Решение № 2А-1464/2018 2А-1464/2018~М-1261/2018 М-1261/2018 от 24 июля 2018 г. по делу № 2А-1464/2018

Дело № 2а-1464/2018 г


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2018 года Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Волковой Н.А.,

при секретаре Гареевой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Заболотнему ЗАВ и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании решения должностного лица,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 просит суд признать уведомление о приостановлении государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, а также обязать государственного регистратора ФИО2 внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения, необходимые для осуществления государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и КЕВ, и передать после осуществления государственной регистрации прав документы в филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в <адрес> для их выдачи.

В судебном заседании административный истец на заявленных требованиях настаивал, в обоснование чего пояснил, что он обратился в офис филиала ГАУ КК «МФЦ КК» в Белореченском районе с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В результате проведенной правовой экспертизы государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Белореченский отдел) ФИО2 принято решение о приостановлении государственной регистрации, о чём административный истец получил уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №. В качестве основания приостановления государственной регистрации в сообщении указано, что в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если иное не установлено в соответствии с законом. Однако принятое государственным регистратором решение по мнению административного истца противоречит нормативно-правовым актам и нарушает права и законные интересы административного истца. Согласно положениям Земельного Кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Вышеуказанный договор аренды заключен сроком на двадцать лет, в самом договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность арендатора в случае передачи прав арендатора на участок другому лицу в 10-дневный срок направить арендодателю письменное уведомление об этом. Если есть обязанность уведомить, значит, имеется корреспондирующее право передавать права арендатора. Таким образом, в земельном законодательстве и в заключенном договоре аренды отсутствует запрет на передачу прав и обязанностей арендатора. Кроме того, административный истец являлся единственным участником торгов, что следует из протокола заседания конкурсной комиссии по проведению торгов и признании их несостоявшимися от ДД.ММ.ГГГГ. Заключение договора в данном случае возможно с единственным участником. Тогда как запрет, указанный в п. 7 ст. 448 ГК РФ об уступке права и переводе долга, применим только к победителю торгов. Таким образом, принятое государственным регистратором решение о приостановлении государственной регистрации нарушает право и законные интересы административного истца на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, создает препятствие к реализации данного права.

Административный ответчик - государственный регистратор межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому ФИО2 в судебном заседании возражал против исковых требований, пояснил, что решение о приостановлении государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по зарегистрированному договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, принято на основании п. 5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В качестве документа основания на государственную регистрацию предоставлено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 обязуется передать КЕВ права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Однако, из протокола № 5-т о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды и по определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 являлся не единственным участником торгов, и был указан в протоколе как участник №2, следовательно в соответствии с ч.7 ст.448 ГК РФ административный истец был не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Таким образом, проведя правовую экспертизу представленных документов, государственный регистратор пришел к выводу о приостановлении государственной регистрации соглашения.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был заключен по итогам торгов, признанных несостоявшимися. При этом, из представленных документов следовало, что было подано две заявки на участие в открытом аукционе, следовательно единственным законным способом предоставления земельного участка в аренду были торги, которые впоследствии были признаны несостоявшимися по причине неявки участника №. Таким образом, в силу законодательного запрета ФИО1 не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды КЕВ Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность договора перенайма исключает возможность его государственной регистрации. Кроме того, в ходе проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, было установлено, что согласно п.2 соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ строения на арендованном земельном участке отсутствуют, тогда как полученный ДД.ММ.ГГГГ ответ ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по <адрес> свидетельствует о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства. Следовательно, представленное на государственную регистрацию соглашение содержит заведомо недостоверные сведения.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Белореченского района – ФИО4 в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда, пояснила, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>. Указанный договор аренды был заключен именно с ФИО1, поскольку торги, объявленные на ДД.ММ.ГГГГ в виде открытого аукциона по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы на заключение договоров аренды земельных участков, признаны несостоявшимися по причине участия в аукционе единственного участника ФИО1 При этом, заявка на участие в аукционе была подана еще одним участником, который впоследствии не явился. Поскольку от заинтересованных лиц о намерении участвовать в аукционе поступило несколько заявлений, заключение вышеуказанного договора аренды земельного участка было возможно исключительно только на аукционе. Ввиду того, что заключение договора аренды земельного участка, с учетом имеющихся обстоятельств, было возможно лишь посредством проведения аукциона, ФИО1 не имел законного права уступать права и осуществлять перевод обязательств, возникших из заключенного на торгах договора аренды. В связи с чем, решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды является законным и обоснованным.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1843 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Дружненское сельское поселение, <адрес> (л.д. 68-73).

Указанный договор аренды был заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды.

В соответствии с протоколом №-т о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды и по определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ торги по лоту №, объявленные на ДД.ММ.ГГГГ в виде открытого аукциона по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы на заключение договоров аренды земельных участков признаны несостоявшимися по причине участия в аукционе единственного участника ФИО1 (л.д.38).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и КЕВ заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 обязуется передать КЕВ права и обязанности, предусмотренные договором аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64).

В соответствии с ч.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно ч.6 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Договор аренды земельного участка был заключен с административным истцом по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды, который был признан несостоявшимся, что подтверждается протоколом №-т заседания конкурсной комиссии по проведению торгов и признании торгов несостоявшимися от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец обратился в филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в <адрес> с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного соглашения о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по зарегистрированному договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Белореченского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ЗАВ принято решение о приостановлении государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (л.д.11-12).

В качестве основания для приостановления государственной регистрации соглашения в уведомлении указано, что согласно ч.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, являются неразрывно связанными с личностью арендатора и не могут быть переданы третьим лицам. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Согласно п. 11 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В силу п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Учитывая, что после опубликования извещения о предоставлении вышеуказанного земельного участка, поступило несколько заявок от иных граждан, предоставление данного земельного участка было возможно только через процедуру проведения торгов.

В судебном заседании было достоверно установлено и не оспаривалось административным истцом, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, не состоялся ввиду неявки участника, подавшего первую заявку.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка, право аренды которого было выставлено на продажу, мог быть заключен только с ФИО1

Согласно ч. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Указанными положениями установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовывать договорные обязательства.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 был заключен по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды, который был признан несостоявшимся, в связи с чем, в силу законодательного запрета ФИО1 не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды КЕВ

При этом, доводы административного истца о том, что торги были признаны несостоявшимися, вследствие чего к данной ситуации якобы не могут быть применены положения ч.7 ст.448 ГК РФ, суд не может принять во внимание, поскольку заключение договора аренды земельного участка было возможно лишь посредством проведения аукциона, даже если в последующем торги были признаны несостоявшимися по причине неявки одного из участников.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что у государственного регистратора были законные основания для приостановления государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, оспариваемое приостановление государственной регистрации соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Таким образом, суд находит исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении административного иска к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Заболотнему ЗАВ и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании решения должностного лица отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Волковая