Апелляционное определение № 33-1040/2026 от 24 марта 2026 г.

Председательствующий в 1-й инстанции: ФИО1 № 2-7700/2025

№ 33-1040/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2026 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи Сломовой И.В.,

судей Мамедовой Л.М., Бескровной Е.Л.,

при секретаре судебного заседания Галыгиной Ю.Г.,

с участием прокурора Дубатовки И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Аль Гиз» о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе Зеберг Артура Александровича

на решение Ворошиловского межрайонного суда города Донецка Донецкой Народной Республики от 26 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Сломовой И.В., выслушав заключение прокурора, полагавшего апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия,

установила:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Аль Гиз» о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Аль Гиз» заключен договор займа №. В соответствии с условиями договора займа заимодавец передает в собственность заемщика денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется вернуть заимодавцу равную сумму денег, при этом заемщик обязался уплатить проценты на сумму займа по ставке 10% годовых. В п. 1.4 Договора займа стороны установлен срок возврата займа – ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение получения денежных средств от истца ответчиком предоставлен приходно-кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму займа 7 000 000 руб.

На основании п. 3.1 Договора займа в случае просрочки возврата суммы займа или ее части Заемщик обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от просроченной задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору займа, согласно которому в случае просрочки возврата суммы займа или ее части заемщик обязан уплатить неустойку в размере 1% от просроченной задолженности. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем, когда сумма займа или ее часть должна была быть возвращена, по день ее фактического возврата.

С целью обеспечения обязательства по договору займа ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор № об ипотеке (залоге) недвижимого имущества, расположенного по адресу: ДНР, <адрес>, <адрес>, <адрес>, часть подвального помещения площадью 227,9 кв. м. (составляет 91/100 часть помещения площадью 251,1 кв. м. в жилом доме лит. А-5).

В соответствии с п. 3.1 рыночная стоимость предмета ипотеки сторонами определена в размере 6 900 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ООО «Аль Гиз» требование о регистрации предмета залога. ООО «Аль Гиз» предоставило ответ о невозможности регистрация предмета залога.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно направлено требование о регистрации предмета залога и о проведении осмотра предмета залога.

ДД.ММ.ГГГГ истец произвел совместный осмотр с ответчиком предмета залога по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

В результате натурного осмотра помещения установлено, что залоговое имущество находится в удовлетворительном состоянии и соответствует указанным в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ № параметрам.

Истец просил суд произвести государственную регистрацию договора № об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решением Ворошиловского межрайонного суда города Донецка Донецкой Народной Республики от 26 декабря 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам. Судом сделан не верный вывод о невозможности регистрации ипотеки в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности у ответчика, не дана правовая оценка условиям договора ипотеки о внесудебном порядке обращения взыскания, поведению ответчика, который уклоняется от регистрации. Судом применены нормы права, не подлежащие применению.

ФИО2, представитель истца ФИО3, ООО «Аль Гиз», представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республики, извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. От представителя истца ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца ФИО2

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что за ООО «Аль Гиз» в Реестре права собственности на недвижимое имущество Украины зарегистрировано право собственником на часть подвального помещения площадью 227,9 кв. м., что составляет 91/100 доли от помещения площадью 251,1 кв. м, лит. А-5.

Право собственности на указанный объект недвижимости в Едином государственном реестре права за ответчиком не зарегистрировано.

Как следует из Единого государственного реестра юридических лиц учредителем ООО «Аль Гиз» с размером доли 100% является ТОО «ФИНТЕКС ТРЕЙДИНГ», страна происхождения – Соединенное Королевство.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Аль Гиз» заключен договор займа №, в соответствии с условиями которого заимодавец передал заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязался вернуть указанную денежную сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ и уплатить проценты на сумму займа по ставке 10% годовых.

Согласно п. 3.1 договора займа, в случае просрочки возврата суммы займа или ее части заемщик обязан уплатить неустойку (п. 1 ст. 399 ГК ДНР) в размере 0,1% от просроченной задолженности. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем, когда сумма займа или ее часть должна была быть возвращена, по день фактического возврата.

В подтверждение получения денежных средств от истца ответчиком суду предоставлена копия приходно-кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму займа 7 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № об ипотеке (залоге) недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого предметом ипотеки является нежилое помещение, расположенное по адресу: Донецкая Народная Республика, <адрес>, <адрес>, <адрес>, часть подвального помещения площадью 227,9 кв. м. (составляет 91/100 часть помещения площадью 251,1 кв. м. в жилом доме лит. А-5).

Пунктом 1.1 договора ипотеки установлено, что в силу ипотеки залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами залогодателя в порядке, установленном законодательством.

В соответствии с п. 3.1 рыночная стоимость предмета ипотеки Сторонами определена в размере 6 900 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору займа, в соответствии с которым в случае просрочки возврата суммы займа или ее части заемщик обязан уплатить неустойку в размере 1% от просроченной задолженности. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем, когда сумма займа или ее часть должна была быть возвращена, по день ее фактического возврата.

Сторонами также заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору ипотеки, в соответствии с которым требования залогодержателя могут быть удовлетворены путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). Реализация предмета ипотеки, на который обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ООО «Аль Гиз» требование о регистрации предмета залога.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Аль Гиз» предоставило ответ о невозможности регистрации ввиду нестабильной политической и военной обстановки в ДНР. Заверило о надлежащем состоянии предмета залога и подтвердило свои обязательства перед ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно направлено требование о регистрации предмета залога и о проведении осмотра предмета залога в течение одной недели с даты получения, а также требование обеспечить подготовку документов для регистрации залога.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Аль Гиз» направило ответ на требование, в котором подтвердило свои обязательства перед ФИО2, выразило готовность провести осмотр предмета залога.

Судом также установлено, что на основании постановления Государственного комитета обороны Донецкой Народной Республики от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Перечня имущества, обращенного в собственность Донецкой Народной Республики» недвижимое имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, ДНР, г.о. Донецк, <адрес>, б<адрес>, обращено в собственность Донецкой Народной Республики.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст.ст. 339.1, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ от «О государственной регистрации недвижимости», исходил из отсутствия возможности регистрации иных прав (ограничений, обременений) при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости у залогодателя ООО «Аль Гиз», в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у ответчика права на распоряжение вышеуказанным объектом недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы основаны на законе, соответствуют обстоятельствам дела, установленным судом и представленным доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 статьи 8.1. ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 3 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 4 Федерального конституционного закона от 04 октября 2022 года № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики» законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Нормативные правовые акты Донецкой Народной Республики действуют на территории Донецкой Народной Республики до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Донецкой Народной Республики.

Кроме того, в соответствии с ч. 6 ст. 3 Закона Донецкой Народной Республики от 24.06.2016 № 141-IHC «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)» (далее — Закон № 141-IHC), действовавшего на период заключения договора залога (ипотеки), любые сделки относительно недвижимого имущества (отчуждение, управление, ипотека и другое) заключаются, если право собственности или другое вещное право на такое имущество зарегистрировано согласно требованиям Закона № 141-IHC.

С учетом приведенных положений закона, суд пришел к правильному выводу, что залог имущества должника в качестве способа обеспечения исполнения обязательств возникает на основании договора между залогодателем и залогодержателем, подлежащего государственной регистрации, с момента такой регистрации.

Установив, что права ООО «Аль Гиз» на спорное недвижимое имущество в установленном в ДНР порядке не зарегистрированы, договор залога объекта недвижимости в пользу истца государственную регистрацию не прошел, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований о проведении государственной регистрации договора № об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что единственным учредителем ООО «Аль Гиз» является ТОО «Финтекс Трейдинг» (страна происхождения – Соединенное Кололевство), в связи чем общество лишено возможности совершить регистрацию имеющихся прав на недвижимое имущество, в связи с чем, заявленные требования являются способом приобретения права собственности на объект недвижимого имущества в нарушение и в обход ограничений, установленных действующим санкционным законодательством Донецкой Народной Республики и Российской Федерации.

В Указе Президента Российской Федерации от 24 декабря 2024 года № 1103 «Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, и прав таких юридических лиц на недвижимое имущество» в соответствии с которым до 1 января 2028 года запрещается осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, без специального разрешения на ее осуществление.

Вопреки доводам апелляционной жалобы об уклонении ответчика от регистрации, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт умышленного уклонения ответчика от регистрации своего права в Росреестре и недобросовестного поведения второй стороны.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, и не могут являться основанием для отмены решения суда.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил суду правильно разрешить спор по существу.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела судом не допущено.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Ворошиловского межрайонного суда города Донецка Донецкой Народной Республики от 26 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Апелляционное определение может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 апреля 2026 г.