Решение № 2-642/2017 2-642/2017~М-529/2017 М-529/2017 от 29 июня 2017 г. по делу № 2-642/2017

Дело № 2-642/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июня 2017 года Пермский край, г. Оса

Осинский районный суд Пермского края в составе

председательствующего Томашевич Н.Л.,

при секретаре сз,

с участием истца П., представителя истца У.,

ответчика Ф., представителя ответчика Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к Ф. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома, взыскании компенсации морального вреда, пени,

у с т а н о в и л :

истец А. обратился в суд с иском к Ф. о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, до <данные изъяты> рублей, взыскании компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, пени в сумме <данные изъяты> рублей.

Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Продавая дом, ответчик сообщила, что стены сложены из кирпича, толщиной 50 см, в техническом паспорте также было указано, что стены дома выполнены из кирпича. Осенью и зимой ДД.ММ.ГГГГ года, во время отопительного сезона истец обнаружил, что приобретенный дом не сохраняет тепло, продувается, в доме холодно, в связи с тем, что стены дома деревянные, из досок, между которыми проложена стекловата, а снаружи стены обложены силикатным кирпичом. Находящийся около дома навес рассохся, между досками щели, куда попадает снег. Истец полагает, что ответчик ввела его в заблуждение о материалах, из которых сложен дом, что послужило основанием для заключения договора, в котором дом оценен гораздо дороже фактической его стоимости. Устранить недостатки невозможно без его полной перестройки и огромных затрат, поэтому истец просит соразмерного уменьшения покупной цены дома. Поскольку ответчик условия договора об оплате задолженности по электроэнергии, снятии с регистрационного учета и освобождении дома от вещей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, не исполнила, просит взыскать с ответчика пени. Дом истец приобрел для проживания, однако из-за выявленных недостатков он мерзнет в доме, нервничает, переживает, в связи с чем, просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда.

В судебном заседании истец А. и его представитель У. на исковых требованиях настаивали по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно истец в судебном заседании пояснил, что покупал у ответчика кирпичный дом, а оказалось, что дом каркасно-щитовой. Перед покупкой визуально осматривал дом, в техническом паспорте также было указано, что дом кирпичный. Сразу не проверил стены, так как не было смысла их ломать, надеялся на честность и порядочность ответчика. Моральный вред для него заключатся в длительном разрешении спора с ответчиком, от чего он испытывал страх и неопределенность будущего, что также сказалось на состоянии его здоровья. Просит взыскать пени в связи с тем, что ответчик не исполнила все условия договора, не снялась с регистрационного учета в установленный договором срок, не оплатила коммунальные услуги, не освободила от своих вещей гараж.

Ответчик Ф. с исковыми требованиями не согласна, поскольку истец неоднократно осматривал дом. Когда договаривались о цене она уступила истцу, снизив цену на <данные изъяты> рублей, чтобы истец мог провести газ в дом, до настоящего времени вся цена по договору истцом не уплачена. С регистрационного учета снялась только ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по коммунальным услугам погасила в мае ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с тем, что истец не исполнял обязанность по оплате цены дома, вещи из гаража вывезла зимой ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку истец разрешил пользоваться им до полной оплаты цены дома. В договоре купли-продажи не указан какой дом продавался, поскольку в техническом паспорте было указано, что стены кирпичные.

Представитель ответчика Р. с исковыми требованиями не согласна, на сегодняшний день со стороны ответчика никаких нарушений условий договора купли-продажи не имеется, вины ответчика в том, что в техническом паспорте ДД.ММ.ГГГГ года указано, что стены кирпичные, нет. Ответчик свою обязанность по договору купли-продажи исполнила, претензий к дому никогда не было до тех пор, пока у ответчика не появились претензии по оплате цены дома. Заявляя исковые требования, истец тем самым желает уйти от ответственности за неисполнение обязанности по оплате стоимости дома. Доказательств того, что ответчик при продаже дома ввела истца в заблуждение, не представлено. Называемые истцом недостатки товара, не могут считаться скрытыми, поскольку указаны в техническом паспорте, с содержанием которого истец был ознакомлен до подписания договора. До заключения договора купли-продажи у истца имелась возможность проверить качество покупаемого дома путем визуального осмотра, при необходимости он не был лишен возможности пригласить специалиста для осмотра дома, ответчик никаких препятствий истцу не создавала. Предметом договора является жилой дом без указания на то, что он является «кирпичным». Наличие разницы в рыночной стоимости жилого дома, стены которого выполнены с использование кирпича и жилого дома, стены которого являются каркасными дощатыми с утеплителем из стекловаты, само по себе не свидетельствует о том, что товар продан ненадлежащего качества. Доказательств наличия существенных недостатков в доме истец суду не представил. Просит признать недопустимыми доказательствами и исключить из числа доказательств представленные стороной истца отчеты об оценке, поскольку они составлены с нарушением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Ф., Г., действующей по доверенности за Ч., (продавцы) и А. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавцы обязуются продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность земельный участок, и жилой дом, кадастровый (условный) №, назначение жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных - цоколь, расположенные по адресу: <адрес> (п.1,2).

Стороны оценивают стоимость жилого дома и земельного участка в размере <данные изъяты> рублей РФ, из которых <данные изъяты> стоимость земельного участка, <данные изъяты> рублей стоимость жилого дома (п.8). До подписания настоящего договора указанная недвижимость, покупателем осмотрена, претензий к указанной недвижимости, не имеется (п. 4). Передача указанного жилого дома и земельного участка осуществляется без подписания передаточного акта, на основании настоящего договора (п.6).

Продавцы уведомляют покупателя о том, что на момент подписания настоящего договора, в указанном жилом доме зарегистрированы и проживают: Ф., С., которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить жилой дом от вещей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.3).

Продавец Ф. обязуется оплатить коммунальные услуги и иные платежи за продаваемую недвижимость, включительно, по день фактического проживания (п. 10).

При несоблюдении любого из условия настоящего договора, сторона, допустившая нарушения, уплачивает другой стороне пени в размере 10% от цены договора (п.11).

Указанный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27).

Согласно техническому заключению об обследовании несущих конструкций жилого дома с целью определения материала стен объекта капитального строительства, составленного Осинским филиалом ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» ДД.ММ.ГГГГ, по результатам визуального обследования ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу: <адрес>, выявлено, что по документам действительно материал стен жилого дома ошибочно указан кирпич (что подтверждает сайт «справочная информация в режиме онлайн - Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации прав»), капитальные стены 1 этажа дощатые каркасного типа с утеплителем из стекловаты, согласно Акту приемки-передачи основных средств также указано, что жилой дом кирпично-щитовой. Наружные и внутренние стены, перекрытия находятся в работоспособном состоянии, видимых дефектов в несущих и ограждающих конструкциях не обнаружено (л.д.44-75).

Согласно отчету об оценке № рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного Осинским филиалом ГУП «Центр технической инвентаризации <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого дома, назначение жилое, площадь <данные изъяты> кв.м., количество этажей 2, в том числе подземный цоколь, материал стен жилого дома - кирпич, год постройки дома ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет <данные изъяты> рублей (л.д.76-80).

Согласно отчету об оценке № рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного Осинским филиалом ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого дома, назначение жилое, площадь <данные изъяты> кв.м., количество этажей 2, в том числе подземный цоколь, материал стен жилого дома - дощатый каркас с утеплителем из стекловаты, год постройки дома ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет <данные изъяты> рублей (л.д.81-121).

Согласно справки Южного отделения «Пермэнергосбыт» от ДД.ММ.ГГГГ за Ф. числится задолженность по оплате за электроэнергию в сумме <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.7).

Из справки Южного отделения «Пермэнергосбыт» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что у Ф. по адресу: <адрес>, задолженность по оплате за электроэнергию отсутствует (л.д.143).

Ф. снята с регистрационного учета по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.144).

Свидетель О. суду показала, что является супругой истца, дом ответчика нашли по объявлению, где было указано, что продается кирпичный дом, ответчик также сообщила им, что стены дома кирпичные, предоставила технический паспорт, где также было указано, что стены кирпичные. Если бы они с мужем знали, что дом деревянный, то не стали бы его покупать. Ответчик свои вещи из гаража вывезла ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетель Ю. суду пояснила, что ответчик Ф. ранее проживала с ней по соседству в <адрес>, в доме, аналогичном дому Ф., который был продан. Дом финский, каркасный, его срок эксплуатации был 20 лет.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истец приобрел у ответчика жилой дом, до подписания договора дом осмотрен покупателем, претензий не имеется, цена жилого дома определена в сумме <данные изъяты> рублей.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что условие о качестве объекта недвижимости сторонами согласовано не было, в связи с чем, юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора являлось выяснение вопроса о возможности использования дома по назначению.

Как усматривается из материалов дела, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу А. недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, судом, не установлено и из материалов дела не усматривается. Напротив, согласно техническому заключению Осинского филиала ГУП «ЦТИ Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ, стены дома находятся в работоспособном состоянии, видимых дефектов в несущих и ограждающих конструкциях не обнаружено.

Доводы стороны истца о том, что в доме невозможно жить, поскольку в отопительный сезон в нем холодно, объективно ничем не подтверждены.

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявил требования об уменьшении покупной цены жилого дома.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем, истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

При заключении договора купли-продажи стороны прописали все его условия; продавец передала, а покупатель принял всю информацию о доме, нашел дом в приемлемом состоянии, не имел претензий к качеству дома. Приобретая жилой дом, истец, по мнению суда, имел возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки имущества, истцом не представлено.

То обстоятельство, что в документах технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ годов ошибочно указано, что стены выполнены из кирпича, доводы истцов о передаче им имущества ненадлежащего качества не подтверждают.

Оснований для признания отчетов о рыночной стоимости жилого дома суд не усматривает. Вместе с тем, в представленных истцом заключениях о рыночной стоимости дома по данным технических паспортов <данные изъяты> и <данные изъяты> гг. оценка дома произведена не на дату заключения договора купли-продажи дома, а спустя год после его приобретения, без оценки факта владения и пользования им. Таким образом, истцом не представлено достоверных доказательств того, что цена договора на дату его заключения не соответствует техническому состоянию жилого дома и возможности его использования по назначению.

В соответствии со статьей 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 151 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

К нематериальным благам, согласно статьи 150 Гражданского кодекса Российской Федерации, относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, неприкосновенность жилища, личная и семейная тайна, свобода передвижения, свобода выбора места пребывания и жительства, имя гражданина, авторство, иные нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда от 20.12.1994 № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм право на компенсацию морального вреда возникает, по общему правилу, при нарушении личных неимущественных прав гражданина или посягательстве на иные принадлежащие ему нематериальные блага, и только в случаях, прямо предусмотренных законом, такая компенсация может взыскиваться при нарушении имущественных прав гражданина.

Истец А. в обоснование своих требований о взыскании с ответчика компенсации морального вреда приводит доводы о том, что длительность разрешения с ответчиком спора о цене дома вызывали у него страх за будущее и неопределенность, проживание в приобретенном доме с недостатками вызывают у него нервные переживания, ухудшение состояние здоровья.

Учитывая, что стороной истца, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено суду доказательств нарушения неимущественных прав истца, наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и нарушениями личных неимущественных прав истца, а также учитывая то обстоятельство, что действующим законодательством не предусмотрено взыскание компенсации морального вреда за нарушение имущественных прав лица в связи с заключением договора купли-продажи недвижимости, заявленные требования суд находит необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи жилого дом и земельного участка стороны договорились, что при несоблюдении любого из условий настоящего договора, сторона, допустившая нарушения, уплачивает другой стороне пени в размере <данные изъяты> %.

Ответчик Ф. в нарушение условий договора не снялась с регистрационного учета в установленный договором срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по коммунальным услугам оплатила спустя год после заключения договора, гараж освободила от принадлежащих ей вещей весной ДД.ММ.ГГГГ года. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются. Доказательств того, что ответчик договорилась с истцом об освобождении гаража в более поздний срок суду не представлено. При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании пени являются обоснованными.

Вместе с тем, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в абзаце 2 статьи 71 постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц (не осуществляющих предпринимательскую деятельность) правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом позиции Конституционного суда Российской Федерации, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, от 15.01.2015 № 6-О, от 15.01.2015 № 6-О)

Таким образом, возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Поскольку указанные выше нарушения условий договора не повлекли каких-либо тяжких последствий для истца, препятствий в пользовании жилым домом не создавали, заявленный ко взысканию размер пени в сумме <данные изъяты> рублей является явно несоразмерным последствиям нарушенных обязательств, в связи с чем, подлежит снижению до <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования А. удовлетворить частично.

Взыскать с Ф. в пользу А. пени в сумме <данные изъяты> рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Осинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Л. Томашевич