Апелляционное определение № 33АП-177/2026 33АП-3913/2025 от 13 января 2026 г.

УИД: 28RS0005-01-2023-000483-28 Судья первой инстанции:

Дело33АП-177/2026 (3913/2025) ФИО1

Докладчик: Щеголева М.Э.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего: Щеголевой М.Э.

судей коллегии: Исаченко М.В., Пасюк И.М.,

при секретаре Веденчук Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, по апелляционной жалобе ИП ФИО3 на решение Благовещенского районного суда Амурской области от 09 июня 2025 года.

Заслушав дело по докладу судьи Щеголевой М.Э., пояснения представителя ФИО3 Колесникова С.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с названным иском, в обоснование указав, что 01 ноября 2022 года по договору купли-продажи приобрела у ответчика жилой дом с КН <номер>, общей площадью 102,2 кв.м, на земельном участке с КН <номер> по адресу: <адрес><адрес>, за 7 060 000 руб.

В ходе проживания в доме стали проявляться недостатки, согласно отчета общая стоимость их устранения составила 1 668 989 руб. Ответчиком спорный жилой дом продан ей с недостатками, что помимо материального ущерба причинило истцу моральный вред.

Уточнив требования, просила суд взыскать с ИП ФИО3 в свою пользу в счёт соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от 01 ноября 2022 года денежные средства в размере 800 852 руб. 58 коп., компенсацию морального вреда – 100 000 руб., расходы на подготовку заключения по итогам обследования объекта недвижимости – 25 000 руб., расходы на оформление доверенности представителя 1700 руб., штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

В судебных заседаниях представитель истца ФИО2 – ФИО4 на требованиях настаивал, указал, что основания иска не изменялись, истец не было осведомлена о недостатках объекта недвижимости, что повлияло на её решение приобрести объект за цену, указанную в договоре купли-продажи, изменения в цену договора в связи со строительными недостатками стороной истца не вносились, денежные средства по расписке, представленной стороной ответчика, не передавались.

Представитель ответчика ИП ФИО3 – адвокат Колесников С.Ю. в судебных заседаниях возражала против удовлетворения иска, указывал, что ИП ФИО5 не получала претензию от потребителя по вине АО «Почта России», в связи с чем требования потребителя не были удовлетворены в добровольном порядке. Сумму уменьшения покупной цены, заявленную истцом, полагал завышенной. Экспертом дважды указаны одни и те же недостатки в экспертном заключении, что повлияло на выводы о сумме их устранения. Ссылался на наличие расписки, по которой ИП ФИО3 передала ФИО2 денежные средства после заключения договора купли-продажи, приводил доводы о том, это является возмещением стоимости устранения скрытых недостатков.

В письменных возражениях представитель ИП ФИО3 – адвокат Колесников С.Ю. указывал, что изначально цена дома стоимость определена с учётом явных недостатков, поэтому стоимость их устранения не подлежит взысканию. Часть недостатков, указанных в экспертном заключении, озвучена при заключении договора купли-продажи, в связи с чем денежные средства в сумме 560 000 руб. были возвращены истцу, о чём ФИО2 не сообщила при подаче иска. Считал, что истцом, несмотря на проведение судебной экспертизы, не доказано что выявленные недостатки являются существенными.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон, извещенных судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Решением Благовещенского районного суда Амурской области от 09 июня 2025 года исковые требования удовлетворены частично: с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 240 852 руб. 58 коп. в счёт соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, компенсация морального вреда – 40 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 140 426 руб. 29 коп., судебные расходы в сумме 7 517 руб. 51 коп., в счёт возмещения расходов по нотариальному удостоверению доверенности – 511 руб. 19 коп.

Дополнительным решением Благовещенского районного суда Амурской области от 24 сентября 2025 года с ИП ФИО3 в пользу ООО «АмурОценка» взысканы денежные средства в сумме 39 091 руб. в счёт возмещения расходов на проведение судебной строительно-технической экспертизы; с ФИО2 в пользу ООО «АмурОценка» взысканы денежные средства в сумме 90 909 руб. в счёт возмещения расходов на проведение судебной строительно-технической экспертизы.

В апелляционной жалобе ИП ФИО3, оспаривая решение суда, указывает, что отсутствуют правовые основания для уменьшения покупной цены жилого дома. Информация о состоянии проданного дома до покупателя была доведена при заключении договора купли-продажи, она приобрела его с явными недостатками, которые видела при осмотре и при передаче, поэтому не может требовать снижения покупной цены в виду наличия явных недостатков дома, стоимость которых оценена в 239 982 руб. 67 коп. Полагает наличие злоупотребление правом со стороны истца, поскольку дом был ею принят по акту приема-передачи, претензий к техническому состоянию дома не поступало. Так же стороны пришли к соглашению, что на устранение выявленных недостатков продавец вернет денежные средства покупателю в размере 560 000 руб., что и было выполнено продавцом 01 ноября 2022 года, что подтверждается соответствующей распиской, о которой покупатель умолчала при подаче иска. Так же суд не учел, что стоимость жилого дома определена сторонами уже с учетом его состояния, дом был осмотрен истцом и оценен с привлечением специалиста.

Письменных возражений на апелляционную жалобу представитель истца возражает против её доводов, полагая их несостоятельными.

В суде апелляционной инстанции представитель ИП ФИО3 на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил об отмене постановленного судом решения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01 ноября 2022 года между ИП ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого помещения за счёт кредитных средств, в соответствии с п. 1.1. которого продавец продаёт, а покупатель за счёт собственных средств и кредитных средств, предоставленных ему АО «Газпромбанк» покупает в собственность у продавца жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> общей площадью 102,2 кв.м., КН <номер>, и земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, общая площадь 800 кв.м. +/- 5,72 кв.м., КН <номер>.

Общая стоимость объектов недвижимости, в соответствии с п. 1.5. составляет 7 060 000 руб., из них стоимость жилого дома составляет 6 000 000 руб., земельный участок – 1 060 000 руб. Денежные средства в размере 1 060 000 руб. на момент подписания договора покупатель передал продавцу за счёт собственных денежных средств (п. 2.1.1.), денежные средства в размере 6 000 000 руб. оплачены за счёт целевых кредитных денежных средств АО «Газпромбанк» (п. 2.1.2).

Стороны не оспаривали, что полный расчёт по договору от 01 ноября 2022 г. между ними был произведен.

Пунктом 3.1.2 договора установлена обязанность продавца передать покупателю вышеуказанные объекты, отвечающие по своим качествам установленным санитарным и техническим требованиям, а также свободные от имущества и прав (своих и третьих лиц) с подписанием передаточного акта о фактической передаче. Какие-либо недостатки дома в договоре купли-продажи сторонами не оговорены.

01 ноября 2022 г. вышеуказанный жилой дом и земельный участок переданы по акту –передачи покупателю ФИО2 без замечаний.

01 ноября 2022 г. ФИО2 получила от ИП ФИО6 в качестве возврата за жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> денежные средства в размере 560 000 руб., что подтверждается представленной распиской (л.д.228 т.3).

Истец утверждала, что после приобретения дома в нем стали проявляться недостатки, в связи с чем обратилась в суд с настоящими требованиями.

В хода рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика назначена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено изначально ООО «Проектстройинвест», которое впоследствии заменено на ООО «АмурОценка».

Как следует из экспертного заключения эксперта ФИО7 ООО «АмурОценка» от 06 декабря 2024 года № СТЭ-071/24, по итогам проведённой экспертизы выявлены следующие недостатки при строительстве объекта обследования: отсутствует утепление и отделка фундамента; отсутствует отмостка по периметру жилого дома; следы повреждений на деревянных конструкциях в виде грибка, темных и серых пятен; отсутствует отделка карнизного свеса; отсутствует пароизоляционный слой на поверхности утеплителя; толщина монтажного шва не соответствует требованиям ГОСТ; частично отсутствует отделка внешних скосов малых оконных блоков; отсутствует водосточная система; отсутствует вентиляционная система в жилом доме; дверной блок на входе в гараж установлен с отклонением от вертикали; в распределительном щите на розеточных группах отсутствует устройство защитного отключения; остатки опалубки перед входной группой в жилой дом; стропильная система выполнена с нарушениями требований.

При этом не удалось установить по причине их отсутствия такие заявленные в вопросе дефекты как: выполнение монтажных швов оконных заполнений с нарушениями; отсутствие внешнего слоя монтажного шва оконных заполнений; отсутствие электроснабжения жилого дома; наличие пустошвов в кладочных швах; конденсат на поверхности оконных блоков. Установить наличие конденсата на поверхности окон не представляется возможным, так как дом не отапливается, на момент проведения осмотра 26 ноября 2024 года все окна в жилом доме были открыты, обнаружен снег на «подоконниках». При наружном обследовании было выявлено наличие подведения электроснабжения от столба к дому, однако кабель в дом не заведён.

Кроме того, во время проведения наружного обследования, обследования внутренних помещений и кровли выявлены иные недостатки: утепление перекрытия выполнено некачественно, утеплитель обрезан не по размеру, что привело к его неровной укладке, множественные щели между листами пенополистерола; отсутствие гидроизоляции; отсутствие диффузионной мембраны (ветрозащиты); задувание снега под кровлю; трещина сквозная на стене внутреннего помещения. Обнаруженная экспертом сквозная трещина на внутренней стене дома из пенополистиролбетона появилась, по мнению эксперта, в результате выморозки помещения и последующей усадки здания.

Все выявленные строительные недостатки, за исключением остатков опалубки перед входной группой, влияют на качество жилого дома, в том числе на возможность использовать его по целевому назначению.

При этом, из выявленных строительных недостатков явными являются: отсутствует утепление и отделка фундамента; отсутствует отмостка по периметру жилого дома; отсутствует отделка карнизного свеса; частично отсутствует отделка внешних скосов малых оконных блоков; отсутствует водосточная система; остатки опалубки перед входной группой в жилой дом. В свою очередь скрытыми недостатками (визуально не обнаруживаемые или требующие специальных познаний для их обнаружения) являются: некачественно выполнена отделка оконных скосов; отсутствие вентиляционных каналов на крыше; утепление перекрытия выполнено некачественно, утеплитель обрезан не по размеру, что привело к его неровной укладке, множественные щели между листами пенополистерола; отсутствие гидроизоляции; отсутствие диффузионной мембраны (ветрозащиты); задувание снега под кровлю; использование древесины второго сорта (доски с обзолом) для стропильной системы; для стропил длиной более 5,5 м использовались доски размером 130*40мм и 150*40 мм; дверной блок на входе в гараж установлен с отклонением по вертикали; следы повреждений на деревянных конструкциях в виде грибка, темных и серых пятен; толщина монтажного шва не соответствует требованиям ГОСТ; в распределительном щите на розеточных группах отсутствует устройство защитного отключения.

Стоимость затрат необходимых для устранения выявленных явных недостатков составила 239 982 руб. 67 коп. Стоимость затрат необходимых для устранения выявленных скрытых недостатков составила 560 869 руб. 91 коп.

Кроме того, во время проведения наружного обследования, обследования внутренних помещений и кровли были выявлены иные недостатки: утепление перекрытия выполнено некачественно, утеплитель обрезан не по размеру, что привело к его неровной укладке, множественные щели между листами пенополистерола; отсутствие гидроизоляции; отсутствие диффузионной мембраны (ветрозащиты); задувание снега под кровлю; трещина сквозная на стене внутреннего помещения. Обнаруженная экспертом сквозная трещина на внутренней стене дома из пенополистиролбетона появилась, по мнению эксперта, в результате выморозки помещения и последующей усадки здания. Таким образом, сочетание выморозки и усадки могло привести к появлению сквозной трещины на внутренней стене, что не является дефектом вызванным нарушением правил строительства. Стоимость затрат необходимых для устранения иных недостатков составила 195 993 руб. 00 коп.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст. ст. 150, 151, 162, 431, 469, 475, 557 ГК РФ, ст. ст. 13, 15, 18 Закона о защите прав потребителей установлены основания для Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», разъяснениями, изложенными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994 года № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», суд первой инстанции, установив наличие недостатков в жилом доме, проданном истцу, но не оговорённых при совершении сделки, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения покупной цены дома, размер которой суд определил в 240 852 руб. 58 коп., учтя при этом ранее переданные истцу денежные средства в размере 560 000 руб.

Поскольку факт нарушения прав истца как потребителя нашел свое подтверждение, суд удовлетворил требование о взыскании в пользу ФИО2 и компенсации морального вреда по ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», определив её денежный размер с учетом характера причиненных потребителю страданий, принципа разумности и справедливости, равным 40 000 руб. На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» судом первой инстанции с ответчика пользу истца взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной потребителю суммы с учётом компенсации морального вреда, что составило 140 426 руб. 29 коп.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на верно установленных фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Аналогичные положения отражены в п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей установлены основания для Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В силу пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

По смыслу приведенных норм права покупатель по своему выбору имеет право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения. Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения прав истца продажей жилого помещения ненадлежащего качества, при этом данные недостатки явились следствием нарушений требований строительства, т.е. появились по причине, возникшей до момента передачи дома истцу как покупателю, поэтому требование ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома является обоснованным.

Как следует из экспертного заключения от 06 декабря 2024 года № СТЭ-071/24, подготовленного по итогам проведённой экспертизы экспертом ООО «АмурОценка» ФИО7, принятого судом в качестве относимого и допустимого доказательства, экспертом выявлены как явные, так и скрытые недостатки, допущенные при строительстве дома. Стоимость затрат необходимых для устранения выявленных явных недостатков составила 239 982 руб. 67 коп. Стоимость затрат необходимых для устранения выявленных скрытых недостатков составила 560 869 руб. 91 коп.

Ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной экспертизы сторонами не заявлялось.

Таким образом, с учётом выводов судебной экспертизы, а также допроса эксперта ФИО7 суд первой инстанции установил, что рыночная стоимость недвижимого имущества – жилого дома по адресу: <адрес> учетом выявленных недостатков уменьшилась на 800 852 руб. 58 коп.

При разрешении требований, суд исследовал представленную расписка о возвращении истцу ИП ФИО3 денежных средств в размере 560 000 руб., согласился с позицией ответчика, что данная сумма возвращена в счет уменьшения покупной цены дома в виду имеющихся в нем недостатков, поэтому она была учтена судом при определении подлежащей взысканию стоимости уменьшения покупной цены.

Данная расписка, по мнению судебной коллегии, лишь подтверждает наличие в доме недостатков, которые не были оговорены сторонами при заключении договора, частичное признание ИП ФИО3 требований потребителя об уменьшении покупной цены товара в виду его ненадлежащего качества и частичное удовлетворение требований потребителя.

При этом суд первой инстанции верно исходил из того, что расписка о возврате денежных средств не содержит указаний, за какие именно недостатки (скрытые или явные) проданного дома производиться уменьшение покупной цены, поэтому взыскал разницу между общей суммой уменьшения покупной цены дома и возвращенными потребителю денежными средствами, что составило 240 852 руб. 58 коп. (800 852 руб. 58 коп. -560 000 руб.).

В п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 разъяснено, что суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги), имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (ст. 12 Закона о защите прав потребителей). При этом необходимо учитывать, что по отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством РФ (п. 1 ст. 10 того же Закона).

Вопреки доводам жалобы, заключенный между сторонами договор не содержит указаний о наличии каких-либо недостатков (явных скрытых) в продаваемом доме, равно как и акт прием- передачи дома не отражает того обстоятельства, что покупатель поставлен в известность о наличии в передаваемом доме недостатков и согласен принять его именно с такими недостатками.

Непосредственный осмотр истцом как потребителем дома не может расцениваться как полное информирование о качестве товара, в том числе о его явных недостатках, поскольку истец, не обладая специальными познаниями в области строительства, не может квалифицировать имеющееся состояние дома, состояние его конструкций, а также отсутствие необходимых элементов (отмостки, отделки и утепления фундамента, отделки карнизов свеса) именно как недостаток, а ИП ФИО3 как продавец не оговорила их до заключения сделки с потребителем.

Оценка дома, проводимая 10 ноября 2022 г., т.е. до заключения договора купли-продажи, осуществлялась с целью определения его рыночной стоимости для залогового обеспечения в банке ( л.д.103 т.2), при этом наличие дефектов в доме не устанавливалось и их влияние на снижение покупной цены дома не исследовалось.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит несостоятельными доводы апеллянта о том, что о всех имеющихся явных дефектах дома потребитель была осведомлена до его продажи, была с ними согласна и стоимость дома определена с учетом этих дефектов, поэтому уменьшение покупной цены дома в виду наличия явных недостатков в нём недопустимо.

Доказательств того, что при возврате истцу 560 000 руб. были учтены все имеющиеся недостатки дома, т.е. уменьшение стоимости дома на указанную сумму осуществлено с учетом всех выявленных недостатков, которые не были оговорены продавцом, сторона ответчика в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ не предоставила, сторона истца данное обстоятельство отрицает.

С учетом изложенного, выводы суда о возможности взыскания в пользу истца денежных средств в счет уменьшения покупной цены дома сверх выплаченной суммы 560 000 руб., судебная коллегия находит обоснованными.

Злоупотребление правом со стороны истца в виде предъявления настоящего иска суд апелляционной инстанции также не находит, поскольку истец реализует права на судебную защиту.

То обстоятельство, что истец скрыла факт выплаты ей 560 000 руб. не может быть расценен как злоупотребление правом, поскольку в силу положений ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, поэтому сторона не обязана предоставлять доказательства, опровергающие обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований.

В остальном, доводы жалобы сводятся к анализу позиции стороны истца, несогласию с оценкой доказательств, которая дана судом с соблюдением положений ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки доказательств, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановленного решения. Юридически значимые обстоятельства установлены судом правильно и в необходимом объеме, к возникшим правоотношениям суд правильно применил нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено. Обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Благовещенского районного суда Амурской области от 09 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО3 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 января 2026 г.