Решение № 2-505/2025 2-505/2025~М-414/2025 М-414/2025 от 20 августа 2025 г. по делу № 9-27/2025~М-150/2025

Дело № 2-505/2025,

УИД 61RS0025-01-2025-000237-77


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Багаевская 21 августа 2025 года

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.,

при секретаре Золотаревой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрации Багаевского района Ростовской области о признании заключённым договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, администрации Багаевского района Ростовской области о признании заключённым договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, указав в обоснование следующее.

ДД.ММ.ГГГГ истец познакомилась с бывшими супругами ФИО3 и ФИО2, в связи с тем, что последние желали продать свою недвижимость, состоящую из земельного участка с площадью <данные изъяты>.м., жилого дома с общей площадью <данные изъяты>.м., в том числе жилой <данные изъяты>м., Литер А. Перечисленные объекты располагались по адресу: <адрес> После осмотра домовладения ФИО1 решила его приобрести. Вскоре они с продавцами согласовали условия предстоящей сделки.

Сделка между ФИО3, ФИО2 и ФИО1 была совершена ДД.ММ.ГГГГ. Тогда же стороны подписали договор купли-продажи домовладения и земельного участка. Причем продавцы и покупатель надлежащим образом исполнили свои обязательства, вытекающие из договора. В частности, истец выплатила ФИО3 за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости <данные изъяты> рублей, и такую же сумму ФИО2 за его долю в праве общей долевой собственности. Общая стоимость приобретаемого имущества составила <данные изъяты> рублей. В свою очередь продавцы передали во владение ФИО1 земельный участок и расположенные на нем строения. После оформления бумаг и передачи имущества ФИО2 убыл из <адрес> на постоянное место жительства в <адрес>. А продавец ФИО3 осталась проживать в ст. Багаевская.

Таким образом, с начала ДД.ММ.ГГГГ года истец стала считать себя собственником домовладения, находящегося в <адрес>. Все эти годы она заботится о своем имуществе, поддерживает его в надлежащем состоянии, несет эксплуатационные расходы, оплачивает имущественные налоги, коммунальные платежи.

В начале ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 решила уточнить границы и площадь своего земельного участка, а также зарегистрировать права на него в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН). В ходе сбора документов выяснилось, что по сведениям ЕГРН собственниками земельного участка с кадастровым номером №) с площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером №, условный номер № общей площадью <данные изъяты>.м., в том числе жилой <данные изъяты>., Литер А, расположенные по адресу: <адрес> до настоящего времени являются ФИО3 и ФИО2. В этой связи ЕГРН содержатся записи регистрации права на жилой дом №, произведенные ДД.ММ.ГГГГ года, а также на земельный участок №, произведенные ДД.ММ.ГГГГ года.

Для прояснения ситуации истец обратилась в Багаевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Там ей сообщили, что Договор купли-продажи домовладения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года на государственную регистрацию не сдавался. Право собственности на объекты зарегистрировано за ФИО3 и ФИО2 по 1/2 доле, соответствующие записи в ЕГРН внесены ДД.ММ.ГГГГ. С учетом изложенного ФИО1 рекомендовали найти продавцов, чтобы совместно с ними сдать договор купли-продажи на государственную регистрацию.

Как вскоре выяснилось, ФИО4 проживала в <адрес>, однако умерла в ДД.ММ.ГГГГ году. Второй продавец, ФИО2 после продажи домовладения уехал на постоянное место жительства в <адрес> область, и связи с последним никакой нет. В этой связи истец начала выяснять о наличии наследников, оставшихся после смерти ФИО3 После долгих поисков истец выяснила, что после смерти ФИО3 никто в права наследования не вступал, а место жительства продавца ФИО2 было установлено, однако последний не имеет возможности приехать в ст. Багаевскую для подачи совместного заявления в отдел Управления Росреестра, а также пересоставления договора купли-продажи, поскольку не позволяет состояние здоровья.

В начале ДД.ММ.ГГГГ истец снова обратилась в <адрес> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Там она сообщила, что ей удалось найти одного из продавцов недвижимости, однако он не имеет возможности прибыть для регистрации договора. А также, что второй продавец умер, и нет наследников после ее смерти. Однако специалисты названной службы рекомендовали ей обратиться в суд с иском, о признании подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи. В случае удовлетворения такого иска судебный акт станет основанием для регистрации прав за покупателем.

Право собственности на спорные объекты никто не оформлял, они не состоят на балансе у какой-либо организации. Каких-либо правопритязаний со стороны третьих лиц никогда не было, прав на спорные объекты недвижимости никто не заявлял. Однако в ЕГРН содержатся сведения о предыдущих собственниках.

С момента заключения договора и по настоящее время жилой дом и земельный участок находятся в непрерывном владении истца. Последняя следит за ними, использует по назначению, несет бремя содержания, заботится о состоянии.

Истец просит суд признать заключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года между продавцами ФИО3, ФИО2 и покупателем ФИО1;

- признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от продавцов ФИО3, ФИО2 к покупателю ФИО1 на недвижимое имущество в виде земельного участка с кадастровым номером № с площадью <данные изъяты>.м., категория земель: <данные изъяты>, и жилого дома с кадастровым номером №, условный номер № общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты>., Литер А, расположенные по адресу: <адрес>

- прекратить право собственности ФИО3, ФИО2 на недвижимое имущество в виде земельного участка с кадастровым номером №) с площадью <данные изъяты>.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, и жилого дома с кадастровым номером №, условный номер № общей площадью <данные изъяты>.м., в том числе жилой <данные изъяты>., <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>

В судебном заседании ФИО1 ее представитель адвокат Павлова Е.В. участия не принимали, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, ФИО1 направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и отсутствие ее представителя, составу суда доверяют, отводов не имеют.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и признании исковых требований, положения ст. 39, 173 ГПК РФ разъяснены и понятны.

Ответчик администрация Багаевского сельского поселения, извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, администрация Багаевского района РО уведомлены надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства. Возражений не направили. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии со статьёй 212 Гражданского кодекса РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

В соответствии с частью 4 статьи 212 ГК РФ «права всех собственников защищаются равным образом», часть 2 ст. 218 ГК РФ определяет: «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора

купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества…».

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

В силу требований ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с положениями ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним-юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

В соответствии со ст. 17 ФЗ №122 от 21.07.1997 года основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: …договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пункты 60, 61 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ предусматривали следующее: «Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».

Из материалов дела следует, что в ДД.ММ.ГГГГ года истец познакомилась с бывшими супругами ФИО3 и ФИО2, в связи с тем, что последние желали продать свою недвижимость, состоящую из земельного участка с площадью <данные изъяты>м., жилого дома с <данные изъяты>м., в том числе жилой <данные изъяты>.м., <данные изъяты>. Перечисленные объекты располагались по адресу: <адрес> После осмотра домовладения ФИО1 решила его приобрести. Вскоре они с продавцами согласовали условия предстоящей сделки.

Сделка между ФИО3, ФИО2 и ФИО1 была совершена ДД.ММ.ГГГГ. Тогда же стороны подписали договор купли-продажи домовладения и земельного участка. Причем продавцы и покупатель надлежащим образом исполнили свои обязательства, вытекающие из договора. В частности, истец выплатила ФИО3 за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости <данные изъяты> рублей, и такую же сумму ФИО2 за его долю в праве общей долевой собственности. Общая стоимость приобретаемого имущества составила <данные изъяты> рублей. В свою очередь продавцы передали во владение ФИО1 земельный участок и расположенные на нем строения. После оформления бумаг и передачи имущества ФИО2 убыл из ст. Багаевская на постоянное место жительства в Нижегородскую область. А продавец ФИО3 осталась проживать в ст. Багаевская.

Таким образом, с начала ДД.ММ.ГГГГ года истец стала считать себя собственником домовладения, находящегося в <адрес> Все эти годы она заботится о своем имуществе, поддерживает его в надлежащем состоянии, несет эксплуатационные расходы, оплачивает имущественные налоги, коммунальные платежи.

В начале <адрес> ФИО1 решила уточнить границы и площадь своего земельного участка, а также зарегистрировать права на него в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН). В ходе сбора документов выяснилось, что по сведениям ЕГРН собственниками земельного участка с кадастровым номером №) с площадью <данные изъяты> 20 кв.м., категория земель: <данные изъяты>, и жилого дома с кадастровым номером №, условный номер № общей площадью <данные изъяты>м., в том числе жилой 21.3 кв.м., Литер А, расположенные по адресу: Ростовская область, Багаевский район, ст. Багаевская, ул. Лермонтова, 80, по ? доле до настоящего времени являются ФИО3 и ФИО2. В этой связи ЕГРН содержатся записи регистрации права на жилой дом № произведенные ДД.ММ.ГГГГ, а также на земельный участок №, произведенные ДД.ММ.ГГГГ

Для прояснения ситуации истец обратилась в <адрес> отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> области. Там ей сообщили, что Договор купли-продажи домовладения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года на государственную регистрацию не сдавался. Право собственности на объекты зарегистрировано за ФИО3 и ФИО2 по 1/2 доле, соответствующие записи в ЕГРН внесены ДД.ММ.ГГГГ года. С учетом изложенного ФИО1 рекомендовали найти продавцов, чтобы совместно с ними сдать договор купли-продажи на государственную регистрацию.

Как вскоре выяснилось, ФИО4 проживала в <адрес> однако умерла в ДД.ММ.ГГГГ году. Второй продавец, ФИО2 после продажи домовладения уехал на постоянное место жительства в <адрес> область, и связи с последним никакой нет. В этой связи истец начала выяснять о наличии наследников, оставшихся после смерти ФИО3 После долгих поисков истец выяснила, что после смерти ФИО3 никто в права наследования не вступал, а место жительства продавца ФИО2 было установлено, однако последний не имеет возможности приехать в ст. Багаевскую для подачи совместного заявления в отдел Управления Росреестра, а также пересоставления договора купли-продажи, поскольку не позволяет состояние здоровья.

В начале ДД.ММ.ГГГГ года истец снова обратилась в <адрес> отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> области. Там она сообщила, что ей удалось найти одного из продавцов недвижимости, однако он не имеет возможности прибыть для регистрации договора. А также, что второй продавец умер, и нет наследников после ее смерти. Однако специалисты названной службы рекомендовали ей обратиться в суд с иском, о признании подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи. В случае удовлетворения такого иска судебный акт станет основанием для регистрации прав за покупателем.

Право собственности на спорные объекты никто не оформлял, они не состоят на балансе у какой-либо организации. Каких-либо правопритязаний со стороны третьих лиц никогда не было, прав на спорные объекты недвижимости никто не заявлял. Однако в ЕГРН содержатся сведения о предыдущих собственниках.

С момента заключения договора и по настоящее время жилой дом и земельный участок находятся в непрерывном владении истца. Последняя следит за ними, использует по назначению, несет бремя содержания, заботится о состоянии.

Истцом суду представлены доказательства надлежащего исполнения сторонами обязательства по купле-продаже спорных объектов недвижимости.

Таким образом, суду представлены доказательства, на которые истец ссылается в обоснование предъявленного иска. Суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 192-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО3, ФИО2 и покупателем ФИО1;

- признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от продавцов ФИО3, ФИО2 к покупателю ФИО1 на недвижимое имущество в виде земельного участка с кадастровым номером № с площадью <данные изъяты>.м., категория земель: <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером №, условный номер № общей площадью 31,6 кв.м., в том числе жилой 21.3 кв.м., Литер А, расположенные по адресу: <адрес>

- прекратить право собственности ФИО3, ФИО2 на недвижимое имущество в виде земельного участка с кадастровым номером №) с площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, и жилого дома с кадастровым номером №, условный номер №) общей площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд в течение месяца.

Председательствующий судья М.Г.Величко