Решение № 2-122/2018 2-122/2018 (2-4496/2017;) ~ М-3978/2017 2-4496/2017 М-3978/2017 от 15 февраля 2018 г. по делу № 2-122/2018

Дело № 2-122/2018

Изготовлено 16 февраля 2018 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль

18 января 2018 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Логвиновой Е.С.,

при секретаре Басковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля, Департамента организации строительства жилищной политики мэрии г.Ярославля к ФИО2, ФИО4 об изъятии недвижимого имущества путём предоставления возмещения,

у с т а н о в и л:

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамент организации строительства жилищной политики мэрии г. Ярославля обратились в Кировский районный суд г. Ярославля к ФИО2, ФИО4 об изъятии путем предоставления возмещения недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, а именно:

Изъять у ФИО2 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> по цене 912 000 рублей, в том числе:

- 771 000 рублей 00 копеек - стоимость ? доли в праве собственности на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>;

- 125 000 рублей 00 копеек - стоимость 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:030714:29;

- 15 600 рублей 00 копеек– размер убытков

Прекратить право собственности ФИО2 на ? доли в праве собственности на <адрес> 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 2004 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности <адрес> на ? доли в праве собственности на <адрес> 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 2004 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>.

Изъять у ФИО4 (до брака ФИО5) Анны Дмитриевны путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> по цене 912 000 рублей 00 копеек, в том числе:

- 771 000 рублей 00 копеек - стоимость ? доли в праве собственности на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>;

- 125 000 рублей 00 копеек - стоимость 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>;

- 15 600 – размер убытков

Прекратить право собственности ФИО1 (ФИО12) ФИО3 на ? доли в праве собственности на <адрес> 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 2004 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности <адрес> на ? доли в праве собственности на <адрес> 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 2004 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требовании указано, что Актом городской межведомственной комиссии от 16.11.2004 года №146 многоквартирный <адрес> признан аварийным. 24.04.2013 года было принято постановление мэрии г.Ярославля №934 «О расселении жилых домов». 09.02.2016 года в адрес собственника было направлено требование о реконструкции дома. В соответствии с ч.1 ст.32 ЖК РФ, учитывая, что реконструкция указанного дома не была осуществлена, мэрией г.Ярославля принято постановление №946 от 23.06.2016 года «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по адресу: <адрес> жилых помещений». Органами местного самоуправления проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результаты оценки отражены в Отчете №2-14/09/16-4 от 09.06.2016 года, составленном независимой оценочной организацией <данные изъяты>» в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ч.6 ст.32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашения об изъятии недвижимого имущества направлены собственникам 29.12.2016 года. До настоящего времени указанные соглашения со стороны ответчика не подписаны. Заявленные исковые требования обосновали положениями частей 1-3, 5-10 ст.32 Жилищного кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца Департамента организации строительства жилищной политики мэрии г. Ярославля по доверенности ФИО6 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что отчет, представленный стороной ответчика, не может быт положен в основу решения суда, так как он является недостоверным. Земельные участки на <адрес>е на сайте находятся очень давно, что свидетельствует о том, что цена на них завышена. Кроме того, нельзя сравнивать участки под объектом культурного наследия с участком под застройку. Использованы аналоги, расположенные в общественно-деловой зоне, аналоги подобраны таким образом, что привело к удорожанию оцениваемых объектов.

Представитель ответчиков по ордеру ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований в заявленном объеме возражала. Пояснила, что наиболее актуальным отчетом по определению оценки стоимости изымаемого недвижимого имущества и убытков является отчет <данные изъяты>». В данном отчете учтено состояние квартиры, ее местоположение и возможность использования. Специалист, имеющий соответствующие образование и квалификацию, определил объективную стоимость и рентабельность объектов недвижимости.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований в заявленном объеме возражала. Поддержала, позицию, высказанную в судебном заседании представителем ответчиков ФИО7

Иные лица, извещенные о дате и времени рассмотрения гражданского дела в судебное заседание не явились. Истцы Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля, третье лицо территориальная администрация Кировского и Ленинского районов мэрии г.Ярославля представили письменные ходатайства о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Судом определено рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО9 пояснил, что им был подготовлен отчет <данные изъяты>. Был произведен осмотр объекта, а затем провели расчеты стоимости жилого помещения с использованием сравнительного подхода для определения стоимости жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок на основе цен предложений на продажу объектов недвижимости. При расчете стоимости объектов недвижимости были использованы сведения сайта Авито, на котором размещены объявления с предложениями на продажу земельных участков и жилых помещений. При подготовке исследования была обследована квартира. Есть два критерия, которые влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости – местоположение, и техническое состояние, уровень отделки помещений. Местоположение земельного участка также является определяющим, а также обеспеченность инженерными коммуникациями. Рынок исследовался по всему городу. При выходе на место, квартира имела качественный ремонт внутренних помещений, была оборудована достаточно дорогими санитарными техническими приборами. Квартира находилась в хорошем состоянии, собственник производил вложения, был заинтересован в свое собственности. Тот факт, что объект находится в доме, отнесенном к объектам культурного наследия, не подлежит учету. Нет никаких норм, позволяющий оценивать объект по данному критерию. С одной стороны, необходимость соблюдать охранные обязательства – делают объект недвижимости менее привлекательным, с другой стороны – обладание объектом культурного наследия – это престиж. В этом вопросе одно компенсирует другое.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО10 пояснила, что с ее участием был составлен Отчет <данные изъяты> При составлении данного отчета был использован метод сравнительного подхода, были подобраны объекты аналоги и внесены соответствующие корректировки расхождения с аналогом. Учитывая, что в настоящее время в стране кризис и цены на недвижимость падают, то данный расчет может быт использован в настоящее время. Объект оценки не осматривался. Тот факт, что дом является объектом культурного наследия, на рыночную стоимость не влияет. Если памятник архитектуры разрушен, то это влечет за собой обязательства по реставрации. В этом случае при продаже такого объекта на рынке, его стоимость будет занижена по сравнению с объектами, которые не требуют вложений. Поскольку это дом 1918 года постройки, необходимо в качестве аналогов подобрать старый жилой фонд. Поскольку объект не был осмотрен, то его состояние было принято, как хорошее. При продаже объекта учитывается его местоположение, состояние планировки, наличие ремонта. Несмотря на то, что срок действия отчета истек, его можно актуализировать.

Суд, выслушав участников процесса, пояснения допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО9, ФИО10, исследовав письменные материалы дела, считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством (часть 2 указанной статьи).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (часть 5).

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (часть 6).

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 указанной статьи).

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.В соответствии с ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения допускается только по соглашению с собственником жилого помещения с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения в выкупную цену.

Часть 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" также указывает на необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса РФ, в том числе его ст. 32.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ. По смыслу указанной правовой нормы обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения допускается путем заключения соглашения с собственником жилого помещения о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Из представленных в материалы дела документов установлено, что 16.11.2004 года актом межведомственной комиссии №146 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, отнесен к категории непригодного для постоянного проживания.

24.04.2013 года мэрией города Ярославля издано Постановление №934 «О расселении жилых домов», которым предписано обеспечить расселение, в том числе, жилого дома, по адресу: <адрес>.

23.06.2016 года мэрией города Ярославля издано Постановление № 946 «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по адресу: <адрес>, и жилых помещений».

Органом местного самоуправления проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результаты оценки отражены в отчете об определении выкупной (рыночной) стоимости объектов оценки №2-14/09/16-4 от 06.09.2016 года, составленном специалистами <данные изъяты>».

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установив на основе оценки представленных в материалы дела доказательств, что соглашение о предоставлении других жилых помещений взамен изымаемого ответчиком не подписано, истцами ответчику предлагалось выкупить у них принадлежащие им на праве собственности жилое помещение в порядке, установленном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с соблюдением установленного законом порядка и процедуры изъятия путем выкупа жилых помещений для муниципальных нужд, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами исковых требований в части необходимости выкупа жилых помещений и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок для муниципальных нужд.

Определяя размера денежного возмещения за выкупаемое имущество, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, а каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что требования истца об определении выкупной стоимости основываются на отчете №2-14/09/16-4 от 06.09.2016 года, выполненного специалистами <данные изъяты>».

Между тем, с момента составления указанного отчета прошло более полутора лет, в связи с чем и на основании пункта 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, действовавшего на момент составления оспариваемого отчета, сведения, содержащиеся в нем нельзя признать актуальными.

Представленная в материалы дела справка №16/2017 без даты <данные изъяты>» о выкупной стоимости объектов оценки по состоянию на 16.01.2018 г., не содержит какой–либо мотивировки сделанных оценщиком выводов, произведенных расчетов, в связи с чем не принимается в качестве доказательства достоверности представленного истцами доказательства.

Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Ответчиком по делу представлен в опровержение доводов истцов в данной части отчет №17585-О, изготовленный <данные изъяты> Указанный отчеты, с учетом письменных дополнений оценщика от 05.12.2017 г., по мнению суда, является достоверными, выполненными в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отвечающими принципам относимости и допустимости доказательств.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля специалист ФИО9 дал подробные и исчерпывающие пояснения по всем возникшим вопросам, связанным с оценкой объектов недвижимости. Оснований не доверять пояснениям свидетеля ФИО9 у суда не имеется.

Представленный ответчиком отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки.

Согласно п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", в редакции действовавшей на момент подготовки отчета, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Изложенная в отчете информация об объектах-аналогах признается судом достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источниках размещения, которые представлены ответчиком суду. Специалистом использована информация об объектах-аналогах по состоянию на август-сентябрь 2017 года, к объектам-аналогам применены соответствующие корректировки.

При этом, суд учитывает, что при подготовке отчета №17585-О специалистом <данные изъяты>» был произведен осмотр жилого помещения, принято во внимание его техническое состояние и внутренняя отделка.

При составлении отчета №2-14/09/16-4 от 06.09.2016 года, выполненного специалистами <данные изъяты>», представленного стороной истцов в материалы дела, жилое помещение ответчиков не осматривалось, состояние объекта оценки принято как удовлетворительное, исходя из аварийности дома и необходимости его расселения.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете <данные изъяты>» выводы, а также достоверных сведений об иной рыночной стоимости принадлежащих ответчикам объектов недвижимости и прав на них никем из истцов не представлено, суд приходит к выводу о возможности установления размера возмещения за выкупаемое имущество на основании отчета №17585-О, изготовленного ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости».

Таким образом, с учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично и установлении размера возмещения за выкупаемое имущество на основании отчета №17585-О, изготовленного <данные изъяты>».

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО2 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> по цене:

- 1 044 500 (один миллион сорок четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек - стоимость ? доли в праве собственности на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>;

- 254 000 (двести пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек - стоимость 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>;

- 18 000 (тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек– размер убытков

Прекратить право собственности ФИО2 на ? доли в праве собственности на <адрес> 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 2004 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности <адрес> на ? доли в праве собственности на <адрес> 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 2004 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Изъять у ФИО4 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> по цене:

- 1 044 500 (один миллион сорок четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек - стоимость ? доли в праве собственности на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>;

- 254 000 (двести пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек - стоимость 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>;

- 18 000 (тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек – размер убытков

Прекратить право собственности ФИО4 на ? доли в праве собственности на <адрес> 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 2004 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности г.Ярославля на ? доли в праве собственности на <адрес> 10/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 2004 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья

Е.С.Логвинова