Решение № 3-9/2018 от 17 января 2018 г. по делу № 3-9/2018

Дело№За-9/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 18 января 2018 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Знамеровского Р.В. при секретаре Волошиной А.А., рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01.10.2014 года кадастровой стоимости в размере 4 511 900 рублей земельного участка с кадастровым номером *** площадью 53804,77 кв. м., расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, примерно 950 метров от ориентира по направлению на северо-восток. Ориентир здание сельсовета, почтовый адрес ориентира: ***.

В обоснование указано, что земельный участок находится в собственности административного истца. Установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этого земельного участка в размере 16 171561,67 рублей превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца, как налогоплательщика.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании с результатами судебной экспертизы не согласилась, настаивала на удовлетворении заявленных требований

Представитель административного ответчика Министерства

имущества и природных ресурсов Челябинской области ФИО3 не возражал против удовлетворения требования в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области, в судебное заседание не явились. Дело в соответствии со статьей 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие вышеуказанных представителей.

Выслушав пояснения лиц, принявших участие в судебном заседании, допросив эксперта Ж.P.P., исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 08 июня 2011 года, ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие гражданину или юридическому лицу здания, строения и сооружения №16 от 16 октября 2008 года является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 53 804,77 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - земли под промышленными объектами, под эксплуатацию производственных объектов, расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, примерно 950 метров от ориентира по направлению на северо-восток. Ориентир здание сельсовета, почтовый адрес ориентира: ***.

Определением кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца ФИО1, являющейся, в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ, плательщиком земельного налога.

В силу части 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Воспользовавшись своим правом, ФИО1 28 сентября 2016 года обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, по результатам рассмотрения которого было вынесено решение №2370 от 25 октября 2016 года об отклонении заявления ФИО1.

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10 ноября 2015 года утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года.

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером *** поставлен на государственный кадастровый учет 21 августа 2006 года. Указанный земельный участок включен в перечень объектов подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость была определена по состоянию на 01 октября 2014 года и утверждена Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земель населенных пунктов Челябинской области» в размере 16 171 561,67 рублей, сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 01 декабря 2015 года.

Как указывается в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, рассматриваемые требования ФИО1, обратившейся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области 28 сентября 2016 года, об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной, могут быть удовлетворены по состоянию на 01 октября 2014 года на период с 01 января 2016 года до даты внесения сведений в Единый государственный

реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ФИО1 представила отчет об оценке № 0906-2016-04 от 27 июля 2016 года, составленный оценщиком ООО «ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛДИНГ» К. Л.И., которая является членом НП «Деловой союз оценщиков» (ответственность оценщика застрахована страховым полисом, выданным ОАО «АльфаСтрахование»).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 октября 2014 года составила 4 511 900 рублей.

Определением суда от 27 ноября 2017 года было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области ФИО3 о назначении судебной экспертизы для разрешения вопроса о размере рыночной стоимости указанного земельного участка.

Согласно заключению судебной экспертизы № 026-05-01513 от 19 декабря 2017 года, выполненной экспертом Южно-Уральской торгово-

промышленной палаты - Ж.P.P., предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, по состоянию на 01 октября 2014 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 7 578 ООО рублей.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении повторной экспертизы, поскольку каких либо значимых мотивов, не позволяющих согласиться с заключением эксперта Ж.P.P., судом не установлено. Какие-либо неясности в указанном заключении отсутствуют, ответы на поставленные судом вопросы даны экспертом в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Южно-Уральской торгово-промышленной палаты - Ж.P.P. ответил полно и мотивировано на вопросы и возражения представителя административного истца относительно заключения, в связи, с чем у суда не имеется оснований для проведения дополнительной либо повторной экспертизы в порядке статьи 83 КАС РФ.

При таких обстоятельствах суд принимает в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка заключение судебной экспертизы.

При этом, суд не может принять в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке № 0906-2016-04 от 27 июля 2016 года в силу нижеследующего.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Установлено, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком К. Л.И. использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж.

Сравнительный подход, как следует из содержания п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. В соответствии с п. 13 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа

информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В силу требований п. 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются различные элементы сравнения, в том числе местоположение объекта (пп. «е»).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 года №568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее -незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

В рамках названного метода производится корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, является в том числе: местоположение и окружение.

В ходе разбирательства по делу судом установлено, что в отчете ООО «ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ» в разделе «Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения, с обоснованием схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и цен объектов-аналогов» оценщиком применена корректировка на местоположение объекта.

Применяя корректировку на местоположение объекта, оценщик указал, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных муниципальных районах Челябинской области, поэтому необходимо внесение корректировки на местоположение. Корректировка на местоположение осуществлялась с целью сглаживания различий между сравниваемым объектом и оцениваемым объектом для определения его более или менее выгодным месторасположением (стр.79 Отчета).

Как указано в Отчете, оценщик при расчете коэффициента корректировки на местоположение принял во внимание значения

среднемесячной заработной платы по крупным и средним организациям и среднерыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения по муниципальным образованиям Челябинской области на дату оценки.

Согласно п. 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В представленном отчете фактически не содержится обоснования возможности применения оценщиком значений коэффициентов для проведения корректировки на местоположение исчисленных на основе среднемесячной заработной платы по крупным и средним организациям и среднерыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения к рынку земельных участков производственного назначения (объект оценки), отсутствуют данные, позволяющие проследить взаимосвязь указанных показателей и месторасположение объекта оценки и объектов-аналогов. Ссылка оценщика на то, что был проведен анализ рынка и исследование документации, в отсутствие в отчете такого, исключает возможность его проверки.

Применение же оценщиком неверных значений корректировок влечет за собой искажение рыночной стоимости объекта оценки, что является недопустимым.

С учетом того, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, то требования административного истца, подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 103 КАС РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Положениями статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

С учетом того, что услуги по проведению экспертизы экспертом Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Ж.P.P. были оказаны, суд для определения рыночной стоимости земельного участка принял заключение судебной экспертизы, то в пользу Южно-Уральской торгово-промышленной палаты в счет стоимости судебной экспертизы

надлежит взыскать 29 500 рублей с Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, поскольку Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области является государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, в том числе указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, была оспорена административным истцом.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 175-180

КАС РФ, суд

решил:

Требования ФИО1 удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью 53804,77 кв. м., расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, примерно 950 метров от ориентира по направлению на северо-восток. Ориентир здание сельсовета, почтовый адрес ориентира: ***, установив её равной рыночной стоимости в размере 7 578 000 рублей, по состоянию на 01 октября 2014 года на период с 1 января 2016 года до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 28 сентября 2016 года.

Взыскать с Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области в пользу Южно-Уральской торгово-промышленной палаты в счет стоимости судебной экспертизы 29 500 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий