Апелляционное определение № 33-4396/2026 от 9 марта 2026 г.

Дело №...

УИД №...000062-93

Судья Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан ФИО1

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу №...

адрес 10 марта 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего ФИО9,

судей Багаутдиновой А.Р., Рамазановой З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от дата

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан ФИО9, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании долга по договору аренды, в обоснование заявленные требований указывая на то, что дата между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу адрес, адрес, арендная плата определена в размере 60000 руб., подлежащая уплате ежемесячно не позднее 25 числа месяца. ФИО3, в нарушение условий заключенного договора, не исполнил свои обязательства по ежемесячной оплате за июнь-ноябрь 2024 г. задолженность составила 360000 руб. В случае нарушения арендатором сроков осуществления платежей по договору, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере 0,1 % от суммы несвоевременно уплаченного платежа за каждый день просрочки. Задолженность по неустойке по состоянию на дата за период с дата по дата составляет 51960 руб.

Приводя данные обстоятельства, ФИО2 просила суд взыскать с ФИО3 задолженность по аренде в размере 360000 руб., неустойку в размере 51960 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11500 руб., указать в решение, что в случае несвоевременного исполнения судебного акта ответчик должен уплатить проценты по договору аренды с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО2 о признании договора аренды нежилых помещений расторгнутым, в обоснование заявленные требований указывая на то, что он на основании заключенного договора аренды нежилых помещений от дата арендовал нежилое помещение, расположенное по адресу адрес площадью 170 кв. м, количеством этажей 2, для размещения в нем кафе «Мерси». В нарушение условий договора ФИО2 заключила договора аренды помещений, расположенных в здании по указанному адресу с июля 2024 г. с ООО «Альфа-М» и с сентября 2024 г. с индивидуальным предпринимателем ФИО8 Таким образом, ФИО3 фактически утратил право пользования частью здания с дата, что является существенным нарушением условий договора ФИО2

Приводя данные обстоятельства, ФИО3 просил суд признать договор аренды нежилых помещений от дата, заключенный между ФИО3 и ФИО2 расторгнутым с дата

Решением Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от дата исковые требования ФИО2 удовлетворены; взысканы с ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды нежилых помещений от дата за период с дата по дата в размере 360000 руб., неустойка по договору аренды нежилых помещений от дата за период с дата по дата в размере 51960 руб. с ее последующим начислением и взысканием по день фактической оплаты задолженности в размере 0,1 % от суммы несвоевременно уплаченного платежа в размере 60000 руб. за каждый день просрочки по договору аренды нежилых помещений от дата, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 11500 руб.; в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 отказано; взыскана с ФИО3 государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 1299 руб.

В апелляционной жалобе ФИО3 ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, указывая, что предмет аренды был изменен арендодателем в одностороннем порядке: ФИО2, вопреки условиям договора, передала часть арендуемых помещений (первый этаж здания) третьим лицам, а именно магазину «Красное и Белое» и индивидуальному предпринимателю ФИО8 По мнению подателя жалобы, это лишило его возможности использовать арендуемые площади в полном объеме для ведения деятельности кафе, что является существенным нарушением договора со стороны арендодателя и, по сути, свидетельствует о фактическом расторжении договора в одностороннем порядке. Кроме того, ФИО3 оспаривает вывод суда о наличии задолженности по арендной плате за ряд периодов. Он утверждает, что суд не дал надлежащей оценки представленным им доказательствам оплаты, а именно видеозаписям, фиксирующим факты передачи наличных денежных средств ФИО2, а также сведениям о банковских переводах. Заявитель считает, что эти доказательства подтверждают внесение арендной платы за оспариваемые месяцы, в связи с чем расчет задолженности, произведенный судом, является некорректным.

В судебном заседании истец, ответчик, представитель поддержали свои доводы.

Иные лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о рассмотрении дела с указанием времени и месте судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного Суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части размера взыскиваемой задолженности по договору аренды, неустойки и государственной пошлины, исходя из следующего.

Согласно положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату (арендную плату) за пользование имуществом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от дата, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное пользование нежилые помещения площадью 60 квадратных метров, расположенные в нежилом здании по адресу адрес, адрес (пункты 1.1, 1.2 договора). В ходе судебного разбирательства ФИО3 подтвердил, что подпись на 1, 2, 3 странице договора от дата и в разделе 12 «Адреса, банковские и иные реквизиты сторон» договора от дата, акте приема-передачи от дата, проставлена им собственноручно.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО2 с дата зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Союз» зарегистрировано дата, директор юридического лица ФИО2, основной вид деятельности – торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах.

Из акта приема-передачи от дата следует, что ФИО2 передала, а ФИО3 принял во временное пользование нежилые помещения площадью 60 квадратных метров, расположенные в нежилом здании по адресу Россия, Респ. Башкортостан, адрес, адрес, пом. на 2 эт., на основании договора аренды нежилых помещений от дата Также ФИО3 принял основные и материальные средства, находящиеся в помещениях.

Арендуемые помещения подлежат использованию арендатором с целью размещения кафе (пункт 1.3 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Общество с ограниченной ответственностью «АРИ» зарегистрировано дата, учредитель юридического лица и генеральный директор ФИО3, основной вид деятельности – деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания.

Срок аренды помещений составляет 11 месяцев с момента заключения настоящего договора (пункт 2.1 договора). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.3 договора). Таким образом, суд пришел к выводу, что срок действия договора аренды нежилых помещений от дата по истечении 11 месяцев, был возобновлен сторонами на тех же условиях с дата на неопределенный срок, что сторонами по делу не оспаривается.

Размер ежемесячной арендной платы в месяц составляет 60000 руб., начисление арендной платы начинается с дата (пункт 7.1 договора). Арендная плата вносится арендатором в порядке 100 процентов предварительной оплаты в срок до 25 числа месяца, предшествующему оплачиваемому месяцу (пункт 7.2 договора). Арендная плата вносится арендатором наличными денежными средствами либо иным способом по согласованию сторон (пункт 7.3 договора). Арендатором помимо арендной платы оплачиваются арендодателю стоимость коммунальных платежей, а именно потребленной электроэнергии, отопления и воды, вывоз мусора, капитальный ремонт и техническое обслуживание (пункт 7.