Апелляционное определение № 33-2811/2025 33-434/2026 от 28 января 2026 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Судья Тотрова Е.Б. ... (33-2811/2025;)

...


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

... 29 января 2026 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Моргоева Э.Т.

судей ...7 и Калюженко Ж.Э.

при секретаре Кучиевой М.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КИТ» о возложении обязанности исполнить условия договора, взыскании неустойки, штрафа и излишне уплаченной суммы, по встречному иску ООО «КИТ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия и судебных расходов, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда ... РСО-Алания от ..., с учетом определения Советского районного суда ... РСО-Алания от ....

Заслушав доклад судьи ...7, объяснения ФИО1 и её представителя, представителя ответчика, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «КИТ» о возложении обязанности исполнить условия договора - подписать акт приема-передачи и передать ей ...К в ... общей площадью 95,7 кв. м, взыскать с ООО "КИТ" излишне уплаченную сумму по договору долевого участия, неустойку за период с ... по ..., штраф в размере 50% от суммы присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

В обосновании иска указала, что 15.11.2022г. между ФИО1 (участником долевого строительства) и ответчиком ООО «КИТ» (Застройщик) был заключен договор ... участия в долевом строительстве. По условиям названного Договора ответчик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств, а истец обязался уплатить обусловленную Договором цену в размере 5 382 000 рублей. Объект строительства – квартира, расположенная по адресу РСО-Алания ...К ..., состоящая из трех комнат, общей площадью 89,7кв.м. 22.01.2024г. Застройщиком направлено Уведомление в адрес истца о завершении строительства и об увеличении площади квартиры на 6 кв.м. и необходимости внесения дополнительной оплаты в размере 360 000 рублей.

Считает, что данное требование незаконное, т.к. цена в договоре долевого участия является существенным условием, изменение цены в одностороннем порядке не допускается, в самом договоре отсутствуют условия о договоренности сторон об увеличении цены. Кроме того, ответчиком не применен понижающий коэффициент при определении площади балконов. Так, за два балкона по 3,33кв.м. общей площади 6,66кв.м. истец внес оплату в размере 399 600 рублей, без понижающего коэффициента, и разница составляет 279 720 рублей. По этим основаниям просит обязать застройщика передать ФИО1 названную квартиру, путем подписания Передаточного акта к Договору участия в долевом строительстве, обязать вернуть излишне уплаченную сумму в размере 279 720 рублей, взыскать штраф в размере 50%, что составляет 139 860 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец дополнила свои требования, указала, что 26.12.2023г. ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако на сегодняшний день квартира истцу не передана, в связи с чем, с него подлежит взысканию неустойка за период с 27.02.2024г. по 24.12.2024г. в размере 959 072,40 рубля, штраф от указанной суммы в размере 50%.

ООО "КИТ" обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия и судебных расходов.

В судебное заседание суда первой инстанции истец ФИО1 не явилась. Ее интересы представляла по доверенности ФИО2, которая поддержала требования в полном объеме. Просила заявленные требования с учетом дополнений удовлетворить в полном объеме, встречные требования оставить без удовлетворения.

Представитель ООО «КИТ» ФИО3, действующий по доверенности, иск не признал, встречные исковые требования поддержал.

Решением Советского районного суда ... РСО-Алания от ..., с учетом определения об исправлении описки от ... постановлено:

Иск ООО «КИТ» к ФИО1 – удовлетворить.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «КИТ» к ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ... года рождения, паспорт серии 9019 ..., в пользу Общества с ограниченной ответственностью «КИТ» ИНН <***> КПП 151301001 задолженность по договору долевого участия в строительстве многоквартирного ... от 15.11.2022г. в размере 241 352 (двести сорок одну тысячу триста пятьдесят два) рубля и оплаченную государственную пошлину в размере 8 241 рубль, а всего 249 593 (двести сорок девять тысяч пятьсот девяносто три) рубля.

Иск ФИО1 к ООО «КИТ» об обязании ООО «КИТ» передать ФИО1 объект недвижимости в виде ... по адресу РСО-Алания ...К, общей площадью 95,7кв.м., кадастровый ... путем подписания Передаточного акта к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного ... от 15.11.2022г., обязании ООО «КИТ» вернуть ФИО1 излишне уплаченную по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного ... от 15.11.2022г. сумму в размере 279 720 рублей, неустойки за период с 27.02.2024г. по 24.12.2024г. в размере 959 072,40 (девятьсот пятьдесят девять тысяч семьдесят два) рубля, штрафа в размере 619 396,20 (шестьсот девятнадцать тысяч триста девяносто шесть) рублей, оставить без удовлетворения.

С указанным судебным актом не согласилась ФИО1 по доводам апелляционной жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от ... решение Советского районного суда ... Республики Северная Осетия - Алания от ... с учетом определения Советского районного суда ... Республики Северная Осетия - Алания от ... отменено.

Определением судебной коллегии Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ... аапелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСО - Алания от ... отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и апелляционном представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 данного постановления Пленума).

Указанным требованиям обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

Как следует из оспариваемого решения суда, разрешая исковые требования ФИО1 и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что при расчете стоимости квартиры изначально был применен понижающий коэффициент для балконов, увеличение площади квартиры после обмеров БТИ было правомерным основанием для требования доплаты со стороны застройщика, а неисполнение истцом обязанности по доплате исключает возможность возложения на ответчика обязанности по передаче квартиры, взыскания неустойки и штрафа.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания с указанными выводами районного суда соглашается ввиду следующего.

В силу статей 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от ... N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

При этом стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Как следует из пунктов 1, 2, 3 статьи 7 Федерального закона от ... N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно положениям пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от ... N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, законом установлено понятие существенного изменения площади объекта договора долевого участия, которое составляет не более 5% от заявленной.

Как следует из материалов дела 15.11.2022г. между ФИО1 и ООО «КИТ» был заключен договор участия в долевом строительстве ..., по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств (пункт 2.1).

Согласно п. 2.3 Договора - Объект строительства квартира, расположенная по адресу РСО-Алания ...К ..., общей площадью 89,7кв.м.

К договору следует экспликация помещений, из которой усматривается, что в состав квартиры входит гостиная площадью 19,71 кв. м, кухня - 16,34 кв. м, прихожая - 12,10 кв. м, санузел - 1,68 кв. м, санузел - 4,05 кв. м, спальня - 15,26 кв. м, спальня - 13,83 кв. м, балкон - 3,33 кв. м, балкон - 3,33 кв. м, всего 89,7 кв. м.

Цена Договора определена сторонами в размере 5 382 000 рублей.

Указанная сумма оплачена истцом в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.

Согласно выписке из ЕГРН от ... площадь квартиры с кадастровым номером 15:09:0040701:1621 после ввода объекта в эксплуатацию составила 95,7 кв. м, то есть жилое помещение имеет отклонение от проектной площади объекта долевого строительства, указанной в договоре участия в долевом строительстве.

Между тем, при заключении договора истец обладал информацией в отношении возможного изменения фактической площади квартиры в сравнении с проектируемой.

Так в соответствии с п.п. 3.15 Договора в течение 20-ти дней после окончания строительства и введения жилого дома в эксплуатацию, стороны производят уточнение общей площади Объекта долевого строительства на основании выписки из ЕГРН и производят окончательные расчеты, исходя из цены одного квадратного метра Объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора.

Из изложенного следует, что после обмеров БТИ фактическая площадь квартиры истца с кадастровым номером 15:09:0040701:1621 увеличилась на 6,7%, а действия сторон, в случае изменения общей площади объекта долевого строительства определены в пункте 3.15 Договора.

Истец не воспользовалась правом, предусмотренным пунктом 1.1 статьи 9 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно не обратилась в суд с иском о расторжении Договора.

Таким образом, договор долевого участия, заключенный между сторонами действителен и подлежит исполнению, а соответственно застройщик правомерно уведомил участника долевого строительства о необходимости доплаты, рассчитанной исходя из увеличения площади и цены квадратного метра, установленной договором.

Доводы истца о том, что ответчик при расчете площади квартиры не применил понижающий коэффициент 0,3 для расчета площади балкона, утвержденный Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ... N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" несостоятелен.

Доказательства того, что ответчик рассчитал стоимость объекта Договора без учета понижающего коэффициента для расчета площади лоджии, балкона истцом не представлены.

В связи с чем, суд первой инстанции, принимая решение, исходил из того, что стоимость квартиры была рассчитана, с учетом понижающего коэффициента 0,3 для площади балконов, из площади 84,96 кв.м. и цена квартиры по договору долевого участия в 5 382 000 рублей была определена застройщиком исходя из стоимости квадратного метра в 63 347,46 рублей.

Исходя из изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования ФИО1 о возложении на ответчика обязанности вернуть излишне уплаченную по договору долевого участия денежную сумму в размере 279 720 руб., обосновано были оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

С выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении остальной части заявленных ФИО1 требований, а именно: о возложении на ответчика обязанности передать ФИО1 ..., расположенную по адресу: ...К путем подписания передаточного акта, взыскании неустойки и штрафа, судебная коллегия также соглашается ввиду следующего.

В силу ч. 3 ст. 8 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с пп. 2.4 п. 2 Договора долевого участия, сторонами определен срок передачи объекта - не позднее ....

Таким образом, в соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ и условиями заключенного Договора долевого участия, Застройщик был обязан передать ФИО1 ... не позднее ....

С заявленными требованиями о возложении на ответчика обязанности передать ФИО1 ..., расположенную по адресу: ...К путем подписания передаточного акта, взыскании неустойки и штрафа истец обратилась в суд 02.04.2024г., то есть до наступления обусловленного Договором срока.

На момент вынесения судом решения у истца имелась задолженность в виде недоплаты за увеличение площади квартиры.

Учитывая то обстоятельство, что договор долевого участия между сторонами не расторгнут, факт увеличения площади квартиры на 6 кв.м. нашел свое подтверждение, в пункте 3.15 договора долевого участия стороны предусмотрели порядок действий при изменении общей площади объекта долевого строительства, определив, что в таких случаях будет произведен перерасчет, основанный на стоимости одного квадратного метра, установленной на момент заключения договора, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции о взыскании с истца ФИО1 в пользу ответчика задолженности по договору долевого участия в строительстве многоквартирного ... от 15.11.2022г. в размере 241 352 рубля и оплаченной государственной пошлины в размере 8 241 рублей.

Расчет стоимости доплаты за увеличение площади квартиры проверен судебной коллегией и признан верным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда ... РСО-Алания от ..., с учетом определения Советского районного суда ... РСО-Алания от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции в порядке главы 41 ГПК РФ.

Председательствующий Моргоев Э.Т.

Судьи Калюженко Ж.Э.

...7

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ....