Решение № 3А-75/2017 3А-75/2017(3А-833/2016;)~М-777/2016 3А-833/2016 М-777/2016 от 23 апреля 2017 г. по делу № 3А-75/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<данные изъяты><данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Власовой М.Г.,

при секретаре Чолак Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а– 75/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Лэнд энд Хаус» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лэнд энд Хаус» (далее – ООО «Лэнд энд Хаус») обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости – нежилого здания торгового центра с кадастровым номером 50:20:0040636:3012, расположенного в <данные изъяты>.

В обоснование своих требований, административный истец указывает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно, нарушает его (истца) права налогоплательщика.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в отчете об оценке в размере 154 609 843 рублей (т. 1 л.д. 3-8).

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае необходимости, действительной рыночной стоимости данного объекта (т. 1 л.д. 250-253).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость здания, принадлежащего ООО «Лэнд энд Хаус», была определена в ином размере, отличном от размера рыночной стоимости определенной в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 по-прежнему настаивал на требованиях своего доверителя, просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему здания в размере определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость данного объекта недвижимости. Рыночную стоимость спорного здания, определенную по результатам судебной экспертизы экспертом ООО «ИОЛА. Объективная оценка» ФИО2 в размере 223 919 897 рубля, представитель полагал завышенной, а заключение данного эксперта несоответствующим законодательству об оценочной деятельности. При этом представитель истца представил письменные замечания относительно методологии проведенной экспертизы – некорректный подбор объектов-аналогов в рамках примененного им сравнительного подхода к оценке, необоснованное неприменение при оценке здания отдельных корректировок к объектам-аналогам по ценообразующим факторам (на направление, дату сделки), использование информации позже даты оценки. По мнению представителя истца, эксперт также допустил ошибки в расчетах в рамках доходного подхода к оценке (т. 2 л.д. 123-126). Вследствие указанных нарушений представитель истца полагал невозможным использовать данное заключение эксперта в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и просил назначить повторную оценочную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – ФИО3 в судебном заседании не возражала против частичного удовлетворения требований административного истца, полагая возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости определенной по результатам судебной экспертизы, считая данную стоимость экономически обоснованной. Против установления кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере, определенном в отчете об оценке, представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> возражала.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав объяснения представителей ООО «Лэнд энд Хаус» и Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно названной норме одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектами налогообложения для Р. организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса.

Пунктами 1 и 2 статьи 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Статьей 1.1. <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> (в действующей редакции) «О налоге на имущество организаций в <данные изъяты>» установлено, что с <данные изъяты> налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Министерством имущественных отношений <данные изъяты> приняты распоряжения от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1999 и от <данные изъяты> и <данные изъяты>ВР-1800, где на 2016 и 2017 годы определены перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В указанные перечни включено здание с кадастровым номером 50:20:0040636:3012.

Судом установлено, что ООО «Лэнд энд Хаус» является собственником нежилого здания с указанным кадастровым номером - торговый центр, 3-этажный (подземных этажей – 1), общей площадью 4 368,8 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, Горский с.о., <данные изъяты>-2, <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 13).

Судом также установлено, что на территории <данные изъяты> в 2015 году была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории <данные изъяты>, результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1998 Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости указанным распоряжением была установлена по состоянию на <данные изъяты> - дату формирования перечня объектов недвижимого имущества, подлежащего кадастровой оценке (т. 1 л.д.162).

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество организаций, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права ООО «Лэнд энд Хаус», являющегося собственником данного объекта.

Как следует из кадастровой справки, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 226 883 885, 58 рублей (т. 1 л.д. 162).

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию – <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление ООО «Лэнд энд Хаус» о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости отклонено (т. 1 л.д. 15-17).

Таким образом, обязательный досудебный порядок рассмотрения спора административным истцом соблюден.

Административным истцом в подтверждение определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> представлен отчет об оценке №АтлантОценка-386/16 от <данные изъяты>, составленный оценщиком ООО «Атлант Оценка» и положительное экспертное заключение на данный отчет НП СРО «Свод», членом которого является оценщик (т. 1 л.д. 41-199, 200-218). Рыночная стоимость в данном отчете определена в размере 154 609 843 рубля.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № СЭ-17/2017 от <данные изъяты> Общества с ограниченной ответственностью «ИОЛА. Объективная оценка» ФИО2, которому судом было поручено проведение экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составления отчета об оценке были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые могли существенно повлиять на определение итоговой рыночной стоимости здания, принадлежащего административному истцу. Экспертом рыночная стоимость данного здания определена в размере 223 919 897 рублей (т. 2 л.д. 4 - 106).

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО2 поддержал выводы своего заключения.

Замечания представителя административного истца по поводу методологии оценки, избранной экспертом ФИО2, носят субъективный характер и были отклонены им в ходе допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов. Экспертом также представлены подробные письменные пояснения по поводу замечаний представителя истца (т. 2 л.д. 141-145).

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки и расчеты привели к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного истца суду не представлено.

В основном замечания представителя административного истца обоснованы несоответствием заключения требованиям федеральных стандартов оценки, регламентирующим составление отчета об оценке (ФСО <данные изъяты>). Между тем, в первую очередь при производстве экспертизы эксперт руководствуется Федеральным законом от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. Требованиям названного Федерального закона заключение эксперта ФИО2 полностью соответствует.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы, о чем просил представитель административного истца, суд не усматривает.

Оценив заключение эксперта ФИО2 в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость здания, принадлежащего ООО «Лэнд энд Хаус» должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере, определенном по состоянию на <данные изъяты>, в экспертном заключении, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой по которой спорный объект может быть отчужден на открытом рынке.

Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, административное исковое заявление ООО «Лэнд энд Хаус» подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Лэнд энд Хаус» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания – торговый центр, назначение – нежилое, 3-этажный (подземных этажей – 1), общей площадью 4 368,8 кв.м., с кадастровым номером 50 :20:0040636:3012, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Горский с.о., <данные изъяты>-2, <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 223 919 897 (двести двадцать три миллиона девятьсот девятнадцать тысяч восемьсот девяносто семь) рублей.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 154 609 843 рубля – отказать. Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного здания, включая дату подачи ООО «Лэнд анд Хаус» заявления о пересмотре его кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> – <данные изъяты>.

Сведения о кадастровой стоимости здания, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.