Решение № 2-5134/2017 2-5134/2017~М-5521/2017 М-5521/2017 от 19 декабря 2017 г. по делу № 2-5134/2017

2-5134/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Белгород 20 декабря 2017 г.

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Фокина А.Н.,

при секретаре судебного заседания Стеблевской Э.З.,

с участием истца К.В.В.., представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ФИО2, в отсутствие истца К.А.Н..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.В.В. и К.А.Н. к АО «Домостроительная компания» о защите прав потребителей, признании договора недействительным в части, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

22.04.2014 АО «Домостроительная компания» в качестве застройщика и К.В.В.. в качестве инвестора (дольщика) заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № по б-ру Юности г. Белгорода. Предметом договора явилась квартира № площадью 50,22 кв.м. Стоимость квартиры составила 3 055 667 рублей.

В соответствии с п. 2.2 договора застройщик обязался осуществить строительство дома в 1-м полугодии 2015 года и передать квартиру инвестору (дольщику) в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что застройщик вправе корректировать планируемый сроки строительства в пределах одного квартала с письменным извещением инвестора.

Дополнительным соглашением от 23.07.2015 в состав дольщиков по договору от 22.04.2014 наряду с К.В.В.. включен ее супруг К.А.Н.

Стоимость квартиры дольщиками полностью оплачена.

22.12.2015 многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

28.12.2015 АО «Домостроительная компания» направило К.В.В.. и К.А.Н.. уведомление о готовности объекта строительства и в этот же день передало им квартиру по акту приема-передачи.

Дело инициировано иском К.В.В.. и К.А.Н.., в котором они просят признать недействительным п. 7.1 договора долевого участия, а также взыскать с АО «Домостроительная компания» в пользу каждого неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.08.2015 до 28.12.2015 в размере 125 205,91 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей и штраф в размере 50 % от присужденных сумм.

Истец К.А.Н., извещенный о времени и месте слушания, в суд не явился.

Его представитель, а также истец К.В.В.. в судебном заседании иск поддержали.

Представитель ответчика, не оспаривая заключение договора долевого участия и дату передачи квартиры, иск не признал. Сослался на то, что квартира передана истцам в течение месяца с момента ввода дома в эксплуатацию, что именно этот срок передачи объекта долевого строительства предусмотрен договором (п. 2.2.2) и он не нарушен. Также указал на то, что К.В.В.. извещалась о переносе сроков строительства на один квартал в соответствии с п. 7.1 договора. Данный пункт договора считает не противоречащим закону и согласованным сторонами. Указал, что договор исполнен.

Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает требования истцов подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

Заключение АО «Домостроительная компания» с К.В.В.. и К.А.Н.. договора о долевом участии в строительстве подтверждается соответствующими документами, прошедшими государственную регистрацию.

Факт оплаты дольщиками предусмотренной договором стоимости квартиры ответчиком не оспаривается и подтверждается справкой.

Исходя из совокупного содержания п. 2.2.1 и п. 2.2.2 договора застройщик должен был передать дольщикам квартиру не позднее 31.07.2015.

Вместе с тем, согласно акту квартира была передана истцам лишь 28.12.2015, то есть с нарушением установленного договором срока.

Доказательств заключения соглашения об изменении срока передачи объекта или получения согласия истцов на продление такового суду не представлено.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства, требования о взыскании неустойки за период с 01.08.2015 до 28.12.2015 являются обоснованными.

Доводы ответчика об обратном неубедительны. Ссылка на то, что срок передачи объекта строительства определен лишь в п. 2.2.2 договора и застройщиком не нарушен, судом отклоняется.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику.

Статьей 8 Закона установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта, если иное не установлено договором.

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства. При этом передача объекта должна быть произведена не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не позднее установленного договором срока.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и само по себе не может рассматриваться как условие о сроке.

Положения ст. 190 ГК РФ не исключают определение срока путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат.

По мнению суда, взаимосвязанными условиями заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных периодов: периода завершения строительства - в 1-м полугодии 2015 года, а также периода, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, - в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию (пункты 2.2.1 и 2.2.2 договора).

Указание на предусмотренное пунктом 2.2.2 договора условие о передаче квартиры в течение определенного периода (одного месяца) с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, как на единственное условие о сроке, без взаимосвязи с условием пункта 2.2.1 о сроке строительства, фактически означало бы отсутствие в договоре участия долевого строительства конкретного срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, что недопустимо в силу вышеприведенных положений Закона и привело бы к нарушению прав и законных интересов участника долевого строительства вследствие несвязанности застройщика конкретным сроком исполнения обязательства.

Таким образом, исходя из совокупного содержания п. 2.2.1 и п. 2.2.2 заключенного сторонами договора ответчик обязан был передать истцам квартиру не позднее июля 2015 года, но не позже одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Соответствующая правовая позиция выражена в определении Верховного Суда РФ от 05.09.2017 № 78-КГ17-67.

Мнение представителя ответчика об обратном обусловлено неверным пониманием разъяснений, содержащихся в п. 15 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017.

Доводы ответчика об изменении им срока строительства на один квартал на основании п. 7.1 договора с направлением соответствующего извещения истцу судом отклоняются в силу недействительности данного условия договора.

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Такая сделка, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как указывалось выше, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

При этом установленный в договоре срок передачи объекта долевого строительства участнику должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома (блок-секции) и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

Возможность изменения данного срока связывается законодателем только с возникновением обстоятельств, свидетельствующих о том, что многоквартирный дом не будет введен в эксплуатацию в ранее планировавшийся срок. Так, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

Гражданский кодекс РФ допускает возможность изменения условий обязательств по соглашению сторон, а одностороннее изменение условий обязательств допускается только в случаях, предусмотренных законом (ст.ст. 310, 450 ГК РФ).

Соответственно срок передачи объекта долевого строительства может быть изменен только тогда, когда участник добровольно согласится на такое изменение в той же форме, в которой заключен сам договор.

Как отмечено в п. 24 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, понуждение дольщика к изменению договора возможно только в случаях, предусмотренных законодательством, например при наличии существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Отсюда следует, что изменение застройщиком срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, возможно только, если им была соблюдена процедура, предусмотренная ч. 3 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве», и порядок такого изменения, предусмотренный ГК РФ.

В иных случаях условия об изменении застройщиком в одностороннем порядке сроков передачи квартиры являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», как нарушающие требования Закона «Об участии в долевом строительстве», устанавливающей порядок изменения сроков передачи квартиры, и ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Таким образом, требование истцов о признании недействительными условий, предусмотренных п. 7.1 договора долевого участия в строительстве жилья, подлежит удовлетворению.

Уведомление истцов об изменении срока строительства при отсутствии с их стороны согласия на его продление от надлежащего исполнения обязательств ответчика не освобождает. При этом суд отмечает, что ответчиком во всяком случае не представлено достоверных доказательств того, какой конкретно документ направлялся истцу К.В.В.. почтовым отправлением от 05.06.2015. Опись вложения в письмо отсутствует, возвращенный конверт с подлинным вложением не представлен.

На 28.12.2015 - день исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры, ставки рефинансирования Центрального банка РФ составляла 8,25%.

В этой связи размер подлежащей взысканию с ответчика за период с 01.08.2015 до 28.12.2015 неустойки составляет 250 411,82 рублей (3 055 667 х 8,25% / 360 х 149 х 2), то есть по 125 205,91 рублей в пользу каждого из истцов.

О несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и ее уменьшении ответчиком не заявлено, основания для такого уменьшения отсутствуют.

В соответствии с положениями ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», установленное судом нарушение прав потребителя является основанием для взыскания денежной компенсации морального вреда.

Принимая во внимание характер и длительность нарушения прав истцов, степень вины ответчика, исходя из положений ст.1101 ГК РФ, суд считает справедливым и разумным размер компенсации морального вреда по 5 000 рублей.

В связи с неудовлетворением в добровольном порядке требований потребителей, учитывая предъявление 30.10.2017 досудебной претензии, в соответствии с ч. 6 ст. 13 «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу каждого из истцов подлежит взысканию штраф в размере 65 102,96 рубля, составляющий 50% от взыскиваемой суммы ((125 205,91 + 5 000) х 50%).

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 704,12 рубля.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск К.В.В. и К.А.Н. к АО «Домостроительная компания» удовлетворить.

Признать недействительным условия, предусмотренные п. 7.1 договора долевого участия в строительстве жилья от 22.04.2014 № с44-6-300.

Взыскать с АО «Домостроительная компания» в пользу К.В.В. и К.А.Н. неустойку по 125 205,91 рублей каждому, компенсацию морального вреда по 5 000 рублей каждому, штраф по 65 102,96 рубля каждому.

Взыскать с АО «Домостроительная компания» в бюджет городского округа «Город Белгород» государственную пошлину в размере 5 704,12 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья