Решение № 2-731/2019 2-731/2019~М-745/2019 М-745/2019 от 25 ноября 2019 г. по делу № 2-731/2019

Дело 2-731/2019

УИД 28RS0---75


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

-- 26 ноября 2019 года

Мазановский районный суд -- в составе:

председательствующего судьи Потапова А.А.,

при секретаре Сурженко М.В.,

с участием: истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи жилого дома по адресу --, признании права собственности на имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением к Юсту А.С., ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи жилого дома, признании права собственности на имущество.

В обоснование требований указал, что согласно свидетельства о праве собственности от -- жилой дом по адресу --, принадлежал Юсту А.С., что подтверждается копией свидетельства серии -- от --. Указанное жилое помещение передано в собственность ФИО2 на основании расписки от --, в дальнейшем без соответствующего оформления правоустанавливающих документов данное имущество было передано на основании расписки в его (истца) владение. Как следует из расписки, ФИО2, продал ему жилой дом по адресу --. С этого времени истец является фактическим пользователем купленной недвижимости, тем самым договор был исполнен реально. В установленном законом порядке, как того требовало действовавшее на тот период законодательство, оформить договор купли-продажи между ними нотариально и зарегистрировать право собственности в органах государственной регистрации он не смог в связи с тем, что находился постоянно в разъездах. Спора относительно его права на приобретенное имущество у Юста А.С. в настоящее время не имеется, после заключения сделки прошло 5 лет. Полагает, что имеются основания для регистрации сделки в судебном порядке, признании сделки действительной и признании за ним права собственности на домовладение -- по -- в --. -- в результате обильных проливных дождей и разлива рек, жилой дом по адресу --, был подтоплен (согласно постановлению главы района о границе зон подтопления), в связи с чем в настоящее время указанное жилое помещение находится в аварийном состоянии.

Истец просит признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный -- между ФИО2 и ФИО1, действительным; признать право собственности на указанное имущество.

В судебном заседании истец ФИО1 просил суд удовлетворить исковые требования путем признания договора купли продажи жилого дома действительным и признании за ним права собственности. Пояснил, что в 2013 году, в летнее время, точную дату не помнит, он купил за 100000 рублей дом у ФИО2 в --, при этом ФИО2 передал ему документы на право собственности на дом зарегистрированного за Юст А.С. Письменно договор не был оформлен. ФИО2 передал ему данный жилой дом, которым он пользовался до 2019 года. В 2019 году в результате чрезвычайной ситуации жилое помещение пострадало, ему и его семье выплачены компенсации за полную утрату имущества по 110000 рублей каждому, то есть всего 440000 рублей. Эти деньги и средства материнского капитала они потратили на приобретение другого жилья в --, в котором проживают в настоящее время. Так как жилое помещение в -- пострадало в результате чрезвычайной ситуации, признано не пригодным для проживания и в целях получения средств на приобретение жилья, пострадавшего в результате ЧС, ему необходимо судебное решение о признании за ним право собственности на указанный дом, так как регистрация права собственности в Росреестре в настоящее время не позволит ему воспользоваться правом на приобретение жилья пострадавшего в результате ЧС. Расписки, которые свидетельствуют о заключении договора купли-продажи спорного жилого дома, он получил от Юст А.С. и ФИО2 примерно около одного месяца.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражений по существу исковых требований ФИО1 не имел, подтвердил обстоятельства, указанные в исковом заявлении, пояснил, что в 2013 году он продал дом расположенный в -- --6 приобретенный им у Юст А.С. в 2003 году, за какую сумму не помнит. Документы на указанный дом, которые ему передал --12, он передал ФИО1 При продажи дома Титову он ему сказал, что переход права собственности он может зарегистрировать собственником жилья Юст А.С. Расписку о продажи дома он написал по просьбе ФИО1 около одного месяца назад, так как при прдажи дома какие-либо документы не составлялись.

Представитель третьего лица – глава администрации Угловского сельсовета ФИО4 в письменном отзыве на исковое заявление указала, что жилой дом, расположенный по адресу --, муниципальной собственностью не является, на балансе администрации Угловского сельсовета не стоит. Данный жилой дом был построен в 1964 году --1 и находился во владении его близких родственников до 2003 года. В 2003 году --12. А.С. (наследник по закону) продал дом семье ФИО2 С 2003 года по 2013 год семья П-ных (Рымарь) проживала по адресу --, но дом в собственность не оформляли. В 2013 году вышеуказанный дом продан ФИО1 Семья ФИО1 проживала в данном доме с 2013 года по 2019 год. В связи с тем, что документы на землю и дом не были оформлены, прописаться семья Титовых в данном жилом помещении не смогла. Представитель администрации Угловского сельсовета просила рассмотреть дело без её участия.

От представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по --, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по --) отзывы на исковое заявление не поступили, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявили, возражений по заявленным требованиям не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнение сторон, дело рассмотрено в отсутствие ответчика Юст А.С., представителей третьих лиц – администрации Угловского сельсовета, Управления Росреестра по --, ФГБУ «ФКП Росреестра» по --.

Выслушав пояснения истца ФИО1, ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В п. 2 ст. 218 ГК РФ указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего до 01.01.2017, т.е. на момент возникновения спорных отношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Нормами гражданского законодательства предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Пунктом 4 статьи 434 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Как следует из приложенной к исковому заявлению расписки, составленной в простой письменной форме, Юст А.С. указывает, что «доставшийся ему по наследству от матери находящийся по --, был продан им ФИО2 в июле 2003 года». При этом, в представленной расписке не указано, какое именно имущество, находящееся по указанному адресу, было продано ФИО2, за какую сумму и полный адрес нахождения имущества.

Согласно расписке, составленной в простой письменной форме, приложенной к исковому заявлению, «ФИО2 продал дом ФИО1 по адресу Центральная, 13, в 2014 году 1 апреля». При этом, в данной расписке не указан населенный пункт, в котором находится проданный дом и цена дома.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истцом были представлены расписки, составленные в простой письменной форме, из которых следует, что Юст А.С. в июле 2003 года продал ФИО2 жилой дом, расположенный по адресу --, по цене 5000 рублей; ФИО2 продал вышеуказанный жилой дом ФИО1 за 100000 рублей в 2013 году.

Из пояснений ФИО1, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что представленные им в ходе подготовки расписки Юста А.С. и ФИО2 были написаны ими месяц назад по его просьбе. При этом, в нарушение вышеуказанных положений закона, каждая из представленных в материалах дела расписок подписана только одной стороной договора (продавцом). Кроме того, в расписках отсутствуют даты их составления, а также сведения о том, что продавец передал, а покупатель принял указанный объект недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при продаже жилого дома Юст А.С. и ФИО2, а впоследствии ФИО2 и ФИО1 не составили договор в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Представленные в суд расписки, подтверждают только факт получения денежных средств и не является договорами купли-продажи, составленными сторонами.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии -- и --, выданным Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по -- --, собственником земельного участка и жилого дома по адресу --, является Юст Александр --1. Данные свидетельства выданы на основании свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования землей от -- --, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству --.

Кроме того, факт правообладания Юста А.С. земельным участка, расположенным по вышеуказанному адресу, подтверждается кадастровым паспортом, согласно которому по состоянию на -- земельный участок принадлежит Юсту А.С. на праве постоянного бессрочного пользования.

Из приложенного к материалам дела Акта обследования объекта, пострадавшего в результате чрезвычайной ситуации, следует, что представителем Амурского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» --8 -- было проведено визуальное обследование жилого дома, расположенного по адресу --. В указанном Акте содержится запись о принадлежности данного объекта недвижимости Юсту А.С. и имеется подпись собственника Юста А.С.

Согласно справке главы администрации Угловского сельсовета -- от --, ФИО1 проживает по адресу -- совместно с --9, сыном --10, дочерью --10

Решением Мазановского районного суда от -- установлен юридический факт постоянного проживания на момент чрезвычайной ситуации ФИО1, --9, --10, --10 по адресу --.

Из информации начальника отдела по управлению муниципальной собственностью администрации -- -- от -- следует, что жилой дом, расположенный по адресу --, не является муниципальной собственностью -- и в Реестре муниципальной собственности -- не числится.

Согласно представленной по запросу суда выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, правообладателем жилого дома, расположенного по адресу --, является Юст А.С., право собственности которого зарегистрировано --.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 10 Постановления от 31 октября 1995 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», при рассмотрении гражданских дел следует исходить из представленных истцом и ответчиком доказательств.

Суд, исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. 1, 9 ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, разрешает спор исходя из заявленных требований и возражений сторон.

Оценив, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку после написания ответчиком ФИО3 расписки о продаже ФИО2 жилого дома, расположенного по адресу --, право собственности последнего не было зарегистрировано в регистрационных органах, ответчик ФИО2 не вправе был распоряжаться оспариваемым имуществом и продавать его ФИО1, так как в установленном законом порядке права на спорный жилой дом не оформил.

Кроме того, право собственности Юста А.С. на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним --, а исходя из расписок, доводов сторон, Юст А.В. распорядился недвижимым имуществом в 2003 году, а в силу законодательства РФ отчуждения объекта недвижимости принадлежит только собственнику имущества, то есть лицу, чье право собственности на указанное имущество зарегистрировано.

В силу положений гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок. При заключении договора купли-продажи спорного имущества покупатель должен убедиться в том, что продавец имеет право на его отчуждение. При этом с учетом особого статуса недвижимого имущества и требований закона о том, что право собственности на недвижимое имущество императивно возникает только с момента его государственной регистрации, истец обязан был потребовать от продавца подтверждения его прав на указанное имущество.

Кроме того истцом ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих заключение между ФИО3 и ФИО2, а также между ФИО2 и ФИО1 в требуемой надлежащей форме договора купли-продажи недвижимости, поскольку расписки, представленные истцом в подтверждение сделок, не отвечают требованиям закона, предъявляемым к сделке купли-продажи жилого помещения, в связи, с чем суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания сделки - договора купли-продажи действительной и признания за истцом права собственности на недвижимое имущество.

Помимо прочего, согласно указанным в исковом заявлении требованиям, которые истец ФИО1 подтвердил в судебном заседании, он просит признать действительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный между ним и ФИО2 --. При этом, представленная в материалах дела расписка, составленная ФИО2, не содержит даты её написания, а в самом тексте расписки указано о том, что дом продан ФИО1 в 2013 году.

Представленные в материалах дела справка главы администрации Угловского сельсовета и решение Мазановского районного суда о том, что ФИО1 и члены его семьи фактически проживали по вышеуказанному адресу, не свидетельствуют о том, что истец приобрел право собственности на данное недвижимое имущество.

Доводы истца о том, что он пользовался спорным домом с момента его приобретения, нёс бремя по его содержанию, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Имеющиеся в материалах дела доверенности от --, --, --, выданные ФИО3 --9 о возможности совершения определенных действий, срок которых утрачен, а также, аналогичная доверенность, выданная ФИО3 --9 --, значения для рассматриваемого дела не имеют, так как не являются юридически значимыми для признания договора купли-продажи жилого дома действительным и признании за истцом права собственности на жилой дом.

Доводы истца о том, что он не оформил договор купли-продажи в соответствии с требованиями законодательства, так как постоянно находился в разъездах, суд считает не состоятельными, так как с момента написания расписки в 2013 году до момента обращения в суд, у ФИО1 было достаточно времени для надлежащего оформления сделки купли-продажи спорного дома. Однако ФИО1 мер для подтверждения предполагаемой им сделки не совершал.

При указанных обстоятельствах суд считает, что договор купли-продажи дома нельзя признать заключенным.

Рассматривая требование истца о признании за ним права собственности на спорный жилой дом, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что основанием признания за ним права собственности является сделка, которую он просит признать заключенной (действительной).

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ N 22 от --, из которых следует, что сторона сделки, требующей государственной регистрации, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63).

Следовательно, требование ФИО1 о признании за ним права собственности на жилой дом, не подлежит удовлетворению, поскольку договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном порядке.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома по адресу --, заключенный между ФИО2 и ФИО1 действительным, признании права собственности на указанное имущество за ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Мазановский районный суд -- в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Потапов А.А.

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--