Решение № 2А-320/2024 2А-320/2024(2А-4522/2023;)~М-3854/2023 2А-4522/2023 М-3854/2023 от 11 июля 2024 г. по делу № 2А-320/2024

Дело №2а-320/2024 (2а-4522/2023)

УИД: 42RS0009-01-2023-007364-66


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Лебедевой Е.А.

при секретаре Пановой Т.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Кемерово

«12» июля 2024 года

административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу о признании незаконным бездействия, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) объекта – многоквартирного жилого дома, обязании совершить действия,

У С Т А Н О В И Л :

Административный истец - ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу о признании незаконным бездействия, выразившееся в не внесении записи об ипотеке (залоге) объекта – многоквартирного жилого дома, обязании совершить действия.

Требования мотивирует тем, что **.**.**** года между ООО «ЮИД» (Застройщик) и ФИО1 (Инвестор) был заключен Договор ### об инвестиционной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома (далее - Договор инвестирования).

В целях обеспечения исполнения обязательств Застройщика по передаче квартир, между Застройщиком и Инвестором был заключен договор залога, объекта незавершенного строительством (далее объект), расположенного по адресу: ..., кадастровый ###.

Договор залога прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

После завершения строительства Объект был введен в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом (далее - жилой дом), с присвоением кадастрового номера ### **.**.****, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из выписки (лист 2) жилой дом был образован из объекта недвижимости с кадастровым номером ###, т.е. находящегося в залоге у Истца, Согласно ч.2 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу о 01.05.2022) правила настоящего с Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижим с: имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 5).

Однако после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию сведения о залоге не были перенесены на весь Объект - многоквартирный жилой дом, что является нарушением вышеназванных норм права.

Сведения о залоге были внесены только на часть квартир.

**.**.**** заявитель обратился с заявлением **.**.**** года в Росреестр, о внесении записи об ипотеке (залоге) объекта - многоквартирного, жилого, расположенного по адресу: ... с кадастровым номером ### в пользу залогодержателя - ФИО1.

Ответом от **.**.**** заявителю было отказано в удовлетворении заявления.

На основании изложенного, административный истец просит суд признать незаконным бездействие Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области выразившееся в не внесении записи об ипотеке (залоге) объекта - многоквартирного жилого, расположенного по адресу: ... с кадастровым номером ### в пользу залогодержателя ФИО1; обязать Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области устранить допущенное - нарушение, прав в не внесения записи об ипотеке (залоге) объекта - многоквартирного жилого ... (кадастровый номер ###) и 54 помещений в нем, в том числе 50 жилых и 4 нежилых помещений (общее имущество в многоквартирном дом расположенного по адресу: ... – в пользу залогодержателя - ФИО1.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности **.**.****, заявленные исковые требования неоднократно уточнял, окончательно в судебном заседании просил суд:

1) Признать незаконным бездействие Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в не внесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя - ФИО1, в отношении следующих квартир, по адресу: ...:

Кадастровый номер

Номер квартиры

Общая площадь

###

16

70,0

###

27

29,1

###

28

36.1

###

33

29.1

###

39

29,2

###

41

56,8

###

43

50,5

###

11

56,8

###

14

56,6

###

18

57,1

###

19

56,9

2) Признать незаконным бездействие Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в не внесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующих квартир, по адресу: ...:

Кадастровый номер

Номер квартиры

Общая площадь

###

6
56,9

###

7
56,8

###

8
70,0

###

12

69,9

###

15

56,9

###

29

56,9

###

31

50,3

###

34

36,2

###

35

56,8

###

36

37,7

###

37

50,4

###

40

35,9

###

42

37,6

###

30

37,8

3) Обязать Управление Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, устранить допущенное нарушение путем внесения записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующей квартиры, по адресу: ...:

Кадастровый номер

Номер квартиры

Общая площадь

###

30

37,8

Административный истец ФИО1 в суд не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя ФИО2 (л.д. 186)

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности **.**.**** (л.д. 3), представивший диплом о высшем юридическом образовании (л.д. 76), в судебном заседании на заявленных требований в части о признании незаконным бездействие Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя - ФИО1, в отношении следующих квартир, по адресу: ... ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 70,0 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 29,1 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 36,1 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 29,1 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 29,2 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 50,5 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м., а также о признании незаконным бездействие Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующих квартир, по адресу: ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,7 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 50,4 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 35,9 кв.м. - не настаивал, в остальной части уточненные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от **.**.**** (л.д. 217), представившая диплом о высшем юридическом образовании (л.д. 116), в судебном заседании заявленные требования не признала, представила письменные возражения и дополнения к возражениям на административное исковое заявление, которые приобщены к материалам дела.

Представитель заинтересованного лица ООО «ЮИД» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не сообщил, с ходатайством об отложении дела не обращался.

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии п.п. 1, 2 ст. 1 КАС РФ настоящий кодекс регулирует порядок осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Из анализа приведенных норм права следует, что для принятия судом решения о признании действий (бездействий) незаконными необходимо наличие двух условий - это несоответствие действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В силу ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств о том, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения, в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Порядок государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Судом установлено и как следует из материалов дела, запись о праве собственности ООО «ЮИД» на объект незавершенного строительством по ... площадью 2260,8 кв.м, с кадастровым номером ### внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) **.**.**** на основании Договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, заключенного между продавцом ... и ООО «ЮИД» **.**.****. По сведениям ЕГРН предшествующими правообладателями указанного объекта недвижимости являлись ... (с **.**.**** по **.**.****), 000 «Стройфинком» (с **.**.**** по **.**.****).

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве здания многоквартирного дома по ... его участниками осуществлена в **.**.****. В соответствии с Правилами ведения ЕГРН, утв. постановлением Правительства от **.**.**** ###, соответствующие записи о сделках внесены в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером ###, на котором осуществляется строительство здания многоквартирного дома и принадлежащего застройщику (ООО «ЮИД») на праве аренды по Договору аренды земельного участка ### от **.**.****., дата регистрации **.**.****., ###.

Запись об ипотеке в силу договора на объект незавершенного строительством с кадастровым номером 42:30:0507027:194 внесена в ЕГРН **.**.**** на основании совместного заявления залогодателя (ООО «ЮИД») и залогодержателя (ФИО1), а также Договора ### залога (ипотеки строящегося жилого дома) объекта незавершенного строительством от **.**.****.

Запись о здании (многоквартирный дом) с кадастровым номером ### по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, ..., и одновременно о 54 помещениях в его составе была внесена в ЕГРН **.**.**** в порядке, установленном Федеральным законом от **.**.**** № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее - Закон о регистрации), по заявлению органа местного самоуправления на основании технического плана на здание и Разрешения на ввод в эксплуатацию от **.**.****.

В целях обеспечения исполнения обязательств Застройщика по передаче квартир, между Застройщиком и Инвестором был заключен договор залога, объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: ..., кадастровый ### (л.д.4-5).

Договор залога прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

После завершения строительства объект был введен в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом, с присвоением кадастрового номера ### **.**.**** года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.11-48).

Как следует из выписки (лист 2) жилой дом был образован из объекта недвижимости с кадастровым номером ### (л.д.11 на обороте), т.е. находящегося в залоге у истца, согласно ч.2 ст. 5 ФЗ от **.**.**** N 102-ФЗ (ред. от **.**.****) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу о 01.05.2022) правила настоящего с Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижим с: имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 5).

Однако после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию сведения о залоге не были перенесены на весь объект - многоквартирный жилой дом.

Сведения о залоге были внесены только на часть квартир.

По утверждению административного ответчика, в отношении квартир №### записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя ФИО1 не внесены в связи с решением государственных регистраторов прав об отсутствии оснований для внесения данных записей.

По сведениям ЕГРН, не осуществлена государственная регистрация прав застройщика (либо участника долевого строительства) на помещения (квартиры) в здании многоквартирного дома по ... за №### ###), 27 (###), 28 (###), 33 (###), 39 ###), 41 (###), 43 ###), 49 (###).

В связи в вышеуказанным, представитель административного истца в судебном заседании не настаивал на удовлетворении требований о признании незаконным бездействия Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя - ФИО1, в отношении следующих квартир, по адресу: ...: ###, а также на ..., о признании незаконным бездействия Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующих квартир, по адресу: Кемеровская область, ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,7 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 50,4 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 35,9 кв.м, так как решением Орджоникидзевского районного суда ... Кемеровской области от **.**.****., вступившего в законную силу, за ФИО1 признано право собственности на вышеуказанные квартиры.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в этой части, так как внесение записи об ипотеке в отношении объектов недвижимости, на которые отсутствуют вещные права противоречит нормам действующего законодательства, а также в связи с признанием судом права собственности.

Требования административного истца о признании незаконным бездействия Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя - ФИО1, в отношении следующих квартир, по адресу: ... ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,6 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 57,1 кв.м. о признании незаконным бездействия Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующих квартир, по адресу: ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 70,0 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 69,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 50,3 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 36,2 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,6 кв.м.; ### кадастровым номером ### общей площадью 37,8 кв.м, обязании Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, устранить допущенное нарушение путем внесения записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующей квартиры, по адресу: ... ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,8 кв.м. суд полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Таким образом, записи об ипотеке переносятся на вновь созданный объект недвижимости (здание) одновременно с государственной регистрацией права собственности на него либо на помещения (если правообладатель в качестве объекта выберет не здание, а помещения) без истребования каких-либо дополнительных соглашений к ранее заключенному договору ипотеки, а также согласия залогодержателя,

В соответствии со ст. 345 Гражданского кодекса РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменён другим имуществом. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, считается находящимся в залоге.

В случаях, указанных в п. 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации (п. 5 ст. 345 ГК РФ).

Согласно п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

Независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

Кроме того, в соответствий с п. 63 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом "актуальная" переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.

В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрация,

Как разъяснено в н. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 27.06.2023 года «О применении судами правил о залоге вещей».

- В залог могут быть переданы как конкретная вещь, так и определенное количество вещей при условии, что в договоре содержатся, сведения, позволяющие их однозначно идентифицировать (пункт 1 статьи 336 ГК РФ). При этом в отношении вещи, которую залогодатель создаст или приобретет в будущем, описание предмета залога в договоре может быть осуществлено путем указания сведений, позволяющих установить подлежащую передаче в залог вещь на момент заключения договора (например, ориентировочная мощность создаваемого оборудования, иные 8 характеристики, свойства, описываемые, в частности, посредством отсылки к договору о приобретении закладываемой вещи) и окончательно идентифицировать ее на момент возникновения у залогодателя прав на соответствующую вещь (пункт 2 статьи 341 ГК РФ). Заключения отдельного дополнительного соглашения для последующей идентификации вещи не требуется.

В пункте 23 Постановления отмечено, что в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 1415, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 1415 и пункта 1 статьи 2872 ГК РФ при государственной регистрации права собственности на образованные в заложенном здании или сооружении помещения вместо этих здания шли сооружения предметом залога становятся образованные помещения.

Залог сохраняется в отношении образуемых, измененных земельных участков в прежних границах, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 6 статьи 118 Земельного кодекса Российской Федерации; далее-ЗК РФ).

Например, прекращение залога предусмотрено частью 21 статьи 13 Федерального закона от **.**.**** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон, об участии в долевом строительстве).

При объединении земельных участков, один из которых обременен залогом, залог распространяется на весь образованный участок, если иное не предусмотрено соглашением, залогодержателя ж залогодателя (пункт 6 статьи 116 ЗК РФ),

Регистрация ипотеки в отношении образованных объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них (часть 12 статьи 41 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 772 Закона об ипотеке).

Кроме того, решением Орджоникидзевского районного суда ... Кемеровской области от **.**.****., вступившим в законную силу установлено:

«При анализе выписки из ЕГРН относительно ... следует, что собственниками указаны К.В.Б.. К.А.Б., К.М.А.. государственная регистрация права произведена **.**.****., сведения о залоге отсутствуют, ранее К.О.И. и Б.Е.А. - регистрация права **.**.****.. ипотека в пользу ПАО ВТБ. иных сведений о залоге нет. первоначальный собственник - ООО «ЮИД».

При анализе выписки из ЕГРН относительно ... следует, что собственником указан Ш.И.Г.. государственная регистрация права произведена **.**.****„ сведения о залоге отсутствуют.

При анализе выписки из ЕГРН относительно ... следует, что собственником указан Ш.А. государственная регистрация права произведена **.**.****. сведения о залоге отсутствуют.

На момент рассмотрения дела по существу договор об инвестиционной деятельности от **.**.****. является действующим.

Однако при установлении судом факта надлежащего исполнения истцом ФИО1 обязанности по финансированию (оплате), сведений о надлежащем исполнении ООО «ЮИД» обязанности по передаче в собственность инвестору ФИО1 жилых помещений, указанных в договоре от **.**.****., дополнительных соглашениях к данному договору, а именно жилых помещений помер ### не имеется.

В обосновании своих требований истец ссылается на переход залога, зарегистрированного в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ###. расположенного по адресу .... на объект завершенного строительства - многоквартирный жилой дом по указанному адресу, и в связи с чем, договор залога является действующим.

Так, согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 141.5, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 141.5 и пункта 1 статьи 287.2 ГК РФ при государственной регистрации права собственности на образованные в заложенном здании или сооружении помещения вместо этих здания или сооружения предметом залога становятся образованные помещения.

