Решение № 2-999/2018 2-999/2018~М-746/2018 М-746/2018 от 5 сентября 2018 г. по делу № 2-999/2018

Р Е Ш Е Н И Е № 2-999/2018

Именем Российской Федерации

06 сентября 2018 года город Зерноград

Зерноградский районный суд, Ростовской области в составе председательствующего судьи Дробот Н.В.,

при секретаре Чуриковой И.О.

в открытом судебном заседании, рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, убытков и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенным договора аренды жилого помещения,

Установил:

Истец ФИО1 обратился в Зерноградский районный суд, Ростовской области с иском к ответчику ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, коммунальным услугам, убытков, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды принадлежащего истцу жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, согласно условиям которого, размер арендной платы составил 7 тысяч рублей в месяц, кроме выплаты арендной платы, ответчик обязался оплачивать коммунальные услуги до 15 числа текущего месяца. За нарушение срока оплаты коммунальных услуг предусмотрена неустойка в размере 3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в соответствии с п. 3.2.7 договора. Оплата осуществлялась ответчиком путем перечисления денежных средств на счет в <адрес>. Однако, в течение всего срока действия договора ответчиком нарушались обязательства по выплате арендной платы, по условиям договора за данное нарушение предусмотрена штраф-пеня за каждый день просрочки от суммы задолженности в размере 5%. Ответчик без предварительного уведомления истца, выселился из квартиры, не выплатив арендную плату за март, апрель, май 2018 года, оставив квартиру не убранной. За неуплату коммунальных услуг в квартире была отключена электроэнергия. Истец просит взыскать с ответчика коммунальные расходы в размере 18547 руб., штраф за неуплату коммунальных услуг в размере 47875 рублей, задолженность по арендной плате в размере 14 тысяч рублей, штраф 7980 рублей, задолженность по оплате за мусор в размере 3375 рублей, капитальный ремонт в размере 6030 рублей, за расторжение договора в одностороннем порядке убытки 38500 рублей, всего в сумме 126307 руб.

От ответчика ФИО2 поступило встречное исковое заявление о признании договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным, мотивированное тем, что в договоре аренды жилого помещения в п. 6.1 отсутствуют сведения о размере арендной платы. Также в п. 3.2.7 указанного договора аренды, который находится у ФИО2, отсутствует указание на размер пени, в том числе отсутствует указание на то, что пеня составляет 3%, в п. 6.4 договора имеется указание не на 15-е, а на 10-е число месяца, по оплате коммунальных услуг. Указанные обозначения или их отсутствие имеет место в экземпляре договора аренды, который находится у ФИО2, по этой причине договор аренды надлежит признать незаключенным.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, исковые требования подержал и просил удовлетворить в полном объеме, дополнительно пояснив, что при заключении договора аренды принадлежащей истцу квартиры, истец предупреждал ответчика и ее мужа о наличии у него задолженности по коммунальным платежам, погашение которой происходило по его (истца) заявлению, путем списания с его счета ежемесячно по 2 тысячи рублей. Истцы произвели оплату за аренду сразу при заключении договора в размере 7 тысяч рублей, и потом еще было два перечисления в счет арендной платы по 7 тысяч рублей, больше за аренду квартиры ответчик арендую плату не перечисляла, без предупреждения оставила квартиру, ключи до настоящего времени не вернула, в квартире мусор, оплату коммунальных услуг вообще не производила, в результате чего, в квартире отключили электроэнергию. Встречные исковые требования не признает, просит отказать в их удовлетворении, так как все условия договора аренды квартиры были обговорены с ответчиком, при его заключении.

Представитель истца (ответчика) ФИО1 - ФИО3 просил суд удовлетворить исковые требования ФИО1, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчик (истец по встречному истку) ФИО2 исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, и удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель ответчика (истца по встречному истку) адвокат Константиновская А.А., полагала, что исковые требовании ФИО1 удовлетворению не подлежат, в то же время настаивала на удовлетворении встречных требований, пояснив, что ФИО2 производила оплату за аренду квартиры за декабрь, январь и февраль-март по 16 число каждого месяца, в середине марта истец с мужем вынуждены были выехать с квартиры, так как коммунальщики отключили электроэнергию, в связи с наличием у Бенидзе большого долга по коммунальным платежам. Когда она обращалась в управляющую компанию, чтобы выяснить сумму оплаты по коммунальным услугам за время их проживания, ей отказались пересчитать задолженность, пояснив, что собственник сам должен обратиться по вопросу оплату за коммуналку, в связи с наличием большой задолженности.

Суд, заслушав объяснения сторон, показания свидетелей ФИО4, ФИО5, исследовав представленные письменные доказательства и оценив их в совокупности, приходит к следующему:

1. По иску ФИО1 :

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Согласно п. п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ст. ст. 1, 421, 434 ГК РФ участники гражданского оборота свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Свобода усмотрения участников гражданских правоотношений допустима в тех пределах, когда при заключении договора соблюдены обязательные для сторон правила, установленные законом и иными правовыми актами (императивные нормы) (статья 422 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения, согласно которого, арендодатель передал арендатору в пользование принадлежащую арендодателю квартиру по адресу <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-7). Согласно п. 6.1 договора аренды жилого помещения ежемесячный размер арендной платы установлен 7 тысяч рублей, и должен вноситься не позднее 15 числа каждого месяца. В соответствии с п. 3.2 договора аренды арендатор должен своевременно производить оплату за аренду помещения, соблюдать условия договора в отношении полноты расчетов с арендодателем, своевременно производить оплату за электроэнергию, газ, воду и другие услуги, касающиеся помещения в течение всего срока аренды до 10 числа каждого месяца. В соответствии с п. 3.2.6 договора по окончанию срока действия при несоблюдении условий, изложенных в п. 3.2 договора арендатор выплачивает арендодателю штраф-пеню в размере 3% за каждый день просрочки от суммы задолженности. Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю материальный ущерб, то есть упущенную выгоду, причиненный в результате невыполнения обязанностей, предусмотренных в п. 3.2 договора. Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение платежей арендатором оплачивается пеня из расчета 5 % от неуплаченной суммы зав каждый день просрочки, но не более 20 процентов суммы задолженности. Согласно дополнения к договору аренды, в случае расторжения данного договора со стороны арендатора в одностороннем порядке согласно п. 5.2.1 в течение одного года выплачивается штраф-пеня в размере 50 процентов от общей суммы договора. Судом установлено, и данное обстоятельство не отрицалось сторонами в судебном заседании, что ответчиком произведена оплата за аренду квартиры за три месяца до середины марта 2018 года (л.д. 57), после чего ответчик из квартиры выселилась, по мнению суда, ответчик расторгла договор аренды жилого помещения, в одностороннем порядке,

выехала из арендуемого жилого помещения, доказательств обратного суду не представлено. С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что законных оснований у истца требовать с ответчика задолженность по арендной плате за апрель и май 2018 года и пени не имеется.

По условиям договора арендатор производит оплату коммунальных услуг, а именно оплату за электроэнергию, газ, воду и другие услуги, в судебном заседании ответчиком ФИО2 не отрицался факт неуплаты ею коммунальных услуг за время аренды жилого помещения с декабря 2017 года по март 2018 года. Согласно справки управляющей компании ООО «Теплосервис Плюс» от ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО1 за потребленные коммунальные услуги и содержание жилого помещения составляет 27706,43 руб.

Определяя размер задолженности по коммунальным услугам ответчика ФИО2, образовавшейся за период декабрь 2017 года – март 2018 года, подлежащий возмещению, суд исходил из показателей карточки расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, предоставленных управляющей компанией (л.д. 20-28), и полагает, что за декабрь 2017 года подлежат уплате коммунальные услуги, за тепловую и электроэнергию, водоотведение, отопление в размере 2324,05 рублей (отопление); за январь 2018 года в размере 4279,89 рублей - (водоотведение 91,26 руб., 121,66 руб., горячее водоснабжение компонент на тепловую энергию 646,11 руб., горячее водоснабжение 180,64 руб., отопление 3104,72 руб., холодное водоснабжение 31,83 руб.); за февраль 2018 года в размере 3718,52 рублей (водоотведение 91,26 руб., 121,66 руб., горячее водоснабжение 485,35 руб., горячее водоснабжение компонент на холодное водоснабжение 135,48 руб., отопление 2704,11 руб., холодное водоснабжение 180,64 руб.); и за март 2018 года в размере 4099,06 рублей

( отопление 2871,04 руб., энергоснабжение 127,4 руб., водоотведение 121,68 руб., 60,84 руб., горячее водоснабжение на тепловую энергию 647,14 руб., горячее водоснабжение компонент на холодное водоснабжение 180,64 руб., холодное водоотведение 90,32 руб.), всего в общей сумме 14421,52 рублей и пеня в соответствии с условиями договора в размере 4326,45 рублей (14421,52х3%:100).

Из положений ст. 210 ГК РФ следует, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ч. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме.

Исходя из указанных правовых норм содержание и ремонт жилья, в том числе текущий, не относятся к коммунальным услугам, суд полагает, что включению в расчет коммунальных услуг не подлежит плата за содержание жилого помещения, содержание и ремонт жилья, в том числе капитальный, оплата за тепловую, энергоснабжение, водоснабжение на содержание общего имущества, так как не относятся к коммунальным услугам. Указанные платежи должны вноситься собственником квартиры. Суд полагает не подлежащими удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по оплате за мусор, доказательств в обоснование задолженности по данному виду услуги истцом в судебное заседание не представлено.

По мнению суда не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика убытков в связи с расторжением договора в одностороннем порядке в сумме 38500 рублей. Суд исходит из буквального содержания договора аренды жилого помещения, а именно, согласно дополнения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, в случае расторжения данного договора со стороны арендатора в одностороннем порядке, согласно п. 5.2.1 в течение одного года, выплачивается штраф-пеня в размере 50 процентов от общей суммы договора. Пункт 5.2.1 договора предусматривает возмещение арендодателю материального ущерба, в том числе упущенной выгоды, причиненной в результате невыполнения обязанностей, предусмотренных в п.3.2 договора. В самом тексте договора не содержится указания на общую сумму договора, что по мнению суда, делает невозможным удовлетворение истца ФИО1 в данной части его требований. С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что требования истца ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, а именно, взысканию с ответчика в его пользу задолженности по коммунальным платежам в общей суме 14421,52 рублей и пени в размере 4326,45 рублей.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований ФИО1, и в соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ с ФИО2 подлежит взысканию в пользу бюджета Зерноградского района государственная пошлина в размере 749,92 руб.

2. По встречному иску:

Истец по встречному иску ФИО2 просит признать незаключенным договор аренды жилого помещения, в связи с тем, что в копии данного договора, который находится у ФИО2, отсутствуют сведения о размере арендной платы, в пункте 3.2.7 договора отсутствует указание на то, что пеня составляет 3%, в пункте 6.4 договора указано не 15-е, а 10-е число месяца, подлежащего оплате.

Суд с учетом установленых в судебном заседании обстоятельств, полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Суд исходит из следующего:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 14 Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 (в редакции от 25.12.2013г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом установлено, что при заключении договора аренды жилого помещения между арендодателем ФИО1 и арендатором ФИО2 было достигнуто соглашение по размеру ежемесячной платы за пользование квартирой, а также по условиям ответственности в случае неисполнения указанных обязательств в виде пени в размере 3%, определена дата, до которой арендатор должен производить арендную плату, достигнутые соглашения между сторонами при заключении договора аренды исполнялось ФИО2, о чем свидетельствуют документы по оплате ФИО2 за аренду помещения

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требовании ФИО1 удовлетворить частично, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 14421,52 рублей, пени в размере 4326,45 рублей, в остальной частит исковых требований, отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета Зерноградского района государственную пошлину в размере 749,92 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенным договора аренды жилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2018 года.

Судья Н.В.Дробот