Решение № 2-381/2017 2-381/2017(2-3887/2016;)~М-3633/2016 2-3887/2016 381/2017 М-3633/2016 от 5 сентября 2017 г. по делу № 2-381/2017

Дело №2-№381/17


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«06» сентября 2017г. г.Новосибирск

Советский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Власовой О.В.

При секретаре Корниенко В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АкадемМедСтрой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по встречному иску ООО «АкадемМедСтрой» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости, признании договоров об уступке прав требований недействительными, по иску ФИО3 к ООО «АкадемМедСтрой», ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, признании договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости недействительными,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «АкадемМедСтрой» о понуждении к передаче объекта недвижимости, указав, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014, заключенным между ФИО2 (Участник) и ООО «АкадемМедСтрой» (Исполнитель), Исполнитель обязуется своими силами и за счет собственных средств и денежных средств Участника построить жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта передать Участнику помещения общественного назначения, <данные изъяты> общей площадью 115,59 кв. м, включающие в себя: <данные изъяты> Строительство объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером №. В свою очередь ФИО2 обязалась уплатить обусловленную договором цену в размере 6.357.450 руб. и принять офисы после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Свои обязательства по оплате офисов ФИО2 выполнила в полном объеме. Согласно п.5.1 договора срок ввода в эксплуатацию Объекта устанавливается не позднее 3 квартала 2015 года. В соответствии с п.5.3 договора предложений об изменении договора не поступало, однако до настоящего времени офисы не переданы. 26.08.2016 по договору уступки права требования ФИО2 передала права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 ему (ФИО1).

В соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014, заключенным между ФИО2 (Участник) и ООО «АкадемМедСтрой» (Исполнитель), ООО «АкадемМедСтрой» обязалось своими силами и за счет собственных средств и средств Участника построить жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта передать Участнику помещения общественного назначения, <данные изъяты> общей площадью 134,54 кв.м, <данные изъяты> Строительство объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером №. В свою очередь ФИО2 обязалась уплатить обусловленную договором цену в размере 7.399.700 руб. и принять офисы после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ФИО2 выполнила свои обязательства по оплате офисов в полном объеме. В соответствии с п.5.1 Договора срок ввода в эксплуатацию объекта устанавливается не позднее 3 квартала 2015 года. Предложений об изменении договора от ответчика не поступало, однако до настоящего времени офисы не переданы. 26.08.2016 по договору уступки права требования ФИО2 передала права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 ему (ФИО1).

В соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014, заключенным между ФИО2 (Участник) и ООО «АкадемМедСтрой» (Исполнитель), ООО «АкадемМедСтрой» обязалось своими силами и за счет собственных средств и средств Участника построить жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта передать Участнику помещения общественного назначения, <данные изъяты> общей площадью 142,63 кв.м, <данные изъяты>. Строительство объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером №. В свою очередь ФИО2 обязалась уплатить обусловленную Договором цену в размере 7.844.650 руб. и принять офисы после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ФИО2 выполнила свои обязательства по оплате офисов в полном объеме. В соответствии с п.5.1 договора срок ввода в эксплуатацию Объекта устанавливается не позднее 3 квартала 2015 года. В соответствии п.5.3 договора предложений об изменении договора не поступало. До настоящего время офисы не переданы. 26.08.2016 по договору уступки права требования ФИО2 передала права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 ему (ФИО1). Ответчик уклоняется от подписания актов приема-передачи указанных выше помещений по договорам долевого участия без объяснения причин, в связи с чем понудить ответчика к совершению действий, направленных на передачу объектов недвижимости и подписание актов приема-передачи, иначе как по решению суда не представляется возможным.

С учетом уточнения заявленного иска ФИО1 просит признать за ним право собственности на долю в размере 100/10000 в объекте незавершенного строительства в виде помещений общественного назначения в недостроенном многоэтажном доме по адресу: <адрес>., <данные изъяты> общей площадью 115,59 кв.м, <данные изъяты>, общей площадью 134,54 кв.м, <данные изъяты> общей площадью 142,63 кв.м, <данные изъяты>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №.

В ходе рассмотрения дела судом ООО «АкадемМедСтрой» предъявило встречный иск к ФИО1, ФИО2 о расторжении договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости, признании договоров об уступке прав требований недействительными, указав, что между ФИО2 и ООО «АкадемМедСтрой» были заключены и зарегистрированы в установленном порядке Управлением Росреестра по НСО договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости: № от 18.03.2014, № от 04.04.2014, № от 04.04.2014. По условиям договоров ООО «АкадемМедСтрой», как Застройщик, обязался построить объект - многоквартирные жилые дома с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> и после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства нежилые помещения (офисы), а ФИО2 обязалась уплатить Застройщику обусловленную договором цену и принять законченные строительством офисы. В настоящее время дома не введены в эксплуатацию. По условиям договора № от 18.03.2014 передаче ФИО2 подлежали нежилые помещения общей проектной площадью 115,59 кв.м, <данные изъяты>, за которые ФИО2 обязалась уплатить сумму 6.357.450 руб. в срок не позднее 01.07.2014. По условиям договора № от 04.04.2014 передаче ФИО2 подлежали нежилые помещения общей проектной площадью 134,54 кв.м, <адрес> за которые ФИО2 обязалась уплатить сумму 7.399.700 руб. в срок не позднее 01.07.2014. По условиям договора № от 04.04.2014 передаче ФИО2 подлежали нежилые помещения общей проектной площадью 142,63 кв.м, <адрес>», за которые ФИО2 обязалась уплатить сумму 7.844.650 руб. в срок не позднее 01.07.2014. Однако до настоящего времени по договору № от 18.03.2014 и договору № от 04.04.2014 ФИО2 оплату не произвела. Долг составляет 6.357.450 руб. и 7.399.700 руб. (соответственно). Договоры долевого участия предусматривают, что оплату вносит именно Участник договора, а не иное лицо. Не указано в договорах и о том, что на момент их заключения оплата уже произведена. ФИО2 или за нее третьим лицом по какому-либо дополнительному соглашению платежи по договорам не производились. Не согласовав с Застройщиком и не поставив его в известность, ФИО2 осуществила замену лица в вышеназванных обязательствах, заключила и зарегистрировала соответствующие договоры уступки прав требования на безвозмездной основе со своим отцом ФИО1, а именно: договор от 26.08.2016 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 (регистрационный № от 08.09.2016) от ФИО2 к ФИО1; договор от 26.08.2016 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 (регистрационный № от 08.09.2016) от ФИО2 к ФИО1; договор от 26.08.2016 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 (регистрационный № от 08.09.2016) от ФИО2 к ФИО1 О состоявшейся регистрации вышеназванных договоров уступки права требования ООО «АкадемМедСтрой» стало известно лишь в декабре 2016 года после направления в адрес ФИО2 уведомления Застройщика о намерении расторгнуть договоры в связи с неоплатой по основаниям, предусмотренным ч.ч.4,5 ст.ст.5,9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Вместо ответа на уведомление ФИО2 направила в адрес ООО «АкадемМедСтрой» ксерокопии договоров уступки права требования. В каждом из названных договоров уступки права требования в п.1.4 содержится утверждение о выполнении ФИО2 обязательств по оплате Застройщику цены договоров в полном объеме, что не соответствует действительности. Застройщик ООО «АкадемМедСтрой» не получал от ФИО2 оплаты ни по договору № от 18.03.2014, ни по договору № от 04.04.2014. Оплата по договорам ФИО1 также не производилась, несмотря на то, что в его адрес Застройщиком так же были направлены уведомления о намерении расторгнуть договоры в связи с отсутствием исполнения обязательств Участника долевого строительства по внесению оплаты. Поскольку ни одно из предусмотренных законом условий, при которых возможна уступка прав требования, не соблюдено, договоры уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости являются незаконными и в силу этого недействительными. Неисполнение ответчиками обязательств по оплате цены офисных помещений по договорам долевого участия № от 18.03.2014 и № от 04.04.2014 дает Застройщику законное основание к расторжению этих договоров. 17.11.2016 ООО «АкадемМедСтрой» направило ФИО2 три уведомления по указанным выше договорам долевого участия о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров и о последствиях неисполнения такого требования. Уведомление ФИО2 добровольно не удовлетворила, направила в адрес ООО «АкадемМедСтрой» копии договоров переуступки на имя ФИО1 15.12.2016 Застройщик направил новому Участнику долевого строительства ФИО1 уведомления о необходимости погашения задолженности, которые были получены адресатом 29.12.2016, но требования Застройщика им не были удовлетворены. Поэтому 03.02.2017 ФИО1 направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров № от 18.03.2014, № от 04.04.2014. Данные уведомления не получены ответчиком в связи с истечением срока хранения писем, т.е. ФИО1 уклонился от получения направленных ему писем, что в силу положений части 4 статьи 8 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ дает основание Застройщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров.

С учетом уточнения просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2, расторгнуть договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2, исключить из ЕГРП регистрационные записи о регистрации сделок долевого участия регистрационный № от 04.04.2014 и регистрационный № от 22.04.2014, признать недействительным договор уступки прав требования от 26.08.2016 по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 между ФИО2 и ФИО1, признать недействительным договор уступки прав требования от 26.08.2016 по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 между ФИО2 и ФИО1, исключить из ЕГРП регистрационные записи о регистрации сделок уступки прав требования от 26.08.2016 по договорам долевого участия № от 18.03.2014 регистрационный № от 08.09.2016 от ФИО2 к ФИО1, № от 04.04.2014 регистрационный № от 08.09.2016 от ФИО2 к ФИО1 (т.1 л.д.166-170).

Третье лицо ФИО3 предъявил самостоятельные требования к ООО «АкадемМедСтрой», ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, признании договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости недействительными, указав, что 01.11.2016 между ним и ООО «<Н>» заключено соглашение о прекращении обязательств по договорам денежного займа от 01.10.2013 и от 17.04.2014 и замене обязательства, по которому ООО «<Н>» уступило ему свои права требования денежных средств и исполнения обязательств по договорам долевого участия № от 29.10.2013 и № от 04.04.2014, заключенным между ООО «<Н>» и ООО «АкадемМедСтрой». Из ответов на претензии, адресованные ООО «АкадемМедСтрой», ему (ФИО3) стало известно о наличии судебного спора между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО1 относительно прав на офисные помещения, которые являются предметом договоров долевого участия № от 29.10.2013 и № от 04.04.2014, заключенных между ООО «<Н>» и ООО «АкадемМедСтрой». Право требования по данным договорам в настоящее время принадлежит ему (ФИО3). Исходя из представленных платежных поручений, ООО «<Н>» исполнило свои обязательства по оплате цены договоров еще в 2013 и 2014 годах. Таким образом, право требовать передачи помещений имело ООО «<Н>», а в последующем это право перешло к нему. Учитывая надлежащее исполнение обязательств со стороны Участника долевого строительства ООО «<Н>», полагает, что фактическое создание спорного объекта произошло, в том числе за счет средств, инвестированных ООО «<Н>», и за ним, как за правопреемником ООО «<Н>» может быть признано право собственности. Считает, что договоры долевого участия, предметом которых являются спорные нежилые помещения, заключенные Застройщиком «АкадемМедСтрой» с ФИО2, являются недействительными, так как заключены позже, чем договоры долевого участия в строительстве тex же объектов недвижимости между ООО «<Н>» и ООО «АкадемМедСтрой».

Просит признать за ним право собственности на 25013/2575374 доли в объекте незавершенного строительства по <адрес>, что соответствует помещениям общественного назначения, а именно: помещению общественного назначения, <данные изъяты> общей площадью 115,59 кв.м, <данные изъяты> помещению общественного назначения, <данные изъяты> общей площадью 134,54 кв.м, <данные изъяты> помещений общественного назначения, <данные изъяты> общей площадью 115,59 кв.м, <данные изъяты> помещений общественного назначения, <данные изъяты> общей площадью 134,54 кв.м, <данные изъяты> в целом офисное помещение №, заключенные между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2

ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания был извещен. Его представитель ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал, исковые требования ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО3 не признал. Пояснил, что за ФИО1 должно быть признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку согласно представленным в материалы дела документам ООО «<Н>» произвело оплату по договорам долевого участия в строительстве за ФИО2, а ФИО2 уступила право требования ФИО1 Договоры об уступке права требования прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. Ранее требований о расторжении договоров участия в долевом строительстве со стороны ООО «АкадемМедСтрой» не поступало.

Представитель ООО «АкадемМедСтрой» ФИО5 встречные исковые требования поддержала, исковые требования ФИО1 не признала. Пояснила, что договоры долевого участия в строительстве с ООО «<Н>» не прошли государственную регистрацию, поскольку на регистрацию не явился представитель другой стороны, а по второму договору не была своевременно оплачена госпошлина. Оплата ФИО2 была произведена только по одному договору долевого участия в строительстве № от 04.04.2014, но право собственности на офисы за ФИО1 признано быть не может, поскольку строительство объекта не завершено, срок действия разрешения на строительство продлен. Кроме того, указала, что ФИО1 неверно определена доля, на которую он просит признать право собственности. Доля в праве должна быть рассчитана, исходя из площади офисов и площади дома №, в котором эти офисы находятся, а не от общей площади застройки и общей площади помещений, на которые ФИО1 претендует. По двум другим договорам долевого участия в строительстве оплата ни ФИО2, ни ФИО1 не произведена, поэтому спорные помещения ФИО1 переданы быть не могут, договоры долевого участия в строительстве подлежат расторжению, а договоры уступки права требования – признанию недействительными. Письма ООО «<Н>» о перезачете оплаты за ФИО2 в адрес застройщика не поступали. Перечисленные ООО «<Н>» денежные средства к ФИО2 никакого отношения не имеют, являются платежом за ФИО3 Против признания права собственности на спорные помещения за ФИО3 не возражала, поскольку у ООО «АкадемМедСтрой» отсутствуют денежные средства для погашения обязательств перед ФИО3

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте заседания была извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие. Её представитель ФИО6 в судебном заседании согласился с заявленными ФИО1 требованиями, требования ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО3 не признал. Пояснил, что оплата по договорам участия в долевом строительстве за ФИО2 была произведена ООО «<Н>». ФИО2 уступила право требования ФИО1, поэтому за ним должно быть признано право собственности на спорные помещения, а договоры долевого участия в строительстве не могут быть расторгнуты.

ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания был извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Его представитель ФИО7 в судебном заседании заявленные требования поддержал. Пояснил, что между ФИО3 и ООО «<Н>» был заключен договор цессии, в соответствии с которым права требования ООО «<Н>» по договорам долевого участия в строительстве объекта недвижимости по <адрес> № от 29.10.2013 и № от 04.04.2014 перешли к ФИО3 Заключению договора цессии предшествовало заключение договоров займа между ФИО3 и ООО «<Н>», обязательства последнего по которым с уступкой права требования прекрались. Договоры долевого участия между ООО «<Н>» и ООО «АкадемМедСтрой» не прошли государственную регистрацию, но считаются действительными, поскольку фактически они исполнены. Договоры между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2 не могли быть заключены, поскольку ранее на эти же помещения уже были заключены договоры между ООО «<Н>» и ООО «АкадемМедСтрой».

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Согласно договору № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 29.10.2013 Застройщик - ООО «АкадемМедСтрой» принял на себя обязательство за счет собственных средств и денежных средств Участника долевого строительства - ООО «<Н>» своими и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта передать Участнику долевого строительства помещения общественного назначения, а Участник долевого строительства привлекается к финансированию строительства, обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим договором цену и принять законченные строительством офисы. Помещения общественного назначения (офисы), <данные изъяты> общей площадью 115,59 кв.м, <данные изъяты> Строительство объекта осуществляется на земельном участке площадью 16.764 кв.м, кадастровый №. Стороны договорились, что цена договора составляет 6.357.450 руб. и подлежит уплате Участником долевого строительства Застройщику до 01.01.2014. Окончательный расчет – не позднее 01.01.2014 (т.1 л.д.208-211).

Согласно договору № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 04.04.2014 Застройщик - ООО «АкадемМедСтрой» принял на себя обязательство за счет собственных средств и денежных средств Участника долевого строительства - ООО «<Н>» своими и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта передать Участнику долевого строительства помещения общественного назначения, а Участник долевого строительства привлекается к финансированию строительства, обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим договором цену и принять законченные строительством офисы. Помещения общественного назначения (офисы), <данные изъяты> общей площадью 134,54 кв. м, <данные изъяты> Строительство объекта осуществляется на земельном участке площадью 16.764 кв.м, кадастровый №. Стороны договорились, что цена договора составляет 7.399.700руб. и подлежит уплате Участником долевого строительства Застройщику до 01.05.2014. Окончательный расчет – не позднее 01.07.2014 (т.1 л.д.212-215).

В установленном законом порядке вышеуказанные договоры зарегистрированы не были.

18.03.2014 между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2 был заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>., по которому Застройщик обязался построить Объект, а Участник долевого строительства – уплатить Застройщику обусловленную договором цену 6.357.450 руб. не позднее 01.07.2014 и принять законченные строительством помещения общественного назначения (офисы), <данные изъяты> общей площадью 115,59 кв.м <данные изъяты> Застройщик обязался передать офисы Участнику долевого строительства не позднее 30 дней после получения в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Срок сдачи Объекта в эксплуатацию в соответствии с проектно-сметной и разрешительной документацией был установлен не позднее 3 квартала 2015 года. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационная запись № от 04.04.2014 (т.1 л.д.14-19).

04.04.2014 между теми же сторонами были заключены аналогичные договоры участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости на помещения общественного назначения (офисы):

- договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости на <данные изъяты> помещения общей площадью 134,54 кв.м, <данные изъяты>

- договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости на <данные изъяты> помещения общей площадью 142,63 кв.м, <данные изъяты> (т.1 л.д. 8-13, 20-25).

Договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационные записи № от 22.04.2014, № от 23.04.2014).

26.08.2016 ФИО2 уступила права требования, принадлежащие ей как Участнику долевого строительства по договорам № от 18.03.2014, № от 04.04.2014, № от 04.04.2014 ФИО1

Из договоров уступки прав требований следует, что на момент их заключения обязанность по уплате суммы договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости выполнена ФИО2 в полном объеме (т.1 л.д.26-27, 28-29, 30-31).

Поскольку установленный договором срок передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства наступил, а Объект ему не передан, за защитой нарушенных прав ФИО1 обратился в суд.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.1 ст.4, п.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности участника долевого строительства на помещение в строящемся доме связано с выполнением им возложенных на него договором обязательств.

Анализ собранных по делу доказательств и оценка их в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ не позволяют суду прийти к убедительному выводу об исполнении ФИО2 своих обязательств по оплате офисов по договорам № от 18.03.2014 и № от 04.04.2014. Относимых, допустимых, достаточных и достоверных тому доказательств ФИО1 и ФИО2 в материалы дела не представили, и судом таковых не добыто.

Согласно платежному поручению № от 31.10.2013 (т.1 л.д.112) ООО «<Н>» произведена оплата ООО «АкадемМедСтрой» по договору № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 29.10.2013 в размере 6.357.450 руб. (т.1 л.д.112).

Согласно платежным поручениям № от 21.04.2014, № от 22.04.2014, № от 23.04.2014, № от 24.04.2014, № от 25.04.2014, № от 28.04.2014, № от 05.05.2014, № от 07.05.2014, № от 08.05.2014, № от 12.05.2014, № от 13.05.2014, № от 14.05.2014, № от 09.06.2014 ООО «<Н>» произведена оплата ООО «АкадемМедСтрой» по договору № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 04.04.2014 на общую сумму 7.399.700 руб. (т.1 л.д.100-111, 153).

Поступившие от ООО «<Н>» денежные средства учтены ООО «АкадемМедСтрой» на счете 76 с указанием наименования контрагента -ООО «<Н>» и основания их внесения (договор № от 29.10.2013, договор № от 04.04.2014), что подтверждается карточками счета 76 (т.1 л.д.235-237).

По утверждению истца, поступившие от ООО «<Н>» денежные средства подлежали зачету в счет оплаты договоров № от 18.03.2014 и № от 04.04.2014 ФИО2, в подтверждение чего им были представлены подлинники писем ООО «<Н>» о перезачете оплаты № от 18.03.2014 и № от 25.06.2014, адресованные ООО «АкадемМедСтрой» (т.1 л.д.154, 155).

Однако данное обстоятельство опровергается перепиской между ООО «АкадемМедСтрой» и ООО «<Н>», а также ответом ООО «<Н>» на судебный запрос, из которых следует, что после проведения платежей по договорам № от 29.10.2013 и № от 04.04.2014 ООО «<Н>» настаивало на передаче ему помещений общественного назначения либо возврате оплаченной по договорам денежной суммы. Подтвердив поступление платежей на свой счет, ООО «АкадемМедСтрой» передать ООО «<Н>» указанные в договорах помещения отказалось, поскольку сами договоры не были зарегистрированы в органе государственной регистрации прав на недвижимость, а объект недвижимости не был введен в эксплуатацию. Указав на заключение договоров долевого участия с другим лицом ФИО2, расчеты которой с ООО «АкадемМедСтрой» не производились, ООО «АкадемМедСтрой» предложило ООО «<Н>» уточнить назначение произведенных платежей. Согласно письмам от 01.11.2016 и от 02.11.2016 ООО «<Н>» посчитало произведенные платежи образовавшейся переплатой, подлежащей возврату ООО «<Н>», одновременно сообщив о переходе права требования указанных денежных средств от ООО «<Н>» к иному лицу на основании Соглашения о прекращении обязательств по договору займа и замене обязательства иным, с которым просило заключить договор долевого участия на возводимые помещения на сумму задолженности, а в случае невозможности передачи помещений – решить вопрос о возврате денежных средств (т.1 л.д.192, 191, 156, 157).

Согласно ответу ООО «<Н>» от 28.04.2017 на судебный запрос ООО «<Н>» не осуществляло платежей за ФИО2 Оплаты, произведенные ООО «<Н>» в адрес ООО «АкадемМедСтрой», производились в рамках правоотношений между ООО «<Н>» и ООО «АкадемМедСтрой». ФИО2 к этим правоотношениям отношения не имеет. ООО «<Н>» не имело и не имеет обязательств перед ФИО2 ФИО8 между ООО «<Н>» и ООО «АкадемМедСтрой» в пользу ФИО2 не проводилось (т.1 л.д.150).

Доводы ФИО1 и его представителя ФИО9 об имевшем место перезачете произведенной ООО «<Н>» оплаты в пользу ФИО2 вызывают у суда сомнения и по тем основаниям, что у истца на руках имеются подлинники писем о перезачете. Сведения об их направлении в адрес ООО «АкадемМедСтрой» не представлены. Поступление писем такого характера Застройщику ООО «АкадемМедСтрой» категорически отрицается. В подтверждение своих доводов представитель ФИО9 ссылался на показания директора ООО «<Н>» ФИО10, которую просил допросить в качестве свидетеля, обязавшись обеспечить ее явку в судебное заседание. Заявленное стороной ходатайство судом было удовлетворено, для явки свидетеля в суд дважды предоставлялось время, но свидетель в судебное заседание так и не явился.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что своих обязательств по оплате офисов по договорам № от 18.03.2014 и № от 04.04.2014 ФИО2 не выполнила, а потому право собственности участника долевого строительства, и как следствие право ФИО1 на долю в объекте незавершенного строительства по <адрес> в виде спорных помещений не возникло.

В указанной части в иске ФИО1 суд отказывает.

По договору № от 04.04.2014 оплата ФИО2 произведена в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам на общую сумму 7.844.650 руб., карточкой счета 76 ООО «АкадемМедСтрой» (т.1 л.д.47, 98) и не оспаривалось ООО «АкадемМедСтрой» в судебном заседании. Следовательно, в этой части исковые требования ФИО1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства подлежат удовлетворению.

Доводы ООО «АкадемМедСтрой» об отсутствии оснований для признания за ФИО1 права на долю в незавершенном строительством объекте, поскольку строительство не завершено, срок разрешения на строительство продлен, суд отвергает за необоснованностью.

Ч.1 ст.130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч.2 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Федерального закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 ГК РФ, а способы защиты - в ст.12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст.11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право ФИО1 на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объект долевого строительства в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Исходя из состава и общей площади подлежащих передаче ФИО2 по договору № от 04.04.2014 помещений общественного назначения, характеристик объекта капитального строительства, разрешение на строительство которого было выдано ООО «АкадемМедСтрой», общей площади жилого дома №, в котором расположены спорные помещения, суд признает за ФИО1 право собственности на 14263/2053243 доли в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, в виде помещений общественного назначения в жилом доме № <данные изъяты> общей площадью 142,63 кв.м, <данные изъяты> (т.1 л.д.193).

Поскольку, по мнению суда, обязательства по оплате офисов по договорам № от 18.03.2014 и № от 04.04.2014 ФИО2 не выполнила, имеются основания для расторжения этих договоров, а также признания недействительными договора уступки прав требования от 26.08.2016 по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 и договора уступки прав требования от 26.08.2016 по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014, заключенных между ФИО2 и ФИО1

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.9 Федерального закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что уведомлениями ООО «АкадемМедСтрой» от 16.11.2016 ФИО2 была предупреждена о необходимости оплаты цены договора, а также намерении Застройщика в случае неоплаты принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Однако, получив такое требование, ФИО2 его не исполнила (т.1 л.д.59,60, 62, 63, 121, 122, 124, 125).

О необходимости оплаты цены вышеуказанных договоров уведомлялся ФИО1 по имеющемуся у Застройщика адресу, совпадающему с адресом, указанным в исковом заявлении ФИО1, но поскольку направленную в его адрес корреспонденцию последний не получил, она была возвращена отправителю оператором почтовой связи за истечением срока хранения (т.1 л.д.61, 64, 126, 127, 128, 126, 129-133).

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 №241-ФЗ предусмотрено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о ничтожности заключенных между ФИО2 и ФИО1 договоров уступки права требования от 26.08.2016 по основанию нарушения требований закона – уступка ФИО2 прав требований по договорам № от 18.03.2014 и № от 04.04.2014 ФИО1 произведена без уплаты ею цены этих договоров и одновременного перевода на ФИО1 долга, что противоречит ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 №241-ФЗ.

Юридическим последствием признания сделок недействительными является исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей № от 08.09.2016 о регистрации договора уступки прав требования от 26.08.2016 по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 между ФИО2 и ФИО1 и № от 08.09.2016 о регистрации договора уступки прав требования от 26.08.2016 по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 между теми же лицами.

Третьему лицу ФИО3 в удовлетворении заявленных им самостоятельных требований относительно предмета спора суд отказывает по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.11.2016 ФИО3 (Займодавец) и ООО «<Н>» (Заемщик) пришли к Соглашению № о прекращении обязательства по договорам беспроцентного денежного займа от 01.10.2013 и от 17.04.2014 и замене одного обязательства другим, по которому заключенные между Сторонами Договоры беспроцентного денежного займа от 01.10.2013 и № от 17.04.2017, в соответствии с которыми Заемщик получил денежные средства в общей сумме 14.000.000 руб., прекращают свое действие исполнением со стороны Заемщика с момента заключения настоящего Соглашения. Заемщик взамен обязательств, предусмотренных Договорами займа от 01.10.2013 и № от 17.04.2017, обязуется передать Займодавцу право требования исполнения обязательств по Договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 29.10.2013 и № от 04.04.2016, заключенным между ООО «<Н>» и ООО «АкадемМедСтрой». Из данного Соглашения также следует, что ООО «<Н>» как участник долевого строительства исполнило свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 29.10.2013 и № от 04.04.2016 в полном объеме (т.1 л.д.216-217).

По убеждению ФИО3, на основании Соглашения от 01.11.2016 у него возникло право требования по данным договорам, а, значит, и право собственности на долю в спорном объекте недвижимости.

Ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По общему правилу, предусмотренному ст.433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как было указано выше, договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 29.10.2013 и договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 04.04.2014 между Застройщиком - ООО «АкадемМедСтрой» и Участником долевого строительства - ООО «<Н>» в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошли. Следовательно, они считаются не заключенными.

Поскольку эти договоры не заключены, у ООО «<Н>» не возникло право требования передачи ему ООО «АкадемМедСтрой» спорных помещений, а, значит, оно не могло быть уступлено ФИО3

В установленном порядке не было зарегистрировано и само Соглашение № о прекращении обязательства по договорам беспроцентного денежного займа от 01.10.2013 и от 17.04.2014 и замене одного обязательства другим от 01.11.2016. Сторонами была соблюдена письменная форма соглашения, соответствующая форме ранее заключенных между сторонами договоров займа. Между тем, как и договор долевого участия в строительстве, договор цессии подлежит государственной регистрации, чего сделано не было.

При таком положении, законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> не имеется.

Требование ФИО3 о признании Договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 и № от 04.04.2014, заключенных между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2, недействительными суд также оставляет без удовлетворения как производное от требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в котором суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст.194-196 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на 14263/2053243 доли в объекте незавершенного строительством, расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, в виде помещений общественного назначения в жилом доме № <данные изъяты> общей площадью 142,63 кв.м, <данные изъяты>

В остальной части иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства ФИО1 отказать.

Расторгнуть Договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2.

Расторгнуть Договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2.

Исключить из ЕГРП регистрационные записи № от 04.04.2014 о регистрации Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2 и № от 22.04.2014 о регистрации Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2.

Признать недействительным договор уступки прав требования от 26.08.2016 по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 между ФИО2 и ФИО1.

Признать недействительным договор уступки прав требования от 26.08.2016 по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 между ФИО2 и ФИО1.

Исключить из ЕГРП регистрационные записи № от 08.09.2016 о регистрации договора уступки прав требования от 26.08.2016 по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 между ФИО2 и ФИО1 и № от 08.09.2016 о регистрации договора уступки прав требования от 26.08.2016 по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 04.04.2014 между ФИО2 и ФИО1.

Исковые требования ФИО3 к ООО «АкадемМедСтрой», ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>., признании Договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости № от 18.03.2014 и № от 04.04.2014, заключенных между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2, недействительными оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: /подпись/ Власова О.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 14.09.2017.