Решение № 3А-1299/2018 3А-1299/2018~М-705/2018 М-705/2018 от 6 августа 2018 г. по делу № 3А-1299/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 августа 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Усенко А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1299/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Корс» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Корс» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Корс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 81,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 782 421,81 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного нежилого помещения, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица Администрация г.о. Тольятти, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения по делу, а Администрация г.о. Тольятти - письменный отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Корс» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 81,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 апреля 2018 года, свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19 ноября 2001 года.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 19 августа 2013 года в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 в размере 2 244 578,91 руб.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с требованиями закона и в связи с включением нежилого помещения в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, общество 23 мая 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Комиссия своим решением № от 22 июня 2018 года отказала в удовлетворении требований.

После этого общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке № 07-1/18-1, выполненный 25 апреля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1, являющейся членом Саморегулируемой организации оценщиков «Российское Общество Оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 782 421,81 руб..

Согласно статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранного оценщиком подхода, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 19 августа 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано использование нежилого помещения под склад, мастерскую, типографию (универсальное использование).

В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода выбраны сопоставимые по максимальному количеству факторов объекты-аналоги, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти, на 1 линии, с удовлетворительным состоянием отделки, с наличием отдельного входа, на цокольном этаже, площадью от 40 до 160 кв. м.

Аналог № 1 с площадью 38 кв. м при округлении его площади равен 40 кв. м, как и аналог № 3.

Анализ физических характеристик объекта позволил оценщику сделать вывод о возможности его использования с существующим целевым назначением в качестве торгово-офисного помещения.

При исследовании произведено сравнение объекта оценки с объектами –аналогами по основным ценообразующим факторам, введены корректировки на торг, на площадь, учитывающие различия в ценообразующих факторах, скорректированные цены взвешены для получения единого результата, в результате чего рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода определена в размере 997 996,81 руб..

В рамках доходного подхода величина рыночной стоимости определена путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход рассчитан с учетом потенциального валового дохода, оценённого исходя из величины арендной ставки, учтены потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей, операционные расходы.

Коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения с учетом среднего значения бескупонной доходности на период с 1 января 2013 года по дату оценки, риска ликвидности, риска регионального, риска за инвестиционный менеджмент, нормы возврата капитала.

В результате расчетов стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, составила 848 518,66 руб..

Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в размере 782 421, 81 руб. без учета НДС.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 782 421,81 руб..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 23 мая 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Корс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 81,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 782 421,81 руб..

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Корс» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 23 мая 2018 года

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.А.Родина