Решение № 3А-574/2019 3А-574/2019~М-212/2019 М-212/2019 от 10 июня 2019 г. по делу № 3А-574/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-574/19 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 7 128 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 ноября 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержав административный иск, просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика. Заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание. Представил письменные возражения на заключение эксперта.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик), вопрос об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда. Заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание. Представил письменные пояснения на заключение эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, стороны не согласились.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта ФИО2 полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 36 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Доводы представителей административного истца, административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.

Вопреки доводам представителя административного истца информация, указанная в отчете, не подтверждается приведенными объявлениями, телефоны контактных лиц по ряду аналогов отсутствуют. По аналогу №1 стоимость 200 000 рублей за сотку указана для участков 90-155 соток. Стоимость при межевании от 30 соток не указана. Как правило, в объявлении указывается минимальная, начальная площадь сотки, которая возрастает при уменьшении объекта. Также в объявлении указано расстояние от МКАД 49 км, однако оценщик в отчете указывает 47 км.

По аналогу №2 в объявлении указано, что возможна газификация. При этом, оценщик указывает наличие электричества и не учитывает возможность газификации.

По аналогу №4 указана площадь в размере 5000 кв.м., тогда как по данным кадастровой карты составляет 5004 кв.м. Также в объявлении указано расстояние от МКАД 50 км, но оценщик в отчете указывает 54 км.

Отчет оценщика вводит в заблуждение при описании «Корректировки, учитывающий линию расположения объекта относительно транспортных магистралей и их тип». Оценщик учитывает фактор интенсивности транспортного потока, но не учитывает линию расположения объекта. Исходя из таблицы на стр. 85 отчета оценщик применяет коэффициент 0,78. Однако в Справочнике оценщика недвижимости отсутствует описание дороги, названной «трассой», поэтому вывод оценщика о том, что интенсивность транспортного потока на автодороге федерального значения низкая, не подтвержден документально. В приведенном источнике информации также не указаны: дата публикации, точное значение интенсивности транспортного потока, которое позволяет сделать вывод о типе транспортной магистрали.

Кроме того, все земельные участки, как и объект оценки, имеют форму неправильного многоугольника с острыми углами либо сильно вытянутую форму, но их форма не препятствует застройке. Таким образом, корректировка на форму участка не требуется.

Вопреки доводам представителя административного истца площадь застройки исследуемого земельного участка является вопросом правового характера, так как содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходил из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом. При этом эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для экспертного исследования. Таким образом, эксперт в своем исследовании опирался на материалы дела, в которых отсутствуют данные о натуральном выражении площади участка, не подлежащей застройке. В градостроительном плане также отсутствует информация о границах зон с особыми условиями использования территорий, а также информация о границах зон действия публичных сервитутов. Следовательно, площадь участка, на которой невозможно капитальное строительство, не выделена. В соответствии с данными https://pkk5.rosreestr.ru и предоставленными в материалах дела ЕГРН, обременения данного земельного участка отсутствуют.

Из заключения эксперта следует, что уточненная информация была получена экспертом из открытых источников https://pkk5.rosreestr.ru/, https://yandex.ru/maps и в процессе переговоров с представителем собственника объекта. В результате собранной информации экспертом был сделан вывод о том, что все объекты представляют собой неправильные многоугольники, пригодные к застройке.

Кроме того, в соответствии со «Справочником оценщика-2017», корректировка, учитывающая тип (класс) автодороги относится только к участкам под придорожный сервис. На участки под торговую застройку данная корректировка не распространяется. Сегмент рынка исследуемого объекта определен как «земельный участок под торговую застройку». Применение данной корректировки некорректно, так как в открытом доступе отсутствует информация об интенсивности транспортного потока на автодороге А112. Также в «Справочнике оценщика недвижимости-2017» не приведена градация автодорог, в соответствии с которой рассчитана данная корректировка. Таким образом, эксперт вводит корректировку на удаленность от МКАД специально для торговых объектов на основе данных «Справочника СРК-2018», которая учитывает фактор интенсивности транспортного потока, так как транспортный поток в значительной степени зависит от удаленности объекта от МКАД. Аналог №5 имеет минимальный вес при расчете стоимости объекта (5%), который еще сильнее уменьшиться при условии внесения дополнительной корректировки, что сведет влияние данного аналога на стоимость объекта исследования к 0.

Вопреки доводам представителя административного ответчика доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения. В экспертном заключении отражено, что отказ от применения методов доходного подхода обусловлен отсутствием информации о возможной площади застройки и ограничениях, которые накладывают проходящие через участок охранные зоны, а также необходимостью введения множества новых переменных и определением параметров (определение величины и временной структуры издержек, доходов, уровня риска, ставки дисконтирования и т.д.), что с большой вероятностью отразится на точности полученного результата. На этапе анализа возможности использования данного метода, эксперт установил, что расчет входных параметров модели сопряжен с рядом значительных допущений, соответственно, результат оценки при использовании доходного подхода может быть недостоверным.

Также из заключения эксперта следует, что аналог №3 на момент подачи объявления находился в процессе смены вида разрешенного использования, то есть предлагался потенциальному собственнику с условием нового вида разрешенного использования (под торговый центр) без дополнительных вложений со стороны потенциального покупателя. Таким образом, корректировка в данном случае не требуется.

Кроме того, не требуется и корректировка на дату предложения, поскольку все объявления были выставлены на продажу до даты оценки и были актуальны на момент исследования экспертом. Так как дата определения стоимости находится между датой размещения объявления и датой составления экспертизы, то объявление было актуально и на дату определения стоимости.

Также согласно заключению эксперта на дату определения стоимости в открытых источниках отсутствовала информация о различии стоимости земельных участков под торговую застройку в зависимости от направления и удаленности от МКАД, в связи с чем эксперт использовал для расчета корректировки наиболее схожий сегмент рынка – торговые помещения, так как участок предназначается под торговую застройку. Таким образом, ценообразование по данному параметру для данных сегментов рынка сопоставимо.

Представителями сторон не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Необоснованное ходатайство представителей о вызове эксперта в судебное заседание для разъяснения вопросов, мотивированные ответы на которые содержатся в заключении эксперта, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, направлено на злоупотребление процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для вызова эксперта ФИО2 в судебное заседание для дачи пояснений.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Московский областной суд - 6 марта 2019 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 6 марта 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 7 128 кв.м., расположенного по адресу: Московская <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 ноября 2018 года, в размере 7600000 (семь миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 17 июня 2019 года