Регистрация ипотеки в отношении образованных объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них (часть 12 статьи 41 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Разрешение вопросов, связанных с регистрацией права собственности на возникшие вследствие переустройства новые объекты, находилось в сфере контроля залогодателя ООО «ЮИД». Регистрация же ипотеки в отношении этих объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них на основании заявления залогодателя (часть 12 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, в данном случае объекта незавершенного строительством, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.

При этом в соответствии с подп. 3 и. 2 с г. 352 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая, по смыслу приведенной правовой нормы, влечет прекращение залога. Если предмет залога изменился (например, был реконструирован), эго не означает его гибель. Залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пп. 1 и. 2 ст. 345 ГК РФ. п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017), и. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23),

Таким образом, суд приходит к выводу, что по указанным истцом основаниям залог сохранился и в отношении объекта завершенного строительства (квартир, расположенных в спорном многоквартирном жилом доме).

Разрешение вопросов, связанных с регистрацией права собственности на возникшие вследствие переустройства новые объекты, находилось в сфере контроля залогодателя ООО «ЮИД». Регистрация же ипотеки в отношении этих объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них на основании заявления залогодателя (часть 12 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, в данном случае объекта незавершенного строительством, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.

При этом в соответствии с подп. 3 и. 2 с г. 352 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая, по смыслу приведенной правовой нормы, влечет прекращение залога. Если предмет залога изменился (например, был реконструирован), эго не означает его гибель. Залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пп. 1 и. 2 ст. 345 ГК РФ. п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017), и. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23),

Таким образом, суд приходит к выводу, что по указанным истцом основаниям залог сохранился и в отношении объекта завершенного строительства (квартир, расположенных в спорном многоквартирном жилом доме)».

Согласно ч. 2 ст. 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

При применении данной правовой нормы нужно исходить из того, что под лицами, относящимися к категории лиц, в отношении которой установлены названные выше обстоятельства, понимаются, в частности, органы государственной власти, входящие в единую систему государственных органов (например, налоговые органы, таможенные органы и т.п.), должностные лица соответствующей системы государственных органов (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации").

Довод административного ответчика о том, что сведения о сроке внесены в ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ..., в объеме сведений, изложенных в представленном договоре и дополнительным соглашением к договору залога объекта незавершенного строительства от **.**.**** ###, каких-либо возражений со стороны залогодержателя и залогодателя по факту внесения таких сведений в ЕГРН не было противоречит действующему законодательству, фактическим обстоятельствам дела и не может быть принят судом.

Также судом отклоняются доводы административного ответчика, что в отношении квартир №### записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя ФИО1 не внесены в связи с решением государственных регистраторов прав об отсутствии оснований для внесения данных записей, как не имеющих правового обоснования.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования административного истца о признании незаконным бездействия Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя - ФИО1, в отношении следующих квартир, по адресу: ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,6 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 57,1 кв.м.; а также о признании незаконным бездействие Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующих квартир, по адресу: ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 70,0 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 69,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 50,3 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 36,2 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,6 кв.м.; ### кадастровым номером ### общей площадью 37,8 кв.м., подлежат удовлетворению.

Согласно п.2 ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Учитывая указанные положения ст. 227 КАС РФ, суд считает необходимым также обязать административного ответчика устранить допущенное нарушение путем внесения записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующей квартиры, по адресу: ... ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,8 кв.м.

Принимая во внимание изложенное, правовые основания для признания незаконными бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя - ФИО1, в отношении следующих квартир, по адресу: ... ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 70,0 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 29,1 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 36,1 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 29,1 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 29,2 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 50,5 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м., а также в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующих квартир, по адресу: ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,7 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 50,4 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 35,9 кв.м., отсутствуют, в связи с чем, заявленные исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу о признании незаконным бездействия, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) объекта – многоквартирного жилого дома, обязании совершить действия – удовлетворить частично.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя - ФИО1, в отношении следующих квартир, по адресу: ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,6 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 57,1 кв.м.;

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выразившееся в невнесении записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующих квартир, по адресу: ... ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,8 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 70,0 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 69,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 56,9 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 50,3 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 36,2 кв.м.; ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,6 кв.м.; ### кадастровым номером ### общей площадью 37,8 кв.м.

Обязать Управление Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, устранить допущенное нарушение путем внесения записи об ипотеке (залоге) в пользу залогодержателя – ФИО1, в разделе: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** срок: до полного исполнения обязательств, в отношении следующей квартиры, по адресу: ...: ### с кадастровым номером ### общей площадью 37,8 кв.м.

В удовлетворении остальных требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Кемерово в течение месяца со дня принятия решения суда в мотивированной форме.

В мотивированной форме решение изготовлено 17.07.2024 г.

Судья Лебедева Е.А.

...