Апелляционное определение № 33-5097/2025 от 2 декабря 2025 г.

Судья Андреева Е.А.

Дело № 2-319/2025

УИД 35RS0022-01-2025-000363-23

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от

№ 33-5097/2025
г. Вологда
3 декабря 2025 года
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Чистяковой Н.М.,

судей Дечкиной Е.И., Гарыкиной О.А.,

при секретаре Топорковой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Тотемского районного суда Вологодской области от <ДАТА> по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чистяковой Н.М., объяснения ФИО4, ФИО5 и его представителя ФИО6, судебная коллегия

установила:

<ДАТА> ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от <ДАТА>.

Просил, увеличив размер требований (л.д. 97), расторгнуть договор купли-продажи от <ДАТА> земельного участка с кадастровым номером ... с находящимся на нем жилым зданием с кадастровым номером ... расположенного по адресу: <адрес> ему недвижимое имущество.

Решением Тотемского районного суда Вологодской области от <ДАТА> исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи от <ДАТА>, заключенный между ФИО8 и ФИО2 на жилое здание с кадастровым номером ... расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером ... расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1800 кв.м.

Постановлено возвратить в собственность ФИО1 жилое здание с кадастровым номером ... расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером ... расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1800 кв.м.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в сумме 60 000 рублей.

Указано, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ФИО2 на жилое здание с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>

Со ФИО2 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 3000 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности, указывая на то, что согласно пункту 4 договора денежные средства за земельный участок и жилое здание в сумме 300 000 рублей получены продавцом на момент подписания договора, который согласно пункту 7 имеет силу акта приёма – передачи, в связи с чем обязательства по оплате приобретаемого имущества исполнены надлежащим образом посредством оплаты за ФИО1 единого налога 176 700 рублей 63 копейки и задолженности по исполнительным производствам 48 227 рублей 81 копейки.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, полагает, что решение судом принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года).

Согласно абзацам 3 и 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Обязанность оплатить товар установлена пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, <ДАТА> между продавцом ФИО8 и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: жилое здание с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ФИО3 <адрес> земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1800 кв.м.

В пункте 3 договора стороны пришли к соглашению, что жилое здание продается за 290 000 рублей, земельный участок я за 10 000 рублей, общая сумма сделки составляет 300 000 рублей.

Как следует из пункта 4 договора, указанная стоимость земельного участка и жилого здания установлена по соглашению сторон, является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Указанная сумма 300 000 рублей получена продавцом на момент подписания договора (пункты 3,4).

Пунктом 6 договора предусмотрено, что передача отчуждаемых земельного участка и жилого здания продавцом и принятие их покупателем состоялась на момент подписания договора.

Из пункта 7 следует, что стороны пришли к соглашению, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемых земельного участка и жилого здания и с момента подписания настоящего договора обязанность по передаче покупателю вышеуказанных земельного участка и жилого здания считается исполненной.

В соответствии с пунктом 12 продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанные земельный участок и жилое здание никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

На основании пункта 13 договор считается исполненным при условии произведения полного расчета покупателя с продавцом за проданные земельный участок и жилой дом, а также передачи продавцом покупателю указанных земельного участка и жилого дома в установленный договором срок (л.д. 42 оборотная сторона - 43).

Как следует из уведомления муниципального отдела по Тотемскому и Бабушкинскому районам Управления Росреестра по Вологодской области (Бабушкинский район) от 22 августа 2024 года государственная регистрация прав в отношении здания с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ... была приостановлена в связи с имеющимися актуальными записями о государственной регистрации запретов на совершение регистрационных действий на основании постановлений о запрете на совершение действий по регистрации по исполнительным производствам №... от <ДАТА> о взыскании с ФИО1 задолженности в пользу Межрайонной инспекции ФНС №... по <адрес> и Ненецкому автономному округу, №... от <ДАТА> о взыскании с ФИО1 задолженности в пользу Управления ФНС по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, №... от <ДАТА> о взыскании с ФИО1 задолженности в пользу ООО ПКО «РСВ» (ОСП по городу Северодвинску) (л.д. 27, 28).

<ДАТА>, <ДАТА> Управлением Росреестра по ФИО3 <адрес> погашены записи о регистрации запретов.<ДАТА> осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на жилое здание с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ФИО3 <адрес> с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1800 кв.м (л.д. 117-120).

<ДАТА> ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение покупателем ФИО2 обязанности по оплате стоимости приобретенных им жилого здания и земельного участка.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 218, 450, 454, 486, 488, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив наличие у ответчика неисполненного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости, что является существенным нарушением ответчиком договора купли-продажи земельного участка и жилого здания, правомерно удовлетворил исковые требования продавца о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости.

Данный вывод суда соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановлении от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно объяснениям лиц, участвующих в деле, данным в суде первой и апелляционной инстанции, в счет исполнения пунктов 3 и 4 договора купли-продажи в части внесения оплаты за приобретенные объекты недвижимости ФИО2 внесены денежные средства лишь в части, в размере 60 000 рублей.

Действительно, <ДАТА> ФИО2 перевел представителю ФИО1 ФИО13 посредством системы быстрых платежей денежные средства в размере 20 000 рублей, что подтверждается чеком ПАО Сбербанк по операции от <ДАТА> (л.д. 56).

Кроме этого, ответчиком переданы ФИО9 наличные денежные средства в размере 40 000 рублей, расписка в передаче денежных средств не составлялась, однако факт передачи денежных средств в указанном размере сторонами не оспаривался.

Факт оплаты ФИО2 продавцу полной стоимости объектов, установленной договором купли-продажи, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Исходя из того, что не представлено никаких доказательств в подтверждение передачи денег за приобретенную недвижимость в размере, предусмотренном в договоре, то есть доказательств выполнения покупателем обязанности по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, по смыслу приведенных норм, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Представленные в материалы дела доказательства, в том числе материалы проверки КУСП от <ДАТА> №..., с учетом объяснений как ФИО1, так и ФИО2, и совокупность фактических обстоятельств дела, связанных с отношениями сторон и их поведением, как до подписания договора купли-продажи, так и в момент его заключения и после его совершения, свидетельствуют о том, что относимых, допустимых и достоверных доказательств того, что денежные средства в размере 240 000 рублей в действительности истцом от ответчика были получены, вопреки указанию на то в договоре купли-продажи, в материалы дела не представлено.

Установив отсутствие доказательств, свидетельствующих об оплате ответчиком истцу цены недвижимости по договору купли-продажи в полном объеме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора, возврата имущества в собственность истца и взыскания с ФИО1 в пользу ответчика уплаченной ответчиком части денежных средств.

Довод апелляционной жалобы ФИО2 о том, что с его стороны обязательства по договору в части оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества исполнены надлежащим образом, посредством оплаты за ФИО1 единого налога в размере 176 700 рублей 63 копейки и задолженности по исполнительным производствам в размере 48 227 рублей 81 копейку, не может быть принят во внимание.

В обоснование своей правовой позиции ФИО2 ссылается на следующее:

<ДАТА> произведена оплата налоговой задолженности в сумме 176 700 рублей 63 копейки, наименование платежа единый налоговый платеж, что подтверждается чеком ПАО Сбербанк по операции от <ДАТА> (л.д. 57),

<ДАТА> осуществлен платеж в сумме 14 010 рублей, наименование платежа оплата – задолженности по №... от <ДАТА>, что подтверждается чеком ПАО Сбербанк по операции от <ДАТА> (л.д. 57),

<ДАТА> осуществлен платеж в сумме 34 217 рублей 81 копейка, наименование платежа – оплата задолженности по №... от <ДАТА>, что подтверждается чеком ПАО Сбербанк по операции от <ДАТА> (л.д. 57).

Исходя из изложенного, всего ФИО2 оплатил имеющиеся у ФИО1 долги на сумму 244 928 рублей 44 копейки.

Однако, как следует из содержания договора купли-продажи объектов недвижимости, какие – либо условия в части оплаты приобретенного недвижимого имущества, например, в рассрочку или в счет оплаты имеющейся задолженности по налоговым платежам или по исполнительным производствам, сторонами не были оговорены и предусмотрены.

В судебном заседании суда первой и апелляционной инстанции истец ФИО1 договоренность в данной части отрицал.

Дополнительное соглашение между сторонами в части изменения условий оплаты за приобретенные объекты недвижимости не заключалось.

Таким образом, изложенные ответчиком обстоятельства не имеют правового значения в рамках рассматриваемых требований и об исполнении обязанностей ответчика по договору купли-продажи в части оплаты приобретенного недвижимого имущества не свидетельствуют.

За ответчиком ФИО2 сохраняется возможность инициирования искового производства в части взыскания с ФИО1 неосновательного обогащения.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, договор купли-продажи от <ДАТА> не подтверждает передачу ФИО2 денежных средств ФИО9 Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Необходимо отметить, что покупатель при заключении договора купли-продажи не проявил необходимой степени разумности, заботливости и осмотрительности, зная, что продавец является инвалидом, не имеет в собственности иных жилых помещений, при отсутствии в договоре купли-продажи сведений об обременениях и арестах, узнав о последних при приостановлении государственной регистрации сделки, производил платежи по оплате налоговой задолженности и по исполнительным производствам в отсутствие соглашения с ФИО8 об изменении расчетов по договору купли-продажи.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, основания для отмены или изменения состоявшегося судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тотемского районного суда Вологодской области от 7 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий: Н.М. Чистякова

Судьи: Е.И. Дечкина

О.А. Гарыкина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4 декабря 2025 года.