Решение № 3А-1140/2019 3А-225/2020 3А-225/2020(3А-1140/2019;)~М-1028/2019 М-1028/2019 от 25 февраля 2020 г. по делу № 3А-1140/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сорокиным Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-225/2020 (пред. № 3а-1140/2019) по административному исковому заявлению ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ «БРОК-ИНВЕСТ-СЕРВИС» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ «БРОК-ИНВЕСТ-СЕРВИС» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных в Люберецком районе Московской области, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец, уточнив требования, просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в представленном отчете об оценке № АРХ-59/19/М от 18 апреля 2019 года, составленного оценщиком ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данного земельного участка (т.1 л.д. 206).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 поддержал заявленные требования своего доверителя в полном объеме. При это представитель полагал недостоверной рыночную стоимость земельных участков, определенную по результатам судебной экспертизы, поскольку при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) необоснованное применение повышающей корректировки на наличие ж/д подъезда и при расчете арендных ставок; 2) отказ эксперта от понижающей корректировки в рамках доходного подхода на «материал стен»; 3) отказ от корректировки на «удаленность от МКАД»; 4) использование информации после даты оценки.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (т.2 л.д. 94).

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушал представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ «БРОК-ИНВЕСТ-СЕРВИС» является собственником земельных участков

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 54 190 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <данные изъяты>

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 4 580 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>;

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 596 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <данные изъяты>;

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 23 398 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>Бс (т.1 л.д. 21-26).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке).

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № 107/12/2019 от 4 декабря 2019 года ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО2 которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере:

- с КН <данные изъяты> – 135 718 814 рублей;

- с КН <данные изъяты> – 11 470 607 рублей;

- с КН <данные изъяты> – 1 492 682 рубля;

- с КН <данные изъяты> – 58 600 273 рубля (т. 2 л.д. 74)

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорных земельных участков.

На замечание административного истца относительно того, что экспертом необоснованно применена повышающая корректировка на наличие ж/д подъезда и произведен неверный расчет арендных ставок, эксперт в судебном заседании пояснил, что на стр. 36 ЭЗ им было отмечено, что земельные участки в рамках экспертизы рассчитывались комплексно, и, следовательно, в отношении единого массива ж/д ветка имеется. Кроме того, эксперт указал, что объекты экспертизы являются смежными, имеют одного собственника и сопоставимый ВРИ.

Довод административного истца о том, что отказ эксперта от понижающей корректировки в рамках доходного подхода на «материал стен» привел к неверному расчету арендных ставок, суд оценивает критически, поскольку влияние материала стен склада на стоимость аренды экспертом анализировалось, в результате проведенного анализа эксперт пришел к выводу, что стоимость аренды между объектами при таких равных условиях как отсутствие отопления, использование помещения как склад для хранения – одинаковая. В своих пояснениях эксперт объяснил, что данное обстоятельство объясняется тем, что в случае использования ангара как отапливаемого логистического склада, затраты на улучшение внутренних стен (утепление), будут равнозначны строительству кирпичных стен, вследствие высоких теплопотерь из-за конструктивной системы здания.

Указание истца на необоснованный отказ от корректировки на «удаленность от МКАД» суд находит несостоятельным, ввиду того, что объекты-аналоги, которые были использованы, находятся в близлежащих населенных пунктах: п. Октябрьский (тот же населенный пункт, что и у объектов исследования) и пгт. Томилино (является переходящим населенным пунктом после п. Октябрьский) и, как пояснил эксперт, в данном случае целесообразно применить диапазон значений, что привело к отсутствию корректировки на удаленность от МКАД. Дополнительно эксперт пояснил, что корректировка на расстояние от МКАД в рамках определения стоимости земли сравнительным подходом и расчет ставки аренды склада в рамках доходного подхода производится по разным источникам: а рамках сравнительного подхода объекты-аналоги расположены в г. Люберцы и д. Мотяково, несмотря на то, что удаленность данных населенных пунктов примерно сопоставимая, они находятся на значительном удалении от исследуемых объектов, именно поэтому целесообразно применить зависимость, в то время как в расчете стоимости аренды ситуация обратная.

Довод истца о том, что экспертом использована информация после даты оценки, суд расценивает критически, поскольку примененный объект-аналог № 3 в рамках расчета ставки аренды размещен до даты оценки, что подтверждается датой вверху объявления – 28 апреля 2017 года, а дата о которой говорит административный истец в своих замечаниях – 1 марта 2018 года, является конечным сроком экспозиции объявления.

Эксперт также в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов опроверг иные замечания административного истца.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного истца суду не представлено.

Административным ответчиком выводы эксперта не оспариваются.

Оценив заключение эксперта ФИО2 в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена равной их рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на 1 января 2018 года в экспертном заключении, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой данные земельные участки могли быть отчуждены на открытом рынке на дату кадастровой оценки.

Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ «БРОК-ИНВЕСТ-СЕРВИС» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 54 190 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 135 718 814 (сто тридцать пять миллионов семьсот восемнадцать тысяч восемьсот четырнадцать) рублей;

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 4 580 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 11 470 607 (одиннадцать миллионов четыреста семьдесят шестьсот семь) рублей;

- с КН <данные изъяты> общей площадью 596 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 492 682 (один миллион четыреста девяносто две тысячи шестьсот восемьдесят два) рубля;

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 23 398 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>Бс равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 58 600 273 (пятьдесят восемь миллионов шестьсот тысяч двести семьдесят три) рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных земельных участков, включая дату подачи ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ «БРОК-ИНВЕСТ-СЕРВИС» административного искового заявления в Московский областной суд – 4 сентября 2019 года.

В удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в ином размере ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ «БРОК-ИНВЕСТ-СЕРВИС» отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян