Решение № 2-3350/2025 2-3350/2025~М-1051/2025 М-1051/2025 от 28 августа 2025 г. по делу № 2-3350/2025

дело №

УИД: 50RS0№-71


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

15 августа 2025 года <адрес>

Мытищинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Велюхановой Т.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 Физули оглы к ООО "СЗ "Восток Столицы" о признании п.5.2, п.4.5 договора долевого участия недействительными, взыскании денежных средств за устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации за разницу в площади передаваемого объекта долевого участия, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Восток Столицы», в котором, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ просит признать п. 5.2 договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-6/5-17-668-2/АН от ДД.ММ.ГГГГ в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком недействительным, признать п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-6/5-17-668-2/АН от ДД.ММ.ГГГГ в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором – недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства за некачественный ремонт размере 580 410,34 рублей, неустойку за нарушения сроков удовлетворения требований участника долевого строительства о возмещении стоимости причиненного ущерба с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения судебного решение в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от стоимости восстановительных работ (от 580 410,34 рублей) за каждый день просрочки, но не превышающей эту сумму, компенсацию в размере 109051,38 рублей за разницу площади передаваемого объекта долевого строительства, штраф в размере 5 % от суммы удовлетворенных требований, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы по выдаче нотариальной доверенности в размере 1900 рублей, расходы по оплате экспертных услуг в размере 75 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «СЗ «Восток Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-6/5-17-668-2/АН, предметом которого являлась передача истцу объекта долевого строительства по адресу МО, г.о.Ленинский, <адрес>, микр. Южная Битца, бульвар Южный, <адрес>, площадью 58,9 кв.м., с проведёнными в нем отделочными работами, качество которых должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. ДД.ММ.ГГГГ подписан акт о передачи квартиры, в процессе эксплуатации которой обнаружены строительные недостатки, кроме того, площадь квартиры составила 58,2 кв.м., в связи с чем истцом было направлено требование о выплате денежных средств в счет стоимости выявленных недостатков, разницы площади квартиры, которая до настоящего времени осталась без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца на основании доверенности ФИО5 явился, доводы, изложенные в исковом и уточненном исковом заявлении, поддержал, уточнил, что пункт 4.5 договора долевого участия просят признать недействительным в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, ранее представил возражения, в которых просил применить к требованию о признании пунктов договора недействительным последствия пропуска срока исковой давности, также просил, с учетом даты получения претензии применить к рассматриваемым отношениям Закон 214-ФЗ в редакции на дату вынесения решения суда, в отношении расходов на составление досудебного исследования просил также отказать, поскольку недосказана связь с рассматриваемы делом, кроме того в случае если разница между выводами с судебной экспертизой составит 10%, то внесудебно техническое заключение следует признать недостоверным доказательством, также просил применить правила о пропорциональном распределении судебных расходов, применить положения ст. 333 ГК РФ, учесть наличия моратория, в отношении компенсации разницы площади квартиры указывал на допустимость погрешности, исходя из условий договора. Просил предоставить отсрочку исполнения решения суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований АО «Монолитное строительное управление-1», привлечённый к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представил возражения, в которых указал, что им в рамках договора генподряда № от ДД.ММ.ГГГГ принято обязательство по выполнению комплекса строительно-монтажных работ на спорном объекте, им был привлечен субподрядчик АО «Монолит-ФундаментСрой», который в свою очередь заключил договор подряда с ООО «Первый Домостроительный комбинат», следовательно доказательств того, что в спорной <адрес>, выполнялись работы именно АО «МСУ-1» не имеется.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО «Первый Домостроительный комбинат», привлечённый к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 статьи 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона).

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В соответствие со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 оглы и ООО «СЗ «Восток Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-6/5-17-668-2/АН, предметом которого являлась передача истцу объекта долевого строительства по адресу МО, г.о.Ленинский, <адрес>, микр. Южная Битца, бульвар Южный, <адрес>, площадью 58,9 кв.м., с проведёнными в нем отделочными работами, качество которых должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (далее соответственно –Договор, квартира).

Цена квартиры согласована сторонами в Договоре в размере 9175895 руб.

Согласно п.2.1 Договора квартира передаётся участнику в степени готовности, определяемой приложением № к Договору.

В приложении № к Договору стороны согласовали перечень строительно-отделочных работ, выполняемых на объекте долевого строительства.

Согласно пункту 5.1 Договора застройщик гарантировал, что качество объекта, который будет передан участнику долевого строительства, будет соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 5.2 Договора гарантийный срок на объект -5 лет; на технологическое и инженерное оборудование – 3 года; на отделочные работы – 1 год. Течение гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудовании, входящее в состав квартиры, исчисляется с даты подписания акта или иного документа о передаче объекта в многоквартирном доме. Гарантийный срок на отделочные работы исчисляется с даты подписания акта приема-передачи объекта.

В пункте 5.5 Договора предусмотрено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа таких объектов или их частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного участником или привлеченными им третьими лицами.

ДД.ММ.ГГГГ подписан акт о передаче <адрес>, по адресу МО, г.о.Ленинский, <адрес>, микр. Южная Битца, бульвар Южный, <адрес>, площадью (проектной) 58,9 кв.м.

Как указывает истец, в процессе эксплуатации квартиры выявлены строительные недостатки.

С целью выявления действительного качества объекта долевого строительства заявленным ответчиком параметрам истец обратился за составлением заключения.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» №МСК-34/11-24 от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире, расположенной по адресу: МО, г.о.Ленинский, <адрес>, микр. Южная Битца, бульвар Южный, <адрес>, выявлены многочисленные нарушения действующей нормативно-технической документации. Стоимость устранения выявленных дефектов квартиры составляет 867776 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена претензия в адрес ответчика с требованием выплатить денежные средства за выявленные в квартире недостатки, разницу за квадратные метры между заявленной в Договоре и фактически сданной, из расчета 0,7 кв.м Данное требование до настоящего времени не удовлетворено.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «ЦНСЭИ».

Согласно экспертному заключению №-СТЭ, выполненному ООО «ЦНСЭИ», в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, го Ленинский, <адрес>, мкр. Южная Битца, бульвар Южный, <адрес>, имеются строительные недостатки, в том числе указанные в техническом заключении №МСК-34/11-24 от ДД.ММ.ГГГГ.

Все выявленные недостатки возникли вследствие нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, а также в ходе эксплуатации помещения. Недостатки эксплуатационного характера в дальнейших расчетах не учитывались.

Среднерыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков (дефектов) в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, го Ленинский, <адрес>, мкр. Южная Битца, бульвар Южный, <адрес>, составляет: 580 410,34 руб.

Выводы экспертизы подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения, они логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно, построено строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, оно основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, лично не заинтересован в исходе дела, имеет длительный стаж экспертной работы. Сторона ответчика каких-либо убедительных доводов, ставящих под сомнение заключение эксперта, не предъявила.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Разрешая требования истцов о признании пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве № № ЮЖБ-6/5-17-668-2/АН в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год, недействительным, учитывая даты сдачи объекта, обращения с настоящим иском в суд, возражений ответчика о заявленных требованиях в рамках гарантийного срока, приходит к следующим выводам.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (п.5 ст.7 Закона).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1 Закона).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Таким образом, из указанных выше положений закона следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства, - три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Установленный договором участия в долевом строительстве гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равный одному году, противоречит положениям части 5 статьи 7 Закона.

Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона о защите прав потребителей (ответ на 4 вопрос в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.10.2024).

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в указанной части.

Разрешая требования истца о признании п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-6/5-17-668-2/АН от 07.05.2021 в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором – недействительным, суд исходит из следующего.

Так истец указывает, что поскольку предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением); в частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора. И исходя из содержания статьи 19 Закона, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации. Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. Следовательно оспариваемый пункт договора является ничтожным.

В соответствии с ч. 1 ст.5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 данной статьи).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В пункте 4.5 стороны согласовали, в том числе случаи изменения цены договора в зависимости от площади квартиры по итогам ее фактической площади.

Так, цена Договора подлежит изменению в порядке, установленном настоящим Договором, после получения Застройщиком Технической документации в отношении Многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны, после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком Технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты:

В случае увеличения фактической площади Объекта Участник долевого строительства производит доплату Застройщику за разницу в площади между фактической площадью Объекта, установленной по данным Технической документации и общей приведенной площадью Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора, на следующих условиях:

Если отклонение (увеличение) фактической площади Объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п.2.1 Договора, составит до 0,5 кв.м, (включительно) доплата за разницу площади Объекта не производится;

если отклонение (увеличение) фактической площади Объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 0,5 кв.м, доплата производится только за разницу превышающую 0,5 кв.м. фактической площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной), указанной в 2.1 Договора,

В случае уменьшения площади Объекта, за разницу в площади между фактической площадью Объекта, установленной по данным Технической документации и общей приведенной площадью Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет Цены Договора на следующих условиях:

если отклонение (уменьшение) фактической площади Объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п.2.1 Договора, составит до 0,5 кв.м, (включительно) возврат денег за разницу площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной) не производится;

если отклонение (уменьшение) фактической площади Объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 0,5 кв.м, возврат денег производится только за разницу, превышающую 0,5 кв.м, фактической площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора.

В пункте 2.2 Договора стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади Объекта и фактической площади объекта существенными изменениями Объекта, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади Объекта превышает 5% от указанной в п.2.1 Договора.

Квалифицируемое законодателем как несущественное изменение договора при отклонении от согласованной площади помещения не более чем на пять процентов (часть 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 части 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве) и систематическое применение данного условия в отношениях с участниками долевого строительства само по себе не может свидетельствовать о наличии в действиях застройщика недобросовестного поведения по отношении к участнику.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Однако стороны свободны, при заключении договора. Оспариваемое положение не противоречит действующему законодательству, устанавливая возможность корректировки стоимости объекта недвижимого имущества как в сторону истца, так и в сторону ответчика, соблюдая баланс интересов сторон. Исключение незначительного объема отклонений площади передаваемого объекта недвижимого имущества не превышает возможности технической погрешности исполнителя при возведении сложного объекта строительства.

Суд, руководствуясь положениями статей 309, 421, пункта 1 статьи 422, пункта 2 статьи 428, пунктов 1 и 2 статьи 424, пунктов 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 и 2 статьи 5 Закона, исходя из того, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях, с учетом условий договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, приходит к выводу о том, что стороны согласовали возможность изменения площади квартиры сравнительно с проектной, случаи и порядок перерасчета. Учитывая изложенное, требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца о взыскании разницы за уменьшение площади квартиры, суд учитывая условия пункта п.п. 2.2, 4.5 Договора исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, общая проектная площадь <адрес>,9 кв.м.

Согласно предмету Договора в качестве вспомогательного помещения указана лоджия (с коэффициентом) площадью 1,7 кв.м.

Согласно примечанию к Договору, понижающий коэффициент для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд – 0,1.

По акту приема-передачи квартира передана исходя из проектной площади <адрес>,2 кв.м. (с учетом лоджий и (или балконов и/или веранд и/или террас, с понижающим коэффициентом).

Согласно примечанию к акту, понижающий коэффициент для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд – 0,1.

Согласно данным ЕГРН истцом зарегистрировано право собственности на <адрес>, <адрес> 56,5 кв.м.

Исходя из установленных фактических обстоятельств, фактическая площадь квартиры от проектной площади квартиры составляет 2.94%, или 0,7 кв.м.

Суд приходит к выводу, что указанное уменьшение фактических обмеров площади квартиры не влечет за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В связи с выше изложенным, суд критически оценивает доводы истца о том, что Участнику была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей».

Разрешая ходатайство ответчика о пропуске истцами срока исковой давности и применение последствий такого пропуска, суд не находит правовых оснований для его удовлетворения.

Согласно ч. 1 ст. 188 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Как разъяснено в п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

В части возникновения гарантийный обязательств в отношении качества квартиры Договор исполнятся именно с фактической передачи квартиры, исходя их вышеприведенных разъяснений вышестоящей инстанции, срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части, то есть с даты подписания акта между сторонами – 19.01.2023.

Учитывая дату обращения в суд с настоящим иском, суд приходит к выводу, что истцами срок исковой давности не пропущен.

Исходя из выводов судебной экспертизы, в том числе установленного характера образования выявленных недостатков, в отсутствие доказательств освобождающих застройщика от ответственности за передачу объекта долевого строительства, не отвечающего качеству, предусмотренном договором, в том числе обстоятельств, предусмотренных п. 5.5 Договора, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, а также разъяснениями по их применению, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При определении размера денежных средств, подлежащих взысканию, суд учитывает, что согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения ч. 4 ст. 10 Закона применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего права и обязанности.

Указанная ч. 4 ст. 10 Закона связывает определение факта ненадлежащего исполнения обязательств и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

По общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025, поскольку установленные судом права и обязанности будут возникать с даты вступления судебного акта в законную силу.

Принимая во внимание, что в процессе рассмотрения настоящего спора было установлено наличие недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, а также установлена обязанность застройщика по возмещению стоимости устранения указанных недостатков, суд полагает, что при рассмотрении исковых требований необходимо руководствоваться положениями Федерального закона N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Закона, которые подлежат применению с 01.01.2025.

Учитывая вышеуказанные положения действующего законодательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании с ответчика в его пользу расходов по устранению выявленных недостатков в квартире, однако учитывая положения Федерального закона N 482-ФЗ, определяет размер подлежащий взысканию денежных средств за устранение объекта долевого строительства размере 275 276,85 руб., что составляет 3% от стоимости объекта (9175895/3%).

В силу положений постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, в редакции от 19.06.2025, "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

Учитывая, что претензия о выплате денежных средств направлена ответчику в период действия постановления Правительства РФ N 326 от 18.03.2024 г., которым введен мораторий на начисление неустойки и штрафа, так как обязательства ответчика по выплате истцам денежных средств на устранение недостатков возникли в период моратория, требования о взыскании штрафа, не подлежит удовлетворению, что согласуется с аналогичной позицией вышестоящих инстанций при применении постановления Правительство Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 (Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023).

Также не подлежит взысканию неустойка, рассчитанная с даты вынесения решения суда по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, поскольку согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, то есть в указанный размер входят все меры гражданско-правовой ответственности в рамках рассматриваемых отношений.

При рассмотрении требований истца о компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., суд учитывает установленный в судебном заседании факт нарушения ответчиком прав истца на получение объекта долевого строительства надлежащего качества и право на своевременное возмещение строительных недостатков, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, конкретные обстоятельства дела, характер возникшего спора, объем нарушенных прав истца, учитывая значимость предмета спора для истца, наличие вины ответчика, не выполнившего надлежащим образом свои обязательства по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества и не возместившего в установленный срок стоимость строительных недостатков, в связи, с чем приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., находя данный размер компенсации достаточным и отвечающим конкретным обстоятельствам дела и объему нарушенных прав истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 1 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление) судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 ГПК РФ.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Как следует из положений п. 10 Постановления лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления, если законом или договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы на оплату юридических услуг, признаются судебными издержками и возмещаются, поскольку истец не может реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.

Заявленные истцом судебные расходы, состоящие из расходов по выдаче нотариальной доверенности в размере 1900 рублей, расходов по оплате экспертных услуг в размере 75000 руб., суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, истцом доказан.

Вместе с тем, при определении размера заявленных истцом расходов, суд соглашается с доводами возражений о применении правила пропорционального распределения судебных расходов.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 1 349 руб., по оплате экспертных услуг в размере 53 250 руб.

При этом довод ответчика о недоказанности истцом связи между понесенными расходами на составление досудебного исследования и настоящим делом, поскольку несение указанных расходов обусловлено необходимостью восстановления прав истца и являлось необходимым для обращения в суд с указанным иском.

Истец также просит взыскать с ответчика судебные расходы, состоящие из расходов на оплату услуг представителя, в размере 50000 руб.

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 Постановления, следует, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

С учетом приведенных судами правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, суд, учитывая фактический объем представления в суде первой инстанции, объем представленных в материалы дела документов стороной истца, суд полагает возможным взыскать в счет возмещения судебных расходов, понесенных истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции, с ответчика в счет возмещения судебных расходов размере 40 000 руб., полагая указанный размер судебных расходов отвечающим принципам разумности и справедливости, в связи с чем, исковые требования в части взыскания судебных расходов подлежат частичному удовлетворению.

Согласно п. 1 постановление Правительства РФ от 19.06.2025 N 925 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025 включительно.

В порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере 12 258 руб.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 Физули оглы к ООО "СЗ "Восток Столицы" о признании п.5.2, п.4.5 договора долевого участия недействительными, взыскании денежных средств за устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации за разницу в площади передаваемого объекта долевого участия, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Восток Столицы» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 Физули оглы, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>а Грузия денежные средства за устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 275 276,85 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., судебные расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 1 349 руб., по оплате экспертных услуг в размере 53 250 руб., по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб.

Признать пункт 5.2 договора участия в долевом строительстве №ЮЖБ-6/5-17-668-2/АН от ДД.ММ.ГГГГ в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком один год – недействительным.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, отказать.

Предоставить ООО "СЗ "Восток Столицы" отсрочку исполнения настоящего решения суда в части возмещения денежных средств в счет устранение недостатков объекта долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с ООО «СЗ «Восток Столицы» (ИНН <***>) в доход государства госпошлину в размере 12 258 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Т.А. Велюханова