Апелляционное определение № 33-3883/2025 от 8 декабря 2025 г.

Судья Суздальцева Т.И.

Дело № 33-3883/2025

70RS0004-01-2025-001584-28


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 09 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе

председательствующего Емельяновой Ю.С.,

судей Титова Т.Н., Нечепуренко Д.В.,

при секретаре Краус Д.В.,

с участием прокурора Семеновой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело №2-2815/2025 по иску ФИО1, Абдиллажан кызы Розы, ФИО2, ФИО2 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа, об установлении и взыскании выкупной цены,

по апелляционной жалобе представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска – ФИО3 на решение Советского районного суда г. Томска от 28.08.2025,

заслушав доклад судьи Титова Т.Н., пояснения представителя истцов ФИО4, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Семеновой О.О., полагавшей решение суда законным и обоснованным,

установила:

ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО2 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» (далее – МО «Город Томск») в лице администрации Города Томска, уточнив требования, просили: возложить на ответчика обязанность изъять у них для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением их права собственности на указанное жилое помещение, установить и взыскать размер выкупной стоимости в размере 6805 000 руб., то есть по 1 701 250 руб. в пользу каждого истца; взыскать с ответчика в пользу истца ФИО5 судебные расходы по оценке в размере 10 000 руб., по уплате государственной пошлины - 1 500 руб., по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб., в пользу истца ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 500 руб. (л.д. 4-5, 187).

В обоснование требований указано, что истцы являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: /__/. Указанный многоквартирный дом, согласно заключению межведомственной комиссии от 14.05.2024 № 2915 и постановлению администрации Города Томска от 05.06.2024 № 431, признан аварийным и подлежащим сносу. Соглашение об изъятии недвижимого имущества между сторонами не заключалось. Согласно отчету ООО «Универсал-оценка» от 05.09.2024 выкупная стоимость изымаемого объекта недвижимости составляет 6 692 000 руб.

Истцы, представитель ответчика в судебное заседание не явились.

Представитель истцов в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ счел возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.

Обжалуемым решением иск удовлетворен (л.д. 205-211).

В апелляционной жалобе представитель ответчика МО «Город Томск» в лице администрации Города Томска – ФИО3 просит решение отменить, принять новое об отказе во включении в выкупную стоимость спорного жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (л.д. 214).

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд необоснованно включил в выкупную стоимость компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку истцы приобрели жилье не в порядке приватизации.

Представителем истцов ФИО4 поданы возражения на апелляционную жалобу, согласно которым полагает решение суда законным и обоснованным (л.д. 224-225).

В возражениях на апелляционную жалобу участвующий в деле прокурор Марисов В.В. полагает решение суда законным и обоснованным (л.д. 220-222).

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ (пункт 2 Положения). Оценка и обследование многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанного дома установленным в Положении требованиям на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции (пункты 7, 42 Положения).

В соответствии с положениями статьи 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие приведенных конституционных положений Жилищный кодекс РФ в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

На основании части 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из материалов дела и установлено судом, жилое помещение № /__/, расположенное по адресу: /__/ (площадь /__/ кв.м.) принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/4 доли каждому) ФИО2, ФИО2, ФИО5, ФИО1 (л.д. 15-16).

ФИО1 и ФИО5 являются родителями ФИО2, ФИО2 (л.д. 44, 46).

Земельный участок по адресу: /__/ образован, имеет площадь /__/ кв.м., поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера /__/, вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка, принадлежит собственникам жилых помещений (л.д. 10-12).

Право общей долевой собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцами по 1/4 доли у каждого 20.09.2016 на основании договора купли-продажи квартиры от 15.09.2016 (л.д. 15-16).

14.05.2024 Межведомственная комиссия для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда приняла заключение № 2915 о выявлении оснований для признания многоквартирного дома № /__/ по /__/ в /__/ аварийным и подлежащим сносу (л.д. 14).

Постановлением администрации Города Томска от 05.06.2024 № 431 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» указанный многоквартирный признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 47).

Постановление об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме № /__/ по /__/ в /__/, признанном аварийным и подлежащим сносу, в настоящее время не принято, изъятие (выкуп) принадлежащего истцам на праве собственности жилого помещения ответчиком до настоящего времени не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственнику не направлялся.

Истцы обратились в ООО «Универсал-оценка» для проведения оценки стоимости жилого помещения. Согласно отчету ООО «Универсал-оценка» № 92/2024 от 05.09.2024, рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: /__/, составляет 6692 000 руб. (л.д. 53-102).

Определением Советского районного суда г. Томска от 20.05.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро оценки «ТОККО» (л.д. 138-139).

Из заключения комиссии экспертов ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 14.07.2025 № 415-Э/2025 следует, что многоквартирный дом по адресу: /__/ построен в 1959 году, физический износ здания составляет 75% (л.д. 146-186).

Сведений о том, что с момента постройки жилого дома и после признания дома подлежащим сносу в 2024 году в указанном доме проводились какие-либо ремонтно-строительные работы, в материалах дела не имеется.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 415-Э/2025 от 14.07.2025, общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: /__/, составляет 6805000 руб. и включает в себя рыночную стоимость квартиры – 1760 000 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 1 638000 руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 3139000 руб., размер убытков, связанных с изъятием указанного жилого помещения – 268000 руб. (л.д. 146-186).

Удовлетворяя требования об изъятии у истцов для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа с прекращением их права собственности на него, суд исходил из того, что соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении истцам иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, проживание в аварийном жилом доме представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием его жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия доли жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.

Определяя размер выкупной цены, суд руководствовался заключением экспертов № 415-Э/2025 от 14.07.2025, согласно которому общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: /__/, составляет 6805000 руб., 1760 000 руб. из которых – рыночная стоимости квартиры, 1 638000 руб. – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 3139000 руб. – стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 268000 руб. – размер убытков, связанных с изъятием указанного жилого помещения.

Судебная коллегия выводы суда первой инстанции признает верными.

В части выводов об удовлетворении требований о принудительном изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, взыскании с ответчика судебных расходов по оценке жилого помещения, по уплате государственной пошлины и услуг представителя решение суда не обжалуется, в этой связи судебная коллегия проверяет в апелляционном порядке судебный акт только в обжалуемой части.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с включением в размер возмещения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенным в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно статье 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012, согласно которой невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Физический износ здания, расположенного по адресу: /__/, составляет 75%, что подтверждается отчетом ООО «Универсал-оценка» от 05.09.2024 № 95/2024, заключением комиссии экспертов ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 14.07.2025 № 415-Э/2025.

Между тем, сведения о том, что с момента постройки жилого дома и после признания дома подлежащим сносу в 2024 году в указанном доме проводились какие-либо ремонтно-строительные работы, в материалах дела отсутствуют, ответчиком такие сведения не представлены.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации многоквартирного дома способствовало разрушению его основных конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию в установленном законом порядке всего строения аварийным и подлежащим сносу.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Доводы апеллянта о том, что истцы приобрели жилое помещение не в порядке приватизации, что исключает применение статьи 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», судебной коллегией отклоняются.

Так, согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Норма части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, устанавливающая ограничение размера возмещения за изымаемое жилое помещение стоимостью приобретения данного жилого помещения, распространяется на случаи приобретения жилого помещения после признания дома аварийным, за исключением случаев приобретения помещения в порядке наследования.

Из дела видно, что истцы ФИО2, ФИО2, ФИО5, ФИО1 приобрели право общей долевой собственности на жилое помещение № /__/, расположенное по адресу: /__/, на основании договора купли-продажи квартиры от 15.09.2016. Право общей долевой собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцами по 1/4 доли у каждого 20.09.2016.

Многоквартирный дом № /__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу на основании заключения Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда № 2915 от 14.05.2024, постановлением Администрации г. Томска от 05.06.2024 № 431.

Таким образом, поскольку истцы приобрели право собственности на спорное жилое помещение на основании договора купли-продажи квартиры до признания дома аварийным, в размер возмещения за жилое помещение включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Иных доводов, которые имели бы правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Правоотношения сторон судом определены правильно, нарушений норм материального права либо существенных нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела не допущено. Обстоятельства, имеющие юридическое значение по делу, установлены в полном объеме.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 28.08.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска – ФИО3 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.12.2025.