Решение № 2-403/2017 2-403/2017~М-452/2017 М-452/2017 от 10 октября 2017 г. по делу № 2-403/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

11 октября 2017 года <адрес>

Фатежский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Попрядухина И.А.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества и истребовании объектов недвижимого имущества, составляющих неосновательное обогащение приобретателя,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом <адрес> обратился в суд настоящим иском к ФИО2, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом, действовавшим в качестве продавца, и индивидуальным предпринимателем ФИО3, действовавшим в качестве покупателя, был заключен договор №пр купли-продажи объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности <адрес>: нежилого здания (поста ДПС ГИБДД), площадью 351,8 кв.м., с кадастровым номером № и нежилого здания (гаража), площадью 122,1 кв.м., с кадастровым номером 46:25:220101:72, расположенных по адресу: <адрес> Ясенецкий (в настоящее время – Верхнелюбажский) сельсовет, д. Сергеевка, <адрес>. Указанные объекты недвижимого имущества продавались истцом покупателю с условием о рассрочке оплаты покупной цены в общей сумме 3798000 рублей сроком на 5 лет путем внесения ежемесячных платежей в размере, установленном графиком платежей.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель – ИП ФИО6 умер. Его наследником является его супруга – ответчик ФИО2, которая продолжает фактически владеть и пользоваться спорными объектами недвижимого имущества.

В период действия договора, начиная с января 2015 года, покупателем ИП ФИО3 неоднократно нарушались сроки внесения ежемесячных платежей, а после его смерти, то есть ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком ФИО2, которая является правопреемником покупателя, платежи по указанному договору вообще не вносились.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец полагал, что покупателем - ИП ФИО3 и его правопреемником – ответчиком ФИО2, не исполнявшими в течение длительного срока надлежащим образом свои обязательства по внесению оплаты приобретенных объектов недвижимого имущества, допущено существенное нарушение условий заключенного договора купли-продажи, в связи с чем просил суд в соответствии со ст. 450, 1102 и 1104 ГК РФ расторгнуть указанный договор, истребовать у ФИО2 в собственность <адрес> спорные объекты недвижимого имущества, составляющие ее неосновательное обогащение, сохранив в собственности <адрес> все платежи, внесенные покупателем продавцу в порядке исполнения указанного договора купли продажи, в общей сумме 365000 рублей.

В судебном заседании представитель истца – Комитета по управлению имуществом <адрес> по доверенности ФИО7 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что в период судебного разбирательства сумма задолженности ответчика перед истцом по спорному договору купли-продажи не изменилась, и каких-либо мер по надлежащему исполнению своих обязательств по договору ответчиком, несмотря на неоднократные письменные претензии истца, принято не было.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, в своей телефонограмме просила суд о рассмотрении дела в ее отсутствие и указала о своем согласии с заявленными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 454 КК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи, в том числе, к договору продажи недвижимости, общие положения о договоре купли-продажи, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих отдельных видах договоров.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст 130).

Согласно п.п. 1 и 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 488 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. В этом случае в договоре, наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи, должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. При этом, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Исходя из положений ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями п.п. 1 и 2 ст. 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. При этом правила главы 60 ГК РФ об обязательствах следствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как следует из материалов дела, и объяснений представителя истца, ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом <адрес>, действовавшим в качестве продавца, и индивидуальным предпринимателем ФИО3, действовавшим в качестве покупателя, был заключен договор №пр купли-продажи двух объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности <адрес>: нежилого здания (поста ДПС ГИБДД), площадью 351,8 кв.м., с кадастровым номером №, и нежилого здания (гаража), площадью 122,1 кв.м., с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>.

Указанные объекты недвижимого имущества продавались продавцом покупателю за общую цену 3798000 рублей, с рассрочкой ее оплаты сроком на 5 лет, по условиям которой покупатель обязан был осуществлять продавцу ежемесячные платежей в размере от 72151 рубль 59 копеек до 63443 рубля 08 копеек, в установленные графиком платежей дни.

В день заключения указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оба продаваемых здания были переданы продавцом покупателю по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Также на основании спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на оба здания от <адрес> к покупателю ФИО3, и обременение прав покупателя на эти здания в виде их ипотеки в силу закона в пользу продавца сроком на пять лет с ДД.ММ.ГГГГ (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Материалами наследственного дела нотариуса Фатежского нотариального округа <адрес> № к имуществу ФИО3 подтверждается, что в период действия спорного договора покупатель – ИП ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ. Единственным наследником по закону первой очереди, принявшем его наследство, является его супруга – ответчик ФИО2, которая в установленный законом срок подала заявление нотариусу о принятии наследства и представила ему, в том числе, документы о принадлежности спорных зданий ее умершему супругу (ст.ст. 1142, 1152-1154 ГК РФ).

Несмотря на то, что впоследствии свидетельства о праве на наследство на спорные здания нотариусом наследнику ФИО2 не выдавались, и государственная регистрация перехода права собственности на эти здания к ней в ЕГРН не производилась, последняя в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ признается собственником указанных зданий с момента открытия наследства, то есть с ДД.ММ.ГГГГ года

Как следует из акта проверки от ДД.ММ.ГГГГ, составленного сотрудниками Комитета по управлению имуществом <адрес> по результатам обследования проданных по договору зданий, ответчик ФИО2 фактически вступила во владение обоими спорными зданиями и использует их для размещения кафе.

Сообщением Комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и копиями платежных поручений подтверждается, что покупатель – ИП ФИО3 в нарушение условий спорного договора в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ внес продавцу лишь четыре платежа на общую сумму 365000 рублей. После указанной даты ни покупатель – ИП ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ, ни его правопреемник – ответчик ФИО2 платежей по указанному договору больше не вносили, в связи с чем истец неоднократно направлял им письменные претензии, которые были оставлены ими без удовлетворения.

По состоянию на дату смерти покупателя – ИП ФИО3, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, его просроченная задолженность по договору купли-продажи составляла 1193863 рубля 12 копеек, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просроченная задолженность ответчика ФИО2, как правопреемника покупателя по спорному договору купли-продажи, составляет 2397284 рубля 53 копейки.

При разрешении вопроса о существенности допущенного покупателем и его правопреемником нарушения условий договора, суд принимает во внимание, что неисполнение ответчиком своих обязательств по внесению ежемесячных платежей в счет оплаты приобретаемых зданий носит достаточно длительный характер (более трех лет при общем сроке рассрочки - пять лет), а общая сумма просроченных платежей (2397284 рубля 53 копейки) составляет существенную часть от общей цены продаваемых зданий (3798000 рублей) по договору и многократно превышает сумму внесенных покупателем продавцу платежей (365000 рублей), которая в свою очередь не превышает даже одной десятой части цены продаваемых зданий.

В соответствии с п. 14 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, существенным нарушением покупателем условий договора, позволяющим продавцу расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, признавалось даже однократное невнесение покупателем очередного ежемесячного платежа по договору в установленный графиком платежей срок.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что покупателем - ИП ФИО3 и его правопреемником - ФИО2 допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи, которое влечет для истца такой ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения кредитного договора истцом был соблюден в полном объеме, поскольку до предъявления настоящего иска истцом в адрес ответчика ФИО2 заказным письмом по почте было направлено соответствующее уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и в течение указанного в уведомлении 20-ти дневного срока было оставлено ей без ответа. Тем самым ответчик уклонилась от исполнения предложения истца добровольно решить вопрос о погашении задолженности либо об оформлении соглашения о возвращении спорных объектов в собственность <адрес>.

Принимая во внимание изложенное, требования Комитета по управлению имуществом <адрес> о расторжении спорного договора купли-продажи в порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ, то есть в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, и об истребовании у ответчика ФИО2 в собственность <адрес> в порядке ст. 1102 и 1104 ГК РФ спорных объектов недвижимого имущества, составляющих ее неосновательное обогащение, подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 15 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в случае расторжения договора по вине покупателя, а также в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п. 14 договора, полномочия покупателя в отношении проданного ему имущества прекращаются. При этом ранее уплаченные покупателем денежные средства по договору, включая сумму основного долга, процентов, неустоек и штрафных санкций, продавцом возмещению не подлежат.

Смысл указанного условия договора позволяет прийти к выводу о том, что оно по своей сути представляет собой один из предусмотренных договором видов неустойки в форме штрафа, которую покупатель обязан оплатить продавцу в случае ненадлежащего исполнения им своих обязательств (ст. 330 ГК РФ), и размер которой в рассматриваемом случае составляет 365000 рублей.

Оснований применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения размера заявленной истцом суммы неустойки суд не находит, поскольку принимая во внимание соотношение суммы неустойки с суммами ежемесячных платежей, предусмотренных соответствующим графиком, с общей суммой просроченной задолженности покупателя и с общей ценой договора, длительность периода неисполнения обязательств покупателем и его правопреемником, в течение которого указанные лица фактически владели и пользовались проданным им имуществом (более трех лет), а также тот факт, что в спорном обязательстве покупатель являлся лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд полагает, что сумма неустойки - 365000 рублей соразмерна последствиям нарушения обязательства и не влечет возникновения у продавца необоснованной выгоды (п. 69 и 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Таким образом, уплаченная покупателем продавцу сумма в размере 365000 рублей в соответствии с п. 15 договора подлежит оставлению в собственности <адрес> в полном объеме.

Поскольку заявленные истцом исковые требования о расторжении договора, связаны с истребованием у ответчика спорных объектов недвижимого имущества составляющих ее неосновательное обогащение, в собственность <адрес> и с прекращением зарегистрированного в ЕГРН права собственности правопредшественника ответчика на указанные объекты, то есть со спором о правах на имущество, то госпошлину за указанные требования следует исчислять в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска (по аналогии с правовой позицией, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2006 года, и п. 2 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ).

Так как Комитет по управлению имуществом <адрес>, являясь органом государственной власти, освобожден от уплаты государственной пошлины, то в соответствии с пп. 19 п. 1 ст. 333.36, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 2 ст. 61.1 БК РФ, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в доход бюджета Фатежского муниципального района <адрес> за удовлетворенное судом требование имущественного характера, подлежащего оценке, с ценой иска 3798000 рублей, подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 27190 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом <адрес> удовлетворить.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ №пр купли-продажи двух объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности <адрес>: нежилого здания (поста ДПС ГИБДД), площадью 351,8 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, и нежилого здания (гаража), площадью 122,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, заключенный Комитетом по управлению имуществом <адрес>, действовавшим в качестве продавца, и индивидуальным предпринимателем ФИО3, действовавшим в качестве покупателя.

Истребовать у ФИО2 в собственность <адрес> следующие объекты недвижимого имущества, составляющие ее неосновательное обогащение:

- нежилое здание (пост ДПС ГИБДД), площадью 351,8 кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>;

- нежилое здание (гараж), площадью 122,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Сохранить в собственности <адрес> денежные средства в общей сумме 365000 (триста шестьдесят пять тысяч) рублей, уплаченные покупателем - индивидуальным предпринимателем ФИО3 продавцу - Комитету по управлению имуществом <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ №пр купли-продажи двух объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности <адрес>: нежилого здания (поста ДПС ГИБДД), площадью 351,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, и нежилого здания (гаража), площадью 122,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес><адрес>.

Настоящее судебное решение является основанием:

1) для прекращения зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО3 на:

- нежилое здание (пост ДПС ГИБДД), площадью 351,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>;

- нежилое здание (гараж), площадью 122,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>;

2) для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности <адрес> на:

- нежилое здание (пост ДПС ГИБДД), площадью 351,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>;

- нежилое здание (гараж), площадью 122,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета Фатежского муниципального района <адрес> государственную пошлину за обращение в суд в сумме 27190 (двадцать семь тысяч сто девяносто рублей) рублей.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Фатежский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: