Решение № 2-1456/2025 2-28/2026 от 16 марта 2026 г.

Дело № 2-28/2026 (2-1456/2025)

УИД 57RS0024-01-2024-002218-91


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 марта 2026 г. г. Орел

Железнодорожный районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Лазуткина Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО3,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО8,

при секретаре Богдановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным.

В обоснование требований указав, что в августе 2023 г. у себя дома по адресу: <адрес>, в своих документах она обнаружила договор купли-продажи своего дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО5 Об обстоятельствах заключения указанного договора она не помнит, поскольку страдает в силу своего возврата и перенесенных событий в жизни забывчивостью и концентрацией внимания. В договоре указано, что расчет произведен до подписания договора, однако денег ей никаких не выплачивалось. Наличие симптомных старческих заболеваний не позволило ей помнить о такой сделке. Ссылается на то, что не могла понимать значение своих действий и руководить ими в период составления и подписания договора. Ссылается на то, что не желала отчуждать свое имущество.

В последствии уточнив, требования указала, что она не понимала когда обнаружила у себя дома договор купли-продажи своего дома и когда конкретно она поняла, что произошло. ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ она пожаловалась ФИО9 (ее бывшей невестке) и ФИО4 на то, что лишилась своего дома. И только когда к ней приехал ФИО4 и, изучив договор, объяснил ей, что по указанному договору она лишилась дома. Указала, что ФИО5 для нее является посторонним человеком.

Истец просит признать недействительным договор купли-продажи дома (квартиры) и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

В возражениях на исковое заявление представитель ответчика ФИО8 просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование указала, что согласно тексту первоначального заявления истец ФИО1 узнала о своих нарушениях в августе 2023 г. В суд обратилась спустя, больше года, то есть с пропуском срока исковой давности. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Довод истца о том, что она не могла понимать значение своих действий и руководить ими в момент составления и подписания договора, ничем не подтвержден. По мнению ответчика ФИО12, истец ФИО1 пытается ввести суд и участников процесса в заблуждение, указывая на то, что она не осознавала свои действия в момент заключения сделки. Согласно п. 4 оспариваемого договора купли-продажи, стороны подтвердили, что на момент подписания договора не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора. Помимо этого, в соответствии с п. 3 сторонам было разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием. Довод истца о том, что денежные средства ей не передавались, является голословным и ничем не подтвержден. Данный договор был составлен и подписан непосредственно в МФЦ в присутствии специалиста, его составившего. При составлении договора присутствовала сама истец и лично его подписывала. Свою подпись в договоре купли-продажи истец ФИО1 не оспаривает.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Сослалась на то, что ФИО1 не собиралась продавать дом, не помнит обстоятельства сделки. В настоящее время она заботится о доме, как о своем собственном. Денежные средства не получала. Не представлено доказательств, что у ответчика имелась необходимая сумма для покупки дома. При подписании договора ФИО1 не понимала его условий. Стоимость дома по договору купли-продажи занижена. Просила удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО8 возражала против удовлетворения иска.

Указала, что согласно проведенной экспертизе ФИО1 является дееспособной и осознавала свои действия. В самом договоре прописано, что деньги покупателем были переданы продавцу. Наличие у ФИО5 необходимых денежных средств для покупки имущества, подтверждается соответствующими справками. Уточнение иска произошло только после того, как ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Присутствовавшая ранее в судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Указала, что никому ничего не собиралась продавать, договор не подписывала. Денег не получала. Уточнение требований по сроку, связано с тем, что о договоре ФИО1 узнала только в октябре 2023 г.

В письменных объяснениях ответчик ФИО5 пояснил, что он с ФИО1 познакомился весной 2021 г. на рынке (где торговал рассадой). Она часто стояла с ним рядом и продавала продукцию со своего приусадебного участка. В процессе общения она периодически просила его помочь по хозяйству: опилить дерево, починить унитаз, отремонтировать смесители, прочистить канализацию, очистить от наледи крышу и вывезти лед на улицу, помочь в покупке холодильника, уборке на кладбищах в местах захоронения и их благоустройствах. В 2022 г. ФИО1 попросила его с женой, чтобы они продолжили более близкое общение с ней (не бросали ее), так как ближе них с женой у нее никого нет и, что она теперь никому не нужна, хотя она рассказывала, что у нее есть внучка (дочка сына), где-то в <адрес> и невестка Елена, которая проживает в <адрес> и 2 раза в год приезжает к ней в гости. В ноябре 2022 г. стала просить его жену оплачивать коммунальные услуги за дом, услуги телефонной связи (сотовый и стационарный), делать необходимые для нее покупки (лекарства, продукты питания, бытовая техника (холодильник)), привлекать ответчика к работам по дому: помочь на огороде со шлангами, с поливкой огорода, ремонтом замков в доме, помощь в мелком ремонте сарая. После декабря 2022 г. ФИО1 стала настаивать на покупке ее дома. После долгих раздумий они согласились. Цена ее дома (квартиры) их вполне устраивала. Она сразу их предупредила, чтобы о продаже дома никто не знал. После совершения сделки отношения с ФИО1 были хорошие. Сделка по дому была произведена ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ по адресу: <адрес>. Деньги за покупку дома были переданы заранее ДД.ММ.ГГГГ Во время заключения сделки в МФЦ ФИО1 неоднократно спрашивали, что здорова ли она, согласна ли она на проведение сделки, получила ли она денежные средства в полном объеме, на что она отвечала, что согласна на сделку, деньги получила полностью. После совершения сделки купли-продажи дома ФИО1 отдала им два комплекта ключей от входных дверей (веранда и дом), сказав при этом, что они теперь полноправные хозяева дома. При этом ФИО1 имеет право на пожизненное проживание в данной квартире, которая по закону принадлежит ФИО5 Все это время, начиная с момента их знакомства и продажи дома, до ДД.ММ.ГГГГ отношения между ними были дружественные и теплые. Отношения испортились с ДД.ММ.ГГГГ после ночного звонка ФИО1, когда на следующей день супруга попросила ее не звонить по ночам без особой надобности. С ДД.ММ.ГГГГ они с ней не общаются.

