арендной плате и за услуги по содержанию и ремонту помещения в размере 18158 рублей 46 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5000 рублей, расходы на юридические услуги 5000 рублей, расходы по уплате государственной пошлине в размере 894 рубля 75 копеек.

Возложить на ФИО2 обязанность освободить арендуемое нежилое помещение площадью 18,15 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ООО «Жилремстрой-ЖКХ» о признании договора управления недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2017 года.

Судья < > М.А. Ярынкина