Решение № 2-168/2018 2-168/2018 (2-4992/2017;) ~ М-5075/2017 2-4992/2017 М-5075/2017 от 13 февраля 2018 г. по делу № 2-168/2018

Дело № 2-168/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 14 февраля 2018 г.

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Володиной О.В.,

при секретаре Азимовой Э.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности передать в собственность недвижимое имущество, признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного заседания, к ООО «Телекомпания 12 регион» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры № от 4 августа 2016 года, заключенного между ООО «Телекомпания 12 регион» и ФИО1 в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 73,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности на ответчика передать в собственность ФИО1 указанную квартиру и признать право собственности ФИО1 на указанную квартиру,

В обоснование заявленных требований указала, что 4 августа 2016 года между ООО «Компания БАМ» и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, на втором этаже в блок-секции № многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении <адрес><адрес> в г. Йошкар-Оле. Стоимость квартиры согласована сторонами и составляет 56 000 руб. за 1 кв.м. Окончательная стоимость квартиры будет определена по завершению строительства объекта. 4 августа 2016 года между ООО Компания «БАМ» и ООО «Телекомпания 12 регион» заключено соглашение о погашении взаимной задолженности, согласно которому ООО Компания «БАМ» погашает задолженность ООО «Телекомпания 12 регион» на сумму 4200000 руб. перед третьими лицами, тем самым ООО «Телекомпания 12 регион» погашает задолженность ООО Компания «БАМ» по предварительному договору № купли-продажи квартиры от 04.08.2016. 5 сентября 2016 года на основании договора уступки права требования ООО «Компания «БАМ» уступило ФИО1 права и обязанности по предварительному договору № купли-продажи квартиры от 04.08.2016. Общая сумма оплаты по договору составляет 4000000 руб., срок оплаты 31 декабря 2016 г.

30 марта 2017 года ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома, 12 апреля 2017 года им оформлено право собственности на квартиру, однако основной договор купли-продажи квартиры не заключен. Квартира истцу не передана.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, ее представитель по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержала, пояснила согласно изложенному в заявлении об уточнении исковых требований от 6 февраля 2018 года.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Телекомпания 12 регион» не явился, извещены о месте и времени судебного заседания, представлен отзыв на иск, в котором выражено согласие с исковыми требованиями.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по <адрес> Эл, Главного управления по расследованию особо важных дел Следственного комитета РФ, ООО Компания «БАМ» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участника процесса, изучив материалы дела, дело правоустанавливающих документов, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 13 ноября 2014 года выдано ООО «Телекомпания 12 регион» разрешение на строительство № на строительство жилого дома со встроенным блоком обслуживания (I этап), на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 21 марта 2014 года №.

Судом установлено, что 4 августа 2016 года между ООО Компания «БАМ» и ООО «Телекомпания 12 регион» заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи 2-х комнатной квартиры на втором этаже в блок-секции № многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении <адрес>, с основными характеристиками, указанными в п. 1.2 договора.

Стоимость квартиры согласована в п.2.1 предварительного договора, в соответствии с которым фиксированная стоимость одного квадратного метра составляет 56 000 рублей. Окончательная стоимость квартиры будет определена с учетом площадей с холодными помещениями по паспорту БТИ по завершению строительства объекта.

Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрена оплата стоимости квартиры путем зачисления на расчетный счет продавца суммы аванса в размере 4200 000 рублей.

Во исполнение данного условия ООО «Компания «БАМ» погасило задолженность ООО «Телекомпания 12 регион» в размере 4200000 руб. перед третьими лицами согласно условиям Соглашения от 4 августа 2016 г., в счет погашения своей задолженности перед ними на указанную сумму по предварительному договору № купли-продажи квартиры от 04.08.2016.

Данный факт ответчиком не оспаривается.

Обязательство по оплате квартиры в сумме 4 200 000 руб., предусмотренное п.2.2 договора №, заключенного между ответчиком, и ООО Компания «БАМ», следует считать исполненным, данное обстоятельство подтверждается вышеуказанными документами в их совокупности.

Согласно п.3.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в течение 10 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиры.

Иного срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

5 сентября 2016 года на основании договора уступки права требования ООО «Компания «БАМ» уступило ФИО1 права и обязанности по предварительному договору № купли-продажи квартиры от 04.08.2016. Общая сумма оплаты по договору составила 4000000 руб., срок оплаты 31 декабря 2016 г.

ООО «Телекомпания 12 регион» извещена ООО Компания «БАМ» о состоявшейся уступке прав требования по предварительному договору № купли-продажи квартиры от 04.08.2016, а также о произведенной оплате ФИО1

Судом установлено, что ООО «Телекомпания 12 регион» не исполнены перед истцом условия предварительного договора от 4 августа 2016 г. Обязанность по оплате квартиры исполнена в полном объеме, как указано выше, данное обстоятельство подтверждается соглашением о погашении взаимной задолженности от 04.08.2016.

Таким образом, все права ООО Компании «БАМ» по предварительному договору перешли к ФИО1

30 марта 2017 года ООО «Телекомпания 12 регион» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания (I этап), расположенного по адресу: <адрес>.

12 апреля 2017 года зарегистрировано право собственности ООО «Телекомпания 12 регион» на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес>.

До настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, квартира истцу не передана.

Согласно положениям ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.3 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Поскольку квартира, расположенная по адресу: <адрес> до настоящего времени не передана истцу, что не оспаривается сторонами, участвующими в деле, суд полагает, что тем самым ответчик как продавец необоснованно уклоняется от фактической передачи и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, несмотря на полную оплату проданной недвижимой вещи и регистрации права собственности на квартиру.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В силу ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п.1 ст.2 и ч.1 и 2 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Данный подход подтверждается правовой позицией высшей судебной инстанции, последовательно изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, а также в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.12.2014 № 78-КГ14-34.

При этом исходя из абз.14 преамбулы Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Как следует из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры № от 4 августа 2016 года, сторонами по делу согласованы условия, позволяющие квалифицировать его как договор участия в долевом строительстве. Спор относительно того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче истцу во исполнение договора, поименованного предварительным, между сторонами отсутствует. Отсутствие государственной регистрации заключенного между сторонами договора в установленном порядке само по себе не должно влечь негативных последствий для истца.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры № от 4 августа 2016 года договором долевого участия в строительстве является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу ч.1 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Срок ввода объекта в эксплуатацию определен в договоре – 2 полугодие 2016 года, согласно условиям предварительного договора основной договор стороны обязались заключить в течение 10 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиры.

Поскольку регистрация права собственности на спорную квартиру произведена ответчиком 12 апреля 2017 года, о чем свидетельствуют сведения из выписки Единого государственного реестра недвижимости, срок исполнения обязательства ООО «Телекомпания 12 регион» по передаче жилого помещения истек 22 апреля 2017 года.

Таким образом, на момент рассмотрения спора данное обязательство ответчиком не исполнено, чем нарушены условия заключенного договора и требования приведенных норм права.

С учетом изложенного, исковые требования о возложении обязанности на ответчика передать указанное жилое помещение в собственность истца также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу ч.1 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст.8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, учитывая приведенное правовое регулирование, требования о признании за истцом права собственности на указанные объекты недвижимости также являются обоснованными.

Ответчик в отзыве на иск ссылается на то, что Постановлениями <данные изъяты> районного суда <данные изъяты> от 27 апреля 2017 года на указанную квартиру наложен арест в целях исполнения приговора по уголовному делу в части гражданского иска, взыскании штрафа, других имущественных взысканий.

Факт наложения ареста на вышеуказанный объект недвижимого имущества согласно постановлениям <данные изъяты> районного суда <данные изъяты> от 27 апреля 2017 года не имеет правового значения для рассматриваемого спора, данные обстоятельства не влияют на права истца, так как предварительный договор купли-продажи квартиры квалифицированный судом как договор долевого участия в строительстве заключен 4 августа 2016 года, то есть задолго до наложения ареста.

Кроме того, как следует из сообщения СК России от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> районным судом г<данные изъяты> срок наложения ареста не продлен на объект недвижимости квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

Исходя из удовлетворенных судом требований, согласно ст. 98 ГПК РФ, с учетом того, что истцом оплачена госпошлина в размере 29200 руб., указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности передать в собственность недвижимое имущество, признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры № от 4 августа 2016 года, заключенный между ООО Компания «БАМ» и ООО «Телекомпания 12 регион» договором долевого участия в строительстве.

Возложить обязанность на ООО «Телекомпания 12 регион» передать в собственность ФИО1 жилое помещение - квартиру, общей площадью 73,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру, общей площадью 73,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый №.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 29 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья О.В. Володина

Мотивированное решение составлено 19 февраля 2018 г.