Решение № 3А-156/2025 3А-156/2025(3А-2703/2024;)~М-2030/2024 3А-2703/2024 М-2030/2024 от 20 июля 2025 г. по делу № 3А-156/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2025 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хлыстовой Е.В.,

при секретаре ФИО2,

с участием:

представителя административного истца ФИО3,

представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СВГК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СВГК» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просил суд, с учетом уточнения, установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 22 352 918 рублей 72 копейки, взыскать судебные расходы с административных ответчиков по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей, по оплате оценочных услуг в размере 20 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что указанный объект недвижимости на праве собственности принадлежит административному истцу, кадастровая стоимость объекта недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель административного истца ФИО3 в судебное заседание явилась, поддержала уточненные административные исковые требования по вышеизложенным обстоятельствам дела.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО4 в судебном заседании просил удовлетворить административное исковое заявление истца и установить кадастровую стоимость в размере рыночной по результатам судебной экспертизы ООО «Логика».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «СВГК» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 года № 2296 по состоянию на 01.01.2023 определена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 24169619 рублей 64 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.04.2024.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке ООО «НПО «Азимут» № согласно которому по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № определена в размере 18 992 777 рублей 72 копейки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно экспертному заключению ООО «Логика» № по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 23 421 789 рублей.

Определением суда от 11.04.2025 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза за счет средств административного истца ФИО15.

Согласно экспертному заключению ООО «ПлатО» от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 22 352 918 рублей 72 копейки.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ООО «ПлатО» ФИО7 поддержала выводы судебной экспертизы, указывая, что объекты-аналоги в количестве 7 объектов подобраны верно, в качестве объектов-аналогов рассматривались офисные помещения в <адрес> районах <адрес>, к объектам-аналогам, расположенным в <адрес> применена корректировка на местоположение.

Оценивая экспертное заключение ООО «ПлатО» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на осмотре объектов, на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта ООО «ПлатО» о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта заключение эксперта ООО «ПлатО».

Участниками процесса ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости помещения равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в размере, определенном в заключение эксперта, выполненного ООО «ПлатО» от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд рассмотрев возражения ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» на экспертное заключение ООО «ПлатО», пришел к следующим выводам.

Не соглашаясь с выводами эксперта ООО «ПлатО» ФИО7 относительно рыночной стоимости помещения с кадастровым номером № в размере 22 352 918 рублей 72 копейки, заинтересованным лицом указано на то, что:

- рыночная стоимость объекта экспертизы, определенная в заключении эксперта, значительно ниже среднерыночного значения УПРС;

- экспертом недостоверно указаны характеристики объектов-аналогов по ЦОФ, а их удельные показатели стоимости не корректировались на фактические отличия от характеристик объектов оценки, а именно не сделана корректировка на местоположение аналогов, находящихся на окраине <адрес>; неверно определено нахождение аналога № 5 на красной линии.

Фактически доводы заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» сводится к значительному занижению судебным экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости.

Указание заинтересованным лицом на нахождение рыночной стоимости объекта исследования ниже среднего значения УПРС является мнением заинтересованной стороны без приведения подтверждающих фактов. Так, судом в процессе рассмотрения дела стороне заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» предлагалось представить в суд диапазон рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемое нежилое помещение, а также расчет данного диапазона цен для подтверждения или опровержения довода о нахождении стоимости, определенной в заключении вне данного диапазона, однако диапазоны и их расчеты представлены не были со ссылкой на служебный характер данной информации, как и не представлены расчеты среднерыночных значений УПРС.

Представителями заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки», участвовавшими в процессе рассмотрения дела, вышеуказанные расчеты не приведены и не обоснованы. В судебное заседание явка представителей заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки», непосредственно производившие вышеуказанные расчеты, не обеспечена.

Вопреки доводам возражений заинтересованного лица, подробное обоснование внесения корректировок в рамках применения подходов представлено экспертом в самом тексте заключения, а также в судебном заседании.

Использование оценщиком методов оценки Федеральным стандартам оценки не противоречит; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов.

Несопоставимость местоположению объекта оценки и подобранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку различия в данных ценообразующих факторах урегулированы соответствующими корректировками с приведением соответствующего обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки. Так, экспертом ФИО7 произведена корректировка по местоположению при их нахождении в <адрес>.

При этом, по мнению суда, эксперт, руководствуясь пунктом 25 ФСО N 7, правомерно отказался от корректировки на местоположение объектов, находящихся в одном и том же районе, что и объект оценки – <адрес>, поскольку ФСО не предписано производить корректировку на местоположение при нахождение сравниваемых объектов в одном районе при условии их нахождения в разных ценовых зонах, как следует из графического материала, представленного ГБУ СО «Центр кадастровой оценки».

Различия в нахождении аналога № на 1 линии в отличие от оцениваемого объекта, не свидетельствуют об их несопоставимости, скорректировано экспертом посредством понижающего стоимость объекта-аналога поправки на красную линию, что не противоречит федеральным стандартам оценки.

Так, из пояснений эксперта, данных в судебном заседании, фотоматериалов следует, что здание по адресу: <адрес> просматривается с ул. Спортивная. Установленный забор представляет собой временную конструкцию, сбоку забор проломан, что предполагает свободный проход к зданию, в связи с чем суд полагает, что объект-аналог верно отнесен экспертом, как находящийся на красной линии, а не внутри квартала, как указывает в возражениях ГБУ СО «Центр кадастровой оценки».

Возражая против установления кадастровой стоимости на основании заключения эксперта ООО «ПлатО», заинтересованным лицом ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» заявлено ходатайство об установлении кадастровой стоимости на основании экспертного заключения ООО «Логика».

Вместе с тем, исходя из определения Самарского областного суда от 11.04.2025 поскольку в п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, а подобранные ООО «Логика» аналоги имеют существенные различия с объектом оценки, часть из них может быть использована в качестве торговых объектов, у суда имелись сомнения в обоснованности заключения эксперта, что в силу ст. 83 КАС РФ явилось основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Кроме того, как следует из заключения эксперта ООО «ПлатО» эксперт ООО «Логика» ФИО6 в заключении не исследовала такой ценообразующий фактов как «Наличие отдельного входа» и, как следствие, не ввела корректировку по данному фактору различия.

Также экспертом ООО «Логика» не было учтено отсутствие «мокрых точек» у исследуемого объекта – в ходе проведения визуального осмотра объекта исследования было установлено, что у исследуемого объекта отсутствует собственный сан.узел.

Исходя из изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № подлежит установлению на основания экспертного заключения ООО «Плато», поскольку экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Само по себе несогласие заинтересованного лица с заключением судебного эксперта, не может служить основанием для установления кадастровой стоимости на основании ранее проведенной судебной экспертизы, поскольку суду не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно намеренно отказался с целью уменьшения рыночной стоимости объектов оценки.

Заинтересованным лицом не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков заключения эксперта значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца с иском в суд 12.11.2024, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По требованию административного истца о возмещении судебных расходов на оплату государственной пошлины и оценку, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие, признанные судом необходимые расходы (статья 106 КАС РФ).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 КАС РФ).

По смыслу главы 10 КАС РФ, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Из материалов дела следует, что в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего административного дела ООО «СВГК» понесены судебные расходы, о чем представлены документы.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В связи с этим, действующее законодательство связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 года № 2296 по состоянию на 01.01.2023 определена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 24169619 рублей 64 копейки,

Диапазон расхождения между кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером № – 24169619 рублей 64 копейки и рыночной стоимостью объекта в размере 22 352 918 рублей 72 копейки составляет 7,52 %.

Сопоставив разницу между указанными величинами (7,52%), суд полагает, что превышение кадастровой стоимости указанного помещения над его рыночной стоимостью не является существенной, не указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости, как не свидетельствует и о наличии ошибки при ее применении. Доказательств наличия таких ошибок, материалы дела не содержат.

Суд считает, что административный истец в данном случае реализовал свое право, предусмотренное законом, на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В связи с этим, судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Таким образом, суд считает заявление общества с ограниченной ответственностью «СВГК» о взыскании судебных расходов не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства судом было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения с кадастровым номером №.

Обществом с ограниченной ответственностью «Логика» подготовлено экспертное заключение стоимость выполненных работ 50 000 рублей. В обоснование указанной суммы представлен счет, акт сдачи-приемки работ по экспертизе.

Согласно бухгалтерской справки Самарского областного суда от 10.06.2025, на депозитном счете суда имеются денежные средства в размере 50 000 рублей, оплата не производилась.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Таким образом, суд полагает возможным перечислить с депозита суда денежные средства в размере 50 000 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу Обществом с ограниченной ответственностью «Логика».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СВГК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 22 352 918 рублей 72 копейки.

Дата подачи административного иска в суд 12.11.2024.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «СВГК» о взыскании судебных расходов по административному делу № отказать.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Логика» за проведение судебной экспертизы по административному делу № в размере 50 000 рублей, поступившие от ГБУ СО «Центр кадастровой оценки».

Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН №, КПП №, банк получателя: ООО «Логика», р.сч №, БИК №, к/с №.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21.07.2025.

Судья (подпись) Е.В. Хлыстова

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья:

Секретарь: