Решение № 2-258/2024 2-258/2024~М-171/2024 М-171/2024 от 24 июня 2024 г. по делу № 2-258/2024

Дело №2-258/2024 КОПИЯ

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Александровск Пермский край 25 июня 2024 года

Александровский городской суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Пановой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семеновой О.В.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 и третьего лица ФИО4 - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО6 о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества признании права собственности, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО6 о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества признании права собственности, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, ФИО3, выступающих в качестве покупателей, и ФИО6, выступающей в качестве продавца, заключен договор купли-продажи нежилого помещения с земельным участком, согласно которого истец и ответчик ФИО3 приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле одноэтажного нежилого здания, пристроенное к жилому дому, общей площадью 274,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> и по 1/2 доле на земельный участок на землях населенных пунктов, для размещения одноэтажного пристроенного здания к жилому дому, общей площадью 311 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 3 договора истец и ответчик ФИО3 приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить продавцу полную стоимость земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием в сумме № рублей. В соответствии с приложением № к договору полная стоимость земельного участка и нежилого здания выплачены продавцу в полном объеме, что подтверждается подписью продавца. Право общей долевой собственности, возникшее по договору купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №, №. Вместе с тем, оплата по настоящему договору в полном объёме, то есть в размере № рублей произведена истцом, что подтверждается графиком платежей (Приложение № к договору), плательщиком, согласно данному графику, является истец ФИО1, а получены денежные средства продавцом. До настоящего времени ответчиком ФИО3 денежные средства в размере № рублей истцу не выплачены, в связи с чем полагает, что существенное условие договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнено, что является основанием для расторжения с ответчиком ФИО3 заключенного договора купли- продажи и для перехода права собственности на 1/2 доли в праве на одноэтажного нежилого здания, пристроенное к жилому дому, общей площадью 274,1 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок на землях населенных пунктов, для размещения одноэтажного пристроенного здания к жилому дому, общей площадью 311 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Истцом ответчику была направлена претензия, которую она получила. В ней было предложено компенсировать истцу № рублей путем перечисления на расчетный счет истца в течение одного дня с момента получения данной претензии. Но оплата по данной претензии ответчиком ФИО3 не произведена, в связи с чем истец не согласна с тем, что право собственности на объект имущества возникло у истца и ответчика ФИО3 в равных долях. Кроме того, в настоящее время спорный объект стоит дороже. Считает несправедливым, что без оплаты, ФИО3 получила имущество. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ФИО3 и ФИО6 с предложением о внесении изменений в договор купли-продажи. Но положительного ответа ей не дали. Истец просит расторгнуть с ФИО3 договор купли-продажи на 1/2 доли одноэтажного нежилого здания, пристроенного к жилому дому, общей площадью 274.1 кв. м, инв. №, расположенного по адресу: <адрес> и 1/2 доли земельного участка на землях населенных пунктов, для размещения одноэтажного пристроенного здания к жилому дому, общей площадью 311 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО3 и ФИО6, признать за истцом право собственности на 1/2 долю одноэтажного нежилого здания, пристроенного к жилому дому, общей площадью 274,1 кв. м, инв. №, расположенного по адресу: <адрес>, и 1/2 долю земельного участка на землях населенных пунктов, для размещения одноэтажного пристроенного здания к жилому дому, общей площадью 311 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО3 на 1/2 долю одноэтажного нежилого здания, пристроенного к жилому дому, общей площадью 274,1 кв. м, инв. №, расположенному по адресу: <адрес>А. и земельного участка на землях населенных пунктов, для размещения одноэтажного пристроенного здания к жилому дому, общей площадью 311 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. 22-а; взыскать в пользу истца с ответчика ФИО3 расходы на оплату госпошлины в сумме 15779 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивала по изложенным в нем доводам, ее представитель ФИО2, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, требования поддержала, пояснив, что в силу ст.450 ГК РФ ответчиком ФИО3 нарушены существенные условия договора купли- продажи в части оплаты, что является основанием для расторжения договора купли- продажи с ответчиком ФИО3, которая не оплатила продавцу свою часть недвижимого имущества по договору, тогда как истец произвела оплату как своей доли недвижимого имущества, так и доли приобретенного ответчиком ФИО3, в связи с чем полагает, что истец приобрела право собственности и на 1/2 доли в праве собственности на 1/2 доли спорных объектов недвижимости, зарегистрированных за ФИО3

Представитель ответчика ФИО3 и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4 - ФИО5, действующая на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, с исковыми требованиями не согласилась, указав на отсутствие правовых оснований для расторжения договора купли- продажи и признания за истцом права собственности на спорные доли объектов недвижимости, ссылаясь на то, что цена по спорному договору купли-продажи за покупку спорных объектов недвижимости в полном объеме произведены покупателями, в том числе ответчиком ФИО3 Кроме того, ФИО3 на день рассмотрения спорные доли объектов недвижимости не принадлежат, в настоящее время их собственником является ФИО4 по договору дарения.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена, об отложении судебного заседания не просила, отзыв на иск не представила.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Согласно статье 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов. Согласно гражданско-правовому смыслу указанной нормы права свобода договора заключается в том, что каждый участник гражданского оборота вправе самостоятельно решать, вступать или не вступать в договорные отношения.

Пунктом статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 158 ГК РФ закреплено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно статье 160 ГК РФ соблюдение письменной формы осуществляется путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Наряду с общими правовыми положениями ГК РФ содержит специальные нормы, регулирующие правоотношения, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавцом) и покупателями – ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли – продажи 1-этажное пристроенное нежилое здание к жилому дому (далее нежилое здание), общей площадью 271,4 кв.м, инв.№, расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок на землях населенных пунктов, для размещения 1 -этажного пристроенного здания к жилому дому, общей площадью 311 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1 договора).

Нежилое здание продано покупателям продавцом за № рублей, а земельный участок продан за № рублей, уплачиваемых покупателями продавцу после подписания настоящего договора частями по № рублей ежемесячно не позднее 1-го числа каждого месяца в срок до 01.03.2024г. До момента оплаты полной стоимости нежилого здания и земельного участка покупатели не вправе отчуждать их третьим лицам (пункт 3 договора).

Согласно договору купли- продажи покупатели осмотрели нежилое здание и земельный участок, претензий к продавцу не имеют. Нежилое здание и земельный участок переданы продавцом покупателям до подписания настоящего договора без подписания передаточного акта (пункт 6 договора).

После государственной регистрации перехода права собственности в федеральной регистрационной службе покупатели становится собственниками нежилого здания и земельного участка с ограничением указанным в п.3 договора (пункт 7 договора).

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, собственниками указанных объектов недвижимости являлись ФИО1 и ФИО3 по 1/2 доли в праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В ходе судебного заседания установлено, что договор купли-продажи отДД.ММ.ГГГГ заключен в письменной форме, зарегистрирован в ЕГРН, содержит подписи сторон.

Из текста договора следует, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям сделки, именно на тех условиях, которые изложены в договоре, что подтверждается подписями покупателей и продавца.

Обращаясь с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи, истец ссылается на то, что только истцом оплачена стоимость приобретенных как истцом, так и ответчиком ФИО3 долей спорных объектов недвижимости по договору купли- продажи, тогда как ФИО3 оплату не производила, что является существенным нарушением условий договора купли- продажи, в связи с чем данный договор подлежит расторжению с ответчиком ФИО3

В подтверждение своих доводов об оплате стоимости объектов недвижимости в полном объеме истцом представлены чеки по операции Сбербанк от <данные изъяты> выписки по своему счету ПАО Сбербанк за период с № а также приложение № к договору покупки на движимое имущество по адресу: <адрес>А, ссылаясь на наличие в нем подписей ее в графе «выдал» и Сидоровой в графе «получил» денежных средств в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Сторона истца пояснила, что, поскольку истец ФИО1, зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о постановке в налоговом органе, была заинтересована в приобретении спорных объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности (кафе), а ответчик ФИО3 не производила оплату по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, чтобы не потерять данную недвижимость, истец вынуждена была оплатить в полном объеме полную стоимость спорных здания и земельного участка. Тогда как ФИО3 никакого интереса к данным объектам недвижимости не проявляет, коммунальные платежи не оплачивает. Полагает, что, в данном случае только она (истец) может являться собственником всего приобретенного недвижимого имущества. В подтверждение своих доводов представила договор теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ по объекту недвижимости №, заключенный между МУП «Теплоэнергетика» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, договор холодного водоснабжения и водоотведения №-ВК/19 без указания даты заключения, заключенный ООО «Александровский жилищно – коммунальный сервис» и ФИО1 в отношении нежилого здания, расположенное по адресу: <адрес>.

Также в материалы дела представлена претензия истца с требованием о взыскании суммы 750000 рублей, направленная в адрес ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, предложение об изменении договора купли – продажи ДД.ММ.ГГГГ, которые оставлены без удовлетворения.

Сторона ответчика ФИО3, возражая против удовлетворения требований истца, указала на отсутствие правовых оснований для расторжения договора купли- продажи и признания за истцом права собственности на спорные доли объектов недвижимости, пояснив, что цена по спорному договору купли-продажи за покупку спорных объектов недвижимости в полном объеме произведены покупателями, в том числе ответчиком ФИО3 Кроме того, ФИО3 на день рассмотрения спорные доли объектов недвижимости не принадлежат, в настоящее время их собственником является ФИО4 по договору дарения, о чем представила договор дарения, заключенный между ФИО3 (дарителем) и ФИО4 (одаряемой) от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Пермского городского округа ФИО7, зарегистрированного в реестре: №

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящимКодексом, другимизаконамиили договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (часть 1). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотреннымпунктом 4настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2). При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (часть 3). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 4).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договорпродажинедвижимостидолжен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 статьи486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если законом илидоговоромне предусмотрено иное.

Согласно положениям статьи309ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи407Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами илидоговором.

По общему правилу обязательство прекращается надлежащим исполнением (пункт 1 статьи408Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонами при заключениидоговоракупли-продажисогласованы все существенные условиядоговора, в том числе ценанедвижимогоимущества.

В части 2 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Принимая во внимание, что передача денежных средств является стадией сделки, то при исполнении обязательства должны соблюдаться общие правила о форме сделки и последствиях ее нарушения.

В качестве существенного нарушения условий спорного договора купли- продажи истец указывает на неоплату ответчиком ФИО3 стоимости, зарегистрированного на ней 1/2 доли в праве собственности на спорные объекты недвижимости, продавцу.

Между тем, в ходе судебного заседания установлено, что стоимость объектов недвижимости по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороной покупателя продавцу ФИО6 произведена, что также не оспаривалось сторонами в процессе, в том числе стороной истца.

Ответчиком ФИО3 суду также представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО6 получила по договору купли – продажи нежилого помещения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ от покупателей ФИО3 и ФИО1 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме № рублей за нежилое помещение и № рублей за земельный участок, обязательства исполнены полностью, претензий не имеет. Данная расписка не оспорена.

Проанализировав представленные доказательства, суд установил, что обязанность по оплате спорного здания и земельного участка стороной сделки – покупателями исполнена. Истец, действуя добровольно, согласилась подписать спорный договор купли- продажи на согласованных сторонами сделки условиях, которые не содержат конкретных условий о том, кто именно из покупателей и в какие сроки каждый из покупателей должен произвести оплату по договору. Сторонами в судебном заседании подтвержден факт оплаты продавцу ФИО6 стоимости недвижимости имущества по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, оснований для расторжения договора купли- продажи, в том числе с ответчиком ФИО3, и признания права собственности за истцом на спорные 1/2 доли в праве собственности на спорные объекты недвижимости, зарегистрированные за ответчиком ФИО3, а впоследствии за настоящим собственником ФИО4, не установлено. Представленные истцом договоры на оказание услуг теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения не свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора купли – продажи.

Суд полагает, что вопрос объема оплаченной стоимости приобретенного имущества каждого из покупателей по договору относится только к правоотношениям между самими покупателями и не должны нарушать права и законные интересы продавца по сделке. Суд полагает, что в данном случае истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи отДД.ММ.ГГГГ с ответчиком ФИО3, признании за истцом права собственности на спорное имущество и прекращении за ответчиком ФИО3 права собственности на спорные объекты недвижимости.

Истцом представлен чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, чек по операции онлайн Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ в сумме № рублей, расходы по оплате которых истец также просила взыскать с ответчика ФИО3

В силу ст.98 ГПК РФ, поскольку в удовлетворении основных требований истцу судом отказано в полном объеме, требования о взыскании с ответчика ФИО3 судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО6 о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО8 и ФИО6, признании за ФИО1 права собственности на 1/2 доли в праве на нежилое здание, площадью 274,1 кв.м, и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, общей площадью 311 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, прекращении права собственности на данные объекты недвижимости, взыскании судебных расходов – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Александровский городской суд со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Н.А.Панова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна. Судья