Решение № 2-1163/2019 2-1163/2019~М-887/2019 М-887/2019 от 2 июня 2019 г. по делу № 2-1163/2019

№ 2-1163/2019

26RS0035-01-2019-001523-57


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 июня 2019 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Дмитриенко Л.Ю.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края по доверенности ФИО3,

представителя ответчика – комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор.

Определением Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ производство по указанному административному делу прекращено, суд перешел к рассмотрению заявленных ФИО1 требований в порядке гражданского судопроизводства.

В обоснование заявленных требований истец указала, что между ФИО1 и администрацией муниципального образования Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края был заключен договор аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства в границах, указанных в плане участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 900 кв.м., с кадастровым №. Сторонами был установлен срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В связи с изменением порядка администрирования земель населенных пунктов (статья 51 Земельного кодекса РФ) изменился субъект принятия решения о заключении (продлении) договора аренды земли, а именно арендодателем стал комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края. За время аренды арендуемый участок использовался надлежащим образом по целевому назначению. Арендная плата уплачивалась полностью и своевременно. Истцом были произведены изыскательные, проектные и строительные работы. Согласно акту обследования, подготовленному ООО «Шпаковский гипрозем», кадастровым инженером ФИО5, договор кадастровых работ № от ДД.ММ.ГГГГ, выявлено, что на земельном участке с №, расположенном по <адрес> расположено два объекта незавершенного строительства. По истечении срока действия договора аренды земельного участка, истец письменно уведомил ответчика о необходимости заключить договор аренды на новый срок. Письменным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет отказал истцу в заключении договора на новый срок, в связи с отсутствием зарегистрированного права на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Указанным решением нарушены права, свободы и законные интересы истца, созданы препятствия к осуществлению его прав и реализации законных интересов, связанных с завершением строительства объекта, регистрации права собственности на него и правом распоряжения им. Полагает, что имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:031301:316 без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года. В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

На основании изложенного просит суд:

- признать незаконным отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в заключении договора аренды земельного участка, находящегося по <адрес>, общей площадью 900 кв.м, с кадастровым №;

- обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка по <адрес>, №, общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером №, без проведения торгов, сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 отказалась от части исковых требований, а именно от требования о признании незаконным отказа комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в заключении договора аренды земельного участка, находящегося по <адрес>, общей площадью 900 кв.м, с кадастровым №;

Определением Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ представителя истца от части исковых требований.

Истец ФИО1, уведомленный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила удовлетворить требования в полном объеме, с учетом отказа от части исковых требований, по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Пояснила, что в настоящее время на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект – жилой дом, степень готовности которого составляет 27 %, что подтверждается представленной в материалы дела копией технического паспорта, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 Собственником объекта незавершенного строительства является ФИО1, что подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе актом обследования земельного участка, согласием ФИО7 (соседа истца) на строительство жилого дома по меже с его земельным участком, согласованием администрации на строительство жилого дома, выданного ФИО1

Представитель ответчика - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика – комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края по доверенности ФИО4 в судебном заседании в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ч. 1 ст. 55 и ч. 1 ст. 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов гражданского дела, между ФИО1 и администрацией муниципального образования Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края был заключен договор аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства в границах, указанных в плане участка, прилагаемого к Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 900 кв.м., с кадастровым №. Сторонами был установлен срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с изменением порядка администрирования земель населенных пунктов (статья 51 ЗК РФ) изменился субъект принятия решения о заключении (продлении) договора аренды земли, а именно Арендодателем стал Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Верхнерусского сельсовета согласовала ФИО1 строительство жилого дома на земельном участке по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 (собственник соседнего участка) дано согласие на строительство жилого дома по границе его земельного участка с кадастровым номером №.

Как следует из ответа комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, Комитет не возражает против строительства жилого дома, находящегося по <адрес> по границе земельного участка с кадастровым номером №, в связи с несоответствием расстояния от границы земельного участка до стены дома.

В период действия заключенного договора аренды, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, площадью застройки 112,00 кв.м., готовность которого составляет 27%, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства, выполненного кадастровым инженером ФИО6, а также актом обследования земельного участка, подготовленным кадастровым инженером ФИО5

ФИО1 обратился с заявлением о регистрации права на объект незавершенного строительства, однако ему было отказано в регистрации права.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка, истец письменно уведомил ответчика о необходимости заключить договор аренды на новый срок.

Письменным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского района Ставропольского края отказал истцу в заключении договора на новый срок, в связи с отсутствием зарегистрированного права на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Кодекса.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истца при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства при наличии договора предоставления такого участка в аренду, заключенного до 01.03.2015 года, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), поднимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником незавершенного строительством объекта, и имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца ФИО1

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка по <адрес>, общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером №, без проведения торгов, сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2019 года