Решение № 2-861/2017 2-861/2017~М-755/2017 М-755/2017 от 27 ноября 2017 г. по делу № 2-861/2017

Дело № 2-861/2017 г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 28 ноября 2017 г.

Семилукский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Толубаевой Л.В.,

при секретаре Анохиной С.А.,

с участием представителя истца ФИО1 адвоката по ордеру ФИО2, представителя ответчика ООО «Инвестиционная компания»Родной город» адвоката по ордеру ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Инвестиционная компания «Родной город» о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Инвестиционная компания «Родной город» о расторжении договора купли-продажи (уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ), указав, что ему на праве собственности принадлежала ? доля земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес><адрес>, участок №. ДД.ММ.ГГГГ. истцу стало известно о том, что 1/2 доля вышеуказанного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ продана ответчику ООО «Инвестиционная компания «Родной город». В качестве продавца в его интересах по доверенности действовал ФИО4, являющийся единственным учредителем ООО «Инвестиционная компания «Родной город». Земельный участок продан за <данные изъяты> рублей. Между тем, денежные средства истцу никто не передавал, при этом продажная цена земельных участков является заниженной и не соответствует рыночной цене. ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договоров продажи доли земельного участка. Однако, ответчик данное требование проигнорировал, поэтому истец обратился в суд за восстановлением своего нарушенного права. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.метров, находящегося по адресу: <адрес><адрес> участок № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом того, что сделка является ничтожной в силу закона, поскольку не соблюден порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения, просит прекратить зарегистрированное право собственности ООО «Инвестиционная компания «Родной город» на ? доли вышеуказанного земельного участка; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности истца на ? долю вышеуказанного земельного участка, взыскать с ответчика госпошлину в размере 300 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить, ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи доли земельного участка, поскольку продажа была осуществлена в нарушение закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Закона Воронежской области, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, просил расторгнуть договор купли-продажи, поскольку расчет по договору купли -продажи между продавцом и покупателем не производился. Денежная сумма не была выплачена ни ФИО1, ни ФИО4. Доказательства оплаты, представленные представителем ответчика, являются недопустимыми. Представленные приходные и расходные ордера не соответствуют требованиям, предъявляемым законом к финансовым документам. Кассовая книга не представлена. Не представлено доказательств передачи денег ФИО4 ФИО1. ФИО4 на момент совершения сделки являлся единственным учредителем ООО «Инвестиционная компания «Родной город», и главным бухгалтером. Действуя в интересах продавца ФИО1, он продавал долю земельного участка, сам себе. От имени ООО «Инвестиционная компания действовал Козел, на основании доверенности, выданной ФИО4. Кроме того, супруга ФИО1 давала согласие на продажу <данные изъяты> кв.м. спорного земельного участка.

Представитель ответчика ООО «Инвестиционная компания «Родной город» ФИО3 возражала против удовлетворения требований и пояснила, что истец знал о продаже земельных участков, поскольку выдал доверенность ФИО4 на их продажу за цену и на условиях по своему усмотрению, оплата приобретенной доли земельного участка ответчиком была произведена. Нарушений закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не было, поскольку продавалась доля земельного участка, то этого не требовалось. Просит в иске отказать. (л.д.205-208).

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 пояснил, что требования ФИО1 он считает необоснованными. Он является учредителем ООО «Инвестиционная компания «Родной город». Он действовал по доверенности от имени ФИО1, которая была выдана с правом продажи и получения денежных средств на любых условиях. Деньги от продажи он получил. ФИО1 он деньги передавал без расписки, часть по его просьбе перечислил на счет его брата, часть в пользу третьих лиц на погашение долгов ФИО1. Продажа осуществлялась в соответствии с требованиями закона, он извещал департамент имущественных и земельных отношений о продаже уведомлением.

Представитель третьего лица ФИО4 адвокат по ордеру ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ФИО6 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представители третьих лиц - Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области и администрация Семилукского муниципального района в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно, надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ООО «Инвестиционная компания «Родной Город» зарегистрировано в качестве юридического лица, имеет свой Устав, ОГРН №, единственным учредителем является ФИО4

Решением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 принято решение о смене фирменного наименования юридического лица с «Инвестиционно Строительная Компания «Родной город» на «Инвестиционная Компания «Родной Город», с ДД.ММ.ГГГГ, утверждена новая редакция Устава общества, внесены изменения в Единый государственный реестр юридических лиц (л.д.<данные изъяты>).

На основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ генеральным директором назначена ФИО10 (л.д.<данные изъяты>).

Как установлено в судебном заседании ФИО1 являлся собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. расположенного на землях сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, предназначенный для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес> участок № на основании свидетельства о регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании решения собственника от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок разделен на три самостоятельных земельных участка с присвоением адреса: площадью <данные изъяты> кв.м. <адрес><адрес> участок №, <данные изъяты> кв.м. <адрес><адрес> участок № и <данные изъяты> кв.м. <адрес><адрес> участок №. Земельные участки поставлены на кадастровый учет Спорному земельному участку площадью <данные изъяты> кв.м. присвоен кадастровый №.,что подтверждается копией регистрационного дела (л.д.<данные изъяты>), и выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости (л.д. <данные изъяты>).

Из дела правоустанавливающих документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующего по доверенности от имени ФИО1, и ООО «Инвестиционно - Строительная компания «Родной Город» в лице ФИО11, действующего на основании доверенности, выданной ООО «Инвестиционно- Строительная Компания «Родной город» в лице генерального директора ФИО4 был заключен договор купли-продажи ? доли земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., по которому ООО «Инвестиционно - Строительная компания «Родной город» приобрело у ФИО1 ? долю земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв.м. за <данные изъяты> рублей. Другая ? доля принадлежит ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ Козел, действующим по доверенности от ООО «Строительная инвестиционная компания «Родной Город», поданы дополнительные документы на государственную регистрацию права на весь спорный земельный участок. Переход права на весь участок не зарегистрирован. (л.д.<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ супругой ФИО1 – ФИО12 дано согласие на продажу <данные изъяты> кв.м. спорного земельного участка с кадастровым номером № (л.д.<данные изъяты>), которое удостоверено нотариусом нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области ФИО13, зарегистрировано в реестре за №.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» названный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

На основании ст.3 данного Федерального закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

(пп. 2 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Факт совершения сделки купли-продажи ? доли в праве собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес>, участок № с разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: между ФИО1 в лице представителя ФИО4 и ООО «Инвестиционная компания «Родной город» № о купле-продаже ? доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

В соответствии со ст.8 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 (в редакции от 18.07.2005 №87-ФЗ, от 28.12.2013 №446-ФЗ) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Аналогичное требование предусмотрено статьей 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008 «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» при продаже земельного участка Воронежская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а в случае отказа уполномоченного органа государственной власти от приобретения в собственность Воронежской области данного земельного участка - муниципальное образование для покупки такого земельного участка в муниципальную собственность.

Продавец земельного участка в соответствии с действующим законодательством обязан известить в письменной форме правительство Воронежской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Механизм реализации положений, закрепленных в части 1 настоящей статьи, определяется Постановлением Правительства Воронежской области от 06.04.2011 года N 264 "Об утверждении порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Воронежской области при реализации Воронежской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Воронежской области".

В судебном заседании установлено, что продажа ? доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась с кадастровым номером 36:28:8300018:192 и площадью 114000 кв.м. в нарушении статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавец ФИО1, в лице представителя ФИО4, имея намерение продать принадлежащую ему на праве собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не уведомил о своем намерении Правительство Воронежской области, в лице Департамента имущественных и земельных отношений, который от имени Воронежской области осуществляет реализацию преимущественного права покупки земельных участков и вышеуказанная сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В соответствии со ст.260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, праве продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Правоотношения купли-продажи спорного земельного участка отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающим условия отчуждения земель сельскохозяйственного назначения и последствия несоблюдения этих условий с учетом особого правового статуса земель сельскохозяйственного назначения как объекта купли-продажи.

Судом установлено и не оспаривается ответчиками, что при совершении указанных выше сделок купли-продажи, ответчики не извещали Правительство Воронежской области о намерении продать спорные земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

В период с момента постановки земельного участка с кадастровым номером N № на кадастровый учет и до момента совершения сделки по продаже доли данного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ извещения о намерении продать вышеназванный земельный участок в уполномоченный орган не поступало.

Предоставленное в суд департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области извещение о продаже спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ к существу рассматриваемого спора не относится.

В соответствии со ст. 166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу требований ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Доводы представителя ООО «Инвестиционная компания «Родной город» о том, что к данной сделке не должны применяться положения ст. 8, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" с указанием на то, что произведено отчуждение не всего земельного участка, а его долей, является необоснованными.

В силу ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания данной нормы, она регулирует правоотношения собственников земельного участка, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, сформированной, как правило, при приватизации сельскохозяйственных предприятий.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что спорный земельный участок, как единый объект недвижимости принадлежал ФИО1 и на момент его отчуждения не находился в общей долевой собственности.

Таким образом, сделка купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения является недействительной (ничтожной).

Требования истца в части признания сделки ничтожной в силу закона подлежат удовлетворению.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, требования истца о расторжении договора купли-продажи ? доли спорного участка не подлежат удовлетворению, поскольку ничтожная сделка не влечет за собой правовых последствий.

Пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определяет, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 1 и п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования истца о прекращении зарегистрированного права собственности ООО «Инвестиционная компания «Родной Город» на ? долю земельного участка и восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права ФИО1 на ? долю спорного земельного участка подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для применения двусторонней реституции, поскольку в судебном заседании не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами, достоверно свидетельствующими о факте передачи денег ФИО1 по договору купли-продажи.

Представленные ответчиком копии кассы за ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ (л.д.<данные изъяты>), копия приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.<данные изъяты>), согласно которому от ФИО4 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ принято <данные изъяты> рублей, копия расходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО11 выдано <данные изъяты> рублей (л.д.<данные изъяты> копия приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ по которому принято от ФИО4 <данные изъяты> рублей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.<данные изъяты>), копия расходного ордера от ДД.ММ.ГГГГ по которому ФИО11 выдано <данные изъяты> рублей в счет оплаты за земельный участок (л <данные изъяты>), копия приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ, по которому принято от ФИО4 <данные изъяты> рублей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.<данные изъяты>), копия расходного ордера от ДД.ММ.ГГГГ по которому ФИО11 выдано <данные изъяты> рублей в счет оплаты за земельный участок (л <данные изъяты>), копия приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ, по которому принято от ФИО4 <данные изъяты> рублей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.<данные изъяты>), копия расходного ордера от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО11 выдано <данные изъяты> рублей в счет оплаты за земельный участок (л <данные изъяты>), суд не может принять в качестве доказательств, поскольку они оформлены в нарушения законодательства о ведении финансовой документации, не свидетельствуют о факте передачи денег ФИО1 в счет оплаты за проданную долю земельного участка.

Представленную в суд ответчиком расписку о получении ФИО4 денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей от ООО «Инвестиционная компания «Родной город» в лице представителя ФИО11 по договору купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ суд расценивает критически, поскольку ФИО4 является единственным учредителем ООО «Инвестиционная компания «Родной город», действуя сам как физическое лицо по доверенности от продавца ФИО1 продал земельный участок ООО «Инвестиционная компания «Родной город», от имени которой по доверенности выданной ФИО4 действовал ФИО11. (л.д.<данные изъяты>).

Иных доказательств в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с дуррой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе на оплату госпошлины.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 300 рублей, уплаченная им при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, участок № недействительной (ничтожной сделкой).

Прекратить зарегистрированное право собственности ООО «Инвестиционная компания «Родной город» на ? долю земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес><адрес>, участок №.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО1,ДД.ММ.ГГГГ года рождения на ? долю земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес><адрес>, участок №. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ООО «Инвестиционная компания «Родной город» в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.