Решение № 3А-957/2017 3А-957/2017~М-864/2017 М-864/2017 от 14 ноября 2017 г. по делу № 3А-957/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 ноября 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-957/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость» по доверенности ФИО1,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 14 062 337,95 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в уточненном административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, Министерство имущественных отношений Самарской области - возражения.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером №., расположенном по адресу: <адрес>.

Вышеуказанное здание принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 6 августа 2009г.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 6 июня 2011 года.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на ту же дату в размере 25 819 413,89 руб.

В силу положений статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2003 года № 98-ГД, а также с учетом включения спорного объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, административный истец 14 апреля 2017 года обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от 5 мая 2017 года № 17/8с-26 заявление общества отклонено.

Считая свои права нарушенными, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

При обращении в суд в обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2 от 03 апреля 2017 года № 06/2017, которым рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 14 062 337,95 рублей /без учета НДС/.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного объекта определена оценщиком с учетом принципов и стандартов оценки, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценке, а также данных, полученных в ходе осмотра, проведенного оценщиком 27 марта 2017 года. Проанализировав сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик пришел к выводу о том, что он относится к сегменту офисно-торговой недвижимости.

Исследование выполнено в рамках доходного подхода методом капитализации доходов и сравнительного подхода методом сравнения продаж. От применения затратного подхода оценщик отказался ввиду того, что объектом оценки является нежилое помещение, тогда как затратный подход применяется для оценки объектов недвижимости – объектов капитального строительства, но не их частей – жилых и нежилых помещений.

Методика расчета стоимости различными подходами, этапы в рамках применяемых методов, расчеты, согласование полученных результатов обоснованы оценщиком и выполнены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Критериями для подбора объектов-аналогов явились площадь объектов, соответствующая площади объекта оценки, местоположение в одной ценовой зоне с объектом оценки, универсальное назначение.

На странице 40 отчета об оценке содержится описание объектов-аналогов, сопоставимых с исследуемым объектом по вышеперечисленным критериям.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, выполненным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщика» Экспертный совет от 18.04.2017г. № 006/2017/Самара, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 14 062 337,95 рублей без учета НДС.

Расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта капитального строительства и его рыночной стоимостью вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости, проведенной методом массовой оценки, не учитывались индивидуальные особенности объекта оценки, в то время как при определении рыночной стоимости эти особенности были учтены.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 14 апреля 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость» удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость» пропущенный срок на подачу административного искового заявления.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 14 062 337,95 руб. без учета НДС.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 14 апреля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина