Решение № 3А-229/2023 3А-67/2024 3А-67/2024(3А-229/2023;)~М-320/2023 М-320/2023 от 14 марта 2024 г. по делу № 3А-229/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 марта 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Черкасовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Якорь» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждения кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости,

установил:

ООО «Якорь» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 18.10.2023 № ОРС-47/2023/000341 (далее - Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости равной 51960000 руб. на 01.06.2023.

В обоснование заявленных требований ООО «Якорь» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2022 составляет 58370503 руб. Согласно отчету об оценке № 0066.Н.23 от 25.08.2023 (далее - Отчет) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.06.2023 составляет 51960000 руб. Решением отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Между тем административный истец полагает, что оснований для отказа в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, так как Отчет не содержит указанных в Решении ошибок. Превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права ООО «Якорь», поскольку приводит к необоснованному завышению налоговых платежей.

После проведения по делу судебной экспертизы административный истец изменил предмет административного искового заявления в части размера рыночной стоимости и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости равной 53980000 руб. на 01.06.2023.

В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ввиду несоответствия представленного Отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использовании неполных сведений, допущении расчетных и иных ошибки, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

В письменном отзыве заинтересованное лицо Правительство Ленинградской области поддерживает позицию административного ответчика и просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Управление Росреестра по Ленинградской области и администрация муниципального образования Всеволожский муниципальный Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала административные исковые требования в полном объеме. Указала, что не оспаривает размер рыночной стоимости, определенный судебной экспертизой.

Представитель административного ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против признания Решения незаконным. Указал, что не оспаривает размер рыночной стоимости, определенный судебной экспертизой.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании поддержала позицию административного ответчика.

В соответствии с пунктами 1 и 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является действующей, результаты определения кадастровой стоимости которого затрагивают права и законные интересы ООО «Якорь» в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 07.11.2022 № 796 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 01.01.2022.

Согласно ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом следующих особенностей: в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-Ф; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.

Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что 15.05.2018 за ООО «Якорь» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешённого использования – для эксплуатации торгово-складской базы, кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН составляет 58370503,75 руб.

19.09.2023 ООО «Якорь» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, составляющей на 01.06.2023 51960000 руб., приложив Отчет, выполненный оценщиком ФИО4, членом СООА «Русское Общество Оценщиков».

18.10.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по следующим основаниям:

1) нарушен пп. «д» п.22 ФСО № 7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете приведены неполные/недостоверные сведения относительно объектов-аналогов. Используемая оценщиком информация отсутствует в открытом доступе, материалов исследования в Отчете нет.

2) в рамках доходного подхода нарушены положения п. 23 ФСО № 7: в ходе расчетов использовались неполные и недостоверные сведения при построении потоков доходов, которые способны сгенерировать единый объект недвижимости, в состав которого входит объект оценки, что привело к некорректности их расчета. Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода занижена.

Определением Ленинградского областного суда от 16.01.2024 по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5

Согласно заключению эксперта № 14/24-67/2024 от 01.03.2024 при составлении Отчета допущено использование неполных сведений, информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в Решении в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:07:1302077:25 в размере его рыночной стоимости. Данные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, уч. № 298 по состоянию на 01.06.2023 определена экспертом, с учетом округления, в размере 539800000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использование нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

При определении рыночной стоимости экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода. В экспертном заключении приведено подробное обоснование выбора объекта аналога и его описание. Экспертом проведены корректировки по двум группам элементов сравнения. По первой группе элементов сравнения проведена корректировка на условия сделки (дату сделки и скидки к ценам предложений). По второй группе элементов сравнения проводилась корректировка на местоположение (статус населенного пункта), на местоположение в населенном пункте, площадь, инженерные коммуникации, наличие элементов благоустройства, наличие/отсутствие факторов, снижающих привлекательность участка.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и конкретным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, при рассмотрении заявления ООО «Якорь» у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в Отчете.

Поскольку оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется.

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку ни административным истцом, ни административным ответчиком не оспаривается размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судебной экспертизой, о проведении повторной или дополнительной экспертизы в целях определения иного размера рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, заявлено не было, а представленный Отчет имеет нарушения и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Якорь» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 18.10.2023 № ОРС-47/2023/000341 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 53980000 (пятьдесят три миллиона девятьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01.06.2023.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

В окончательной форме решение изготовлено 25 марта 2024 года.