Присутствовавшая ранее в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что является бывшей женой сына ФИО1 Истца знает 45 лет. С мужем развелись в ДД.ММ.ГГГГ г. Муж умер ДД.ММ.ГГГГ г. После смерти мужа продолжала общаться с ФИО1 Созванивались часто. Звала истца проживать с ней, но она не соглашалась. Дом продавать ФИО1 не собиралась. В ДД.ММ.ГГГГ умер муж истца, и ее здоровье ухудшилось. Стала забывчивая. В ДД.ММ.ГГГГ свидетель приезжала в гости к истцу. Также приезжала к ней в гости в ДД.ММ.ГГГГ При этом, истец ей ничего не говорила о продаже дома. В ДД.ММ.ГГГГ истец позвонила ей и сообщила, что продали ее дом, денег за продажу она не получала. Истец поясняла ей, что ФИО7 (врач терапевт) делает ей уколы. Свидетель видела ФИО7 начиная ДД.ММ.ГГГГ В последнее время, после смерти мужа истца, оказывать помощь по уходу за истцом стал ФИО4

Присутствовавший ранее в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснил, что М-ных знает лет 40. Сын истца умер в ДД.ММ.ГГГГ муж ДД.ММ.ГГГГ <адрес> оказывал помощь истцу при похоронах ее сына и мужа. После смерти сына, состояние здоровья истца ухудшилось. Указал, что после смерти мужа истца, он стал чаще приезжать к ней и оказывать помощь, покупает продукты питания и оплачивает коммунальные платежи. Практически каждый день звонит ей. Знает свидетеля ФИО6 Со слов истца, ему известно, что она после смерти хочет оставить дом внучке. О желании продавать дом истец ему не сообщала. В ДД.ММ.ГГГГ видел К-ных у ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 позвонила ему и сообщила, что ее обманули. Сказала, что ее возили в поликлинику, где она подписала какие-то документы.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, ответчик ФИО5, третье лицо Управление Росреестра по Орловской области, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав участников процесса, свидетелей, экспертов, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пп. 5 п. 2 ст. 178 ГК РФ).

По смыслу указанной статьи, заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ФИО5 заключен договор купли продажи <адрес> общей площадью 52,9 кв.м., с кадастровым № и 429/1076 долей земельного участка площадью 1076 кв.м., с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 указанного договора стоимость квартиры составляет 700 000 рублей, стоимость доли земельного участка – 300 000 рублей.

В соответствии с п. 3 данного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Стороны претензий по расчетам друг к другу не имеют.

Согласно п. 4 договора стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

Пунктом 7 договора определено, что в указанной квартире на момент подписания договора зарегистрирована ФИО1, за которой по соглашению сторон остается право пожизненного пользования указанной квартирой.

Согласно п. 10 договора, настоящий договор прочитан сторонами до его подписания и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Указанный договор был зарегистрирован в БУ ОО «МФЦ», расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанные объекты ФИО14 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Оспаривая договор купли-продажи, заключенный между истцом и ответчиком, истец ФИО1 основывает свои доводы на положениях ст. 177 ГК РФ, указывает, что при заключении она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, имелся порок воли.

Для определения психического состояния ФИО1 на день совершения сделки, судом была назначена судебная <адрес>

Согласно экспертному заключению №-п от ДД.ММ.ГГГГ, составленному -- ФИО1 на период подписания договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ, --

В судебном заседании эксперты ФИО10 и ФИО11 свое заключение поддержали.

Эксперт ФИО10 пояснил, что ФИО1 в момент заключения договора не могла быть подвергнута влиянию посторонних лиц. Те изменения, которые были выявлены у ФИО1, это только на момент осмотра. На период проведения экспертизы со стороны ФИО1 имелась симуляция. ФИО1 все помнит и знает. На момент заключения сделки она могла понимать и осознавать свои действия.

Эксперт ФИО11 пояснила, что у ФИО1 не имеется личностных особенностей, которые могли повлиять на ее состояние при сделке. Возрастные особенности не повлияли на ее состояние при сделке. Патологий не имеется. Имеющийся у ФИО1 диагноз не лишает ее способности осознавать свое поведение. Она дееспособна. Договор не составлен в ущерб ей.

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение <адрес> по мнению суда, является обоснованным и соответствующим вышеуказанным требованиям. Оно содержит в себе подробное описание проведенного исследования. Экспертиза проведена комиссией экспертов, обладающих достаточной квалификацией и необходимыми познаниями в области психиатрии, имеющих достаточный стаж работы, а само заключение является полным, мотивированным, аргументированным. Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что данное экспертное заключение отражает объективность исследования. Выводы экспертов являются конкретными, полными, однозначными, а также соответствующими результатам проведенного исследования и фактическим обстоятельствам, установленным по делу. Эксперты, предупрежденные об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, ответили на поставленные судом вопросы.

Доказательств несостоятельности выводов экспертизы или некомпетентности экспертов ее проводивших, суду не представлено.

Таким образом, суд, с учетом экспертного заключения, которое сторонами не оспаривалось, приходит к выводу о том, что в день заключения договора купли-продажи истец могла понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем, оснований, предусмотренных п. 1 ст. 177 ГК РФ, для признания указанной сделки недействительной не усматривается.

Доводы стороны истца об отсутствии у ФИО5 финансовой возможности уплатить денежные средства за спорные объекты недвижимости, об отсутствии расписки ФИО1 в получении денежных средств по договору купли-продажи, судом признаются несостоятельными, о безденежности договора купли-продажи не свидетельствуют и опровергаются содержанием договора, из которого следует, что расчет по договору произведен до его подписания. Факт подписания договора на таких условиях истцом не оспаривается, доказательств, опровергающих факт получения денежных средств, истцом не представлялось. О получении истцом денежных средств от покупателя ФИО5 на момент подписания договора также свидетельствует поведение истца после подписания договора, а именно тот факт, что ФИО1 в течение более года не предъявляла покупателю каких-либо требований по оплате цены, предусмотренной договором.

Не свидетельствует об отсутствии воли на продажу квартиры тот факт, что спорная квартира является единственным жилым помещением истца, в котором она продолжает проживать и оплачивает коммунальные платежи.

Не содержат основания для признания недействительным оспариваемого договора и показания свидетелей ФИО6 и ФИО4, поскольку не свидетельствуют о том, что ФИО1 не могла понимать значение своих действий в момент подписания договора купли-продажи.

Ходатайств о проведении почерковедческой экспертизы не заявлялось.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца ФИО1

Кроме того, представитель ФИО5 – ФИО8 заявила о пропуске срока исковой давности.

По смыслу ст. 195, 196, 199 ГК РФ под исковой давностью следует понимать срок, в течение которого заинтересованное лицо может защитить свои права путем заявления иска к обязанному по отношению к нему лицу. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), а также сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ), являются оспоримыми сделками.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании таких оспоримых сделок недействительными и о применении последствий их недействительности составляет один год, течение которого начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд, исходя из того, что по настоящему делу течение годичного срока исковой давности началось с августа 2023 г., о чем и указывалось истцом в первоначальном исковом заявлении, однако с данным иском в суд истец обратилась лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами установленного срока исковой давности.

В связи с чем, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2

Определением Железнодорожного районного суда г. Орла от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца по настоящему делу была назначена амбулаторная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено <адрес> Первоначальные расходы были возложены на истца ФИО1

Стоимость экспертизы составляет 26 625 рублей 93 копейки.

Учитывая, что судебная экспертиза по делу была принята судом в качестве доказательства, в удовлетворении требований ФИО1 отказано, суд приходит к выводу, что расходы по оплате амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы подлежат взысканию с истца ФИО1

Согласно чеку по операции от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесены денежные средства на депозитный счет Управления Судебного департамента в Орловской области в счет оплаты экспертизы в размере 24 500 рублей.

Определением Железнодорожного районного суда г. Орла от ДД.ММ.ГГГГ за проведение амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы произведено перечисление денежных средств в размере 24 500 рублей, находящихся на депозитном счете Управления Судебного департамента в Орловской области, на расчетный счет <адрес>

Оставшаяся неоплаченная часть составляет 1125 рублей 93 копейки.

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований, и частичной оплаты ФИО1 стоимости экспертизы, суд полагает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу <адрес> расходы по оплате амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы в размере 1125 рублей 93 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (-- ) к ФИО5 (-- ) о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным – отказать.

Взыскать с ФИО1 (-) в пользу <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) расходы за проведение амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы в размере 1125 (одна тысяча сто двадцать пять) рублей 93 копейки.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Орла в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 марта 2026 г.

Судья Е.А. Лазуткин