Решение № 2-264/2019 2-264/2019~М-89/2019 М-89/2019 от 10 марта 2019 г. по делу № 2-264/2019

Дело № 2-264/2019 КОПИЯ


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Когалым 11 марта 2019 года

Когалымский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа–Югры в составе председательствующего судьи Сокоревой А. А.

при секретаре Федотовой А. В.

с участием представителя истца ФИО7

представителя ответчика ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО2 к администрации города Когалыма об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к администрации города Когалыма об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований ФИО2 указывает, что <адрес> года между ней и Комитетом по управлению имуществом администрации города Когалыма был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность которого не разграничена предоставленный в аренду без торгов. Согласно свидетельству о государственной регистрации права 86-АБ 981657, на объект права: жилой дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 166,5 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 7%, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра город <адрес> Железнодорожный, <адрес>, кадастровый №, право собственности зарегистрировано за ФИО2, на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №№, выданным Отделом архитектуры и градостроительства Администрации города Когалыма. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора аренды данного земельного участка, в связи с наличием на земельном участке незавершенного объекта строительства, поскольку она намерена завершить строительство жилого дома, однако по некоторым обстоятельствам на данный момент ей этого сделать не удалось, кроме того, обращает внимание суда на то обстоятельство, что срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении вышеуказанных требований ответчик ей отказал, и указал на обязанность возвратить арендодателю спорный земельный участок, согласно пункту 4.4.9 договора, регламентирующего порядок возврата земельного участка, что подтверждается письменным ответом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ее интересы на основании доверенности представляет ФИО7

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по доводам изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в силу ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 610 ГК РФ, установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ГК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма от имени муниципального образования ХМАО-Югры городской округ город Когалым и ФИО2 на основании результата открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка, заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): по направлению на север от ориентира здание, расположенное за пределами участка по адресу: <адрес>, для использования в целях для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 0,1000 га. Срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в раздел 8 договора № от ДД.ММ.ГГГГ внесен п. 8.7 согласно которому, индивидуальный участок предназначен для строительства на нем одноквартирного жилого дома усадебного типа, гаража для легковой автомашины, бани, теплицы, хозпостройки. Каждый участок ограждается однотипным забором высотой 1,5 м. с возможностью сквозного просматривания. Общая площадь пятна застройки до 200 кв.м., высота жилых домов – 1 -2 этажа.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Когалыма ФИО1 ФИО2 выдано разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №№ одноэтажного мансардного, с гаражом, индивидуального жилого дома по <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером: № (по направлению на север от ориентира здание, расположенное за пределами участка по адресу: <адрес>, срок действия настоящего разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма от имени муниципального образования ХМАО-Югры городской округ <адрес> и ФИО2 на основании постановления Администрации г. Когалыма от ДД.ММ.ГГГГ №, заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 86:17:0010203:89, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): по направлению на север от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, для использования в целях под строительство объекта «Одноэтажный мансардный, с гаражом, индивидуальный жилой дом по <адрес>» в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к договору и являющийся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,1000 га. Срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, продлевается однократно, для завершения строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и составляет 183 дня.

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ объекту капитального строительства «Одноэтажный мансардный, с гаражом, индивидуальный жилой дом по <адрес>», построенному на земельном участке с кадастровым номером 86:17:010203:89, расположенном по направлению на север от ориентира здание, расположенное за пределами участка, по адресу: <адрес> присвоить адрес: <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права №, на объект права: жилой дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 166,5 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 7%, адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, право собственности зарегистрировано за ФИО2, на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №RU-86301000-190/09, выданным Отделом архитектуры и градостроительства Администрации города Когалыма.

ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ, пп.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма от имени муниципального образования ХМАО-Югры городской округ город Когалым заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного в аренду без торгов с кадастровым номером 86:17:0010203:89, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный (разрешенное использование): земли под домами индивидуальной жилой застройки, с ФИО2.

Согласно п. 1.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участке находится жилой дом, объект незавершенного строительства, степень готовности 7% (кадастровый №).

В соответствии с пунктом 2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ внесены следующие изменения: в пункте 1.1. раздела 1 «Предмет договора» слова «не обременен иными правами третьих лиц» исключить добавить абзац в следующей редакции: «Участок расположен в пределах зоны минимальных (минимально допустимых расстояний трубопровода: «Конденсатопровод Уренгой-Сургут, 1 и 2 нити, принадлежащего на праве собственности ПАО «Газпром» в связи с чем, устанавливаются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ». Раздел 4 «Права и обязанности сторон» дополнить пунктом 4.6 и изложить его в следующей редакции «Арендатор обязан при производстве любых работ и действий в охранной зоне трубопровода, кроме ремонтно-восстановительных и сельскохозяйственных работ, получить разрешение на производство работ в охранной зоне магистрального трубопровода от предприятия трубопроводного транспорта». Арендатор обязуется получить все необходимые разрешительные документы в соответствии с действующим законодательством РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к главе города Когалыма с заявлением о продлении договора аренды данного земельного участка, в связи с наличием на земельном участке незавершенного объекта строительства, поскольку она намерена завершить строительство жилого дома, однако по некоторым обстоятельствам на данный момент ей этого сделать не удалось.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Когалыма ФИО2 предоставлен ответ на заявление от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 отказано в удовлетворении ее заявления, указано на обязанность возвратить арендодателю земельный участок по истечению срока аренды.

В силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, а также в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Земельным кодексом не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства. При определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующего вопросы, связанные со строительством объектов недвижимости.

Так, в соответствии с ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. При этом ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса предусмотрена возможность продления срока действия разрешения на строительство.

Также при установлении сроков договора аренды земельного участка, предоставляемого под строительство, определяющим фактором могут быть программы, технические регламенты, проектная документация либо иные документы, устанавливающие сроки строительства.

Ныне действующая редакция закона, в частности, п. 3, ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, гласит, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Суд полагает, при таких обстоятельствах, иск подлежащим удовлетворению, и приходит к выводу о том, что администрация г. Когалыма в силу своих полномочий обязана заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010203:89.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО2 к администрации города Когалыма об обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Обязать муниципальное образование <адрес>-Югры <адрес> в лице комитета по управлению муниципальным имуществом заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Когалымский городской суд в течение одного месяца со дня его вынесения в мотивированной форме. Мотивированное решение составлено 15.03.2019 года.

Судья, подпись А. А. Сокорева

Копия верна А. А. Сокорева

Подлинный документ подшит в гражданском деле № 2-264/2019 Когалымского городского суда ХМАО-Югры