Решение № 2-294/2024 2-294/2024~М-83/2024 М-83/2024 от 8 апреля 2024 г. по делу № 2-294/2024

УИД: 47RS0015-01-2024-000142-62 Дело № 2 – 294/2024


Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

г. Сланцы 09 апреля 2024 года

Сланцевский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Кошелевой Л.Б.,

при секретаре Куркиной И.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО4 к ФИО5 о прекращении ипотеки,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5 с требованиями прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 56,6 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, обязать Сланцевский отдел Управления Росреестра по Ленинградской области погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры.

В обоснование заявленных требований, ссылаясь на положения абз. 2 п. 4 ст. 339.1, пп. 1 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 352, п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, абз. 1 п. 1 ст. 11, абз. 7 п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истцы в иске указали, что 11 февраля 2014 года между покупателями ФИО3, действующей в отношении себя и в качестве представителя своих несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, действующим от имени продавца ФИО5, был заключен Договор купли-продажи, по которому истцы приобрели по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру под № в <адрес>, общей площадью 56,3 кв.м, жилой площадью 42,1 кв.м, расположенную на 4 этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома.

Согласно п. 3 договора стоимость квартиры составляет 450 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 4 договора стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости квартиры: 20 591 рубль 50 копеек оплачивается за счет собственных средств покупателей при подписании договора купли-продажи.

Оставшаяся сумма в размере 429408 рублей 50 копеек, являющаяся средствами материнского (семейного) капитала, предоставленными из Федерального бюджета согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (Государственное учреждение) в Калининском районе Санкт-Петербурга по решению № от ДД.ММ.ГГГГ, будет перечислена представителю продавца ФИО6 на счет № в структурном подразделении № Кингисеппского отделения № Северо-Западного банка ОАО <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

До момента полной оплаты приобретаемая квартира находиться в залоге у продавца.

После осуществления покупателями полной оплаты приобретаемой квартиры представитель продавца обязуется предоставить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

На момент подписания договора истцами полностью выплачен ответчику первоначальный взнос в размере 20591 рубля 50 копеек, что подтверждается распиской.

ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договора, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <данные изъяты> №.

11 апреля 2014 года истец полностью выплатил оставшуюся сумму в размере 429408 рублей 50 копеек, что подтверждается ответом отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на обращение от ДД.ММ.ГГГГ №б/н.

Свои обязательства перед ответчиком истцы выполнили в полном объеме. Однако ответчик уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры.

Поскольку договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

В связи с указанным истцы до настоящего времени не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Истцы ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, ФИО4 в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о дате, времени и месте его проведения (л.д. 45, 58-59), ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 50-52).

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о дате, времени и месте его проведения (л.д. 61), представил заявление о признании иска, в котором указал, что исковые требования признает полностью. Денежные средства в уплату стоимости квартиры по договору купли-продажи от 11 февраля 2014 года им полностью получены. Обстоятельства, изложенные в обоснование иска, также признает и не оспаривает. (л.д. 31).

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Сланцевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о дате времени и месте его проведения (л.д. 49, 56), возражений по иску не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая надлежащее извещение истцов, ответчика и представителей третьих лиц о слушании дела, суд основании ст. 167 ГПК РФ пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из ст. 309 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 5 ст. 334 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Статьей 2 указанного Федерального закона определено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ).

Согласно ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом..

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 Пленума Верховного Суда «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии с п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 Пленума Верховного Суда «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Как установлено судом из материалов дела, 11 февраля 2014 года между ответчиком ФИО5 (продавцом), действующим через своего представителя ФИО6, и истцом ФИО2, действующей за себя лично и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО1, (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым продавец продал, а покупатели приобрели в собственность по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру (л.д. 8).

Пунктом 3 указанного договора определено, что стоимость квартиры составляет 450 000 рублей 00 копеек

Пунктом 4 договора купли-продажи от 11 февраля 2014 года определено, что стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости квартиры: часть стоимости квартиры в сумме 20 591 рубль 50 копеек оплачивается за счет собственных средств покупателей при подписании договора купли-продажи. Оставшаяся сумма в размере 429 408 рублей 50 копеек, являющаяся средствами материнского (семейного) капитала, предоставленными из Федерального бюджета согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (Государственное учреждение) в Калининском районе Санкт-Петербурга по решению № от ДД.ММ.ГГГГ, будет перечислена представителю продавца ФИО6 на счет № в структурном подразделении № Кингисеппского отделения № Северо-Западного банка ОАО <данные изъяты> в срок до 15 мая 2014 года. До момента полной оплаты приобретаемая квартира будет находиться в залоге у продавца. Покупатели не имеют права отчуждать указанную квартиру без письменного согласия продавца. После осуществления покупателями полной оплаты приобретаемой квартиры представитель продавца обязуется предоставить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Распиской представителя продавца ФИО7 ФИО10 от 11 февраля 2014 года, подтверждается, что им от ФИО3, действующей за себя лично и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО1 получены денежные средства в размере 20 591 рубля 50 копеек за приобретаемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 9).

Из справки Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 21 марта 2023 года следует, что ФИО3 был выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал № серии № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с ее заявлением средства материнского (семейного) капитала были направлены на оплату приобретаемого жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ б/н платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 429408 рублей 50 копеек на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 12)

Государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в размере 1/3 доли за каждым произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 53-54).

Также из указанной выписки следует, что 14 февраля 2014 года в соответствии с положениями ст. 488 Гражданского кодекса РФ в пользу ответчика ФИО5 зарегистрировано обременение права собственности ФИО3, ФИО4, ФИО1 на доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение в виде ипотеки на срок с 14 февраля 2014 года по 15 мая 2014 года за номером государственной регистрации №.

Таким образом, судом установлено, а ответчиком ФИО5 доказательств обратного в соответствии с требованиями ст.ст. 56,57 ГПК РФ не представлено, что истцом ФИО3, действовавшая за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО1, является добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку произвели оплату приобретаемого недвижимого имущества в полном объеме, в связи с чем ее обязательства по указанному договору в соответствии со ст. 408 Гражданского кодекса РФ прекращены, в виду чего обременение в виде ипотеки, обеспечивающее исполнение обязательств по договору купли-продажи также подлежит прекращению с погашением записи о ней в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные обстоятельства подтверждаются ответчиком ФИО5, что следует из его заявления о признании иска.

В связи с изложенным, исковые требования в части прекращения обременения в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 56,6 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований об обязании Сланцевского отдела Управления Росреестра по Ленинградской области погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры, поскольку с учетом приведенных требований действующего законодательства, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 Пленума Верховного Суда «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственный регистратор не привлечен к участию в деле и не может быть привлечен по данной категории гражданско-правовых споров в качестве соответчика, и предъявление вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки в регистрирующий орган будет являться основанием для погашения записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО4 к ФИО5 о прекращении ипотеки удовлетворить частично.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества, а именно: квартиры с кадастровым номером <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации: №, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: договор купли-продажи квартиры от 11 февраля 2014 года.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в Ленинградский областной суд с подачей жалобы через Сланцевский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий судья Кошелева Л.Б.

Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2024 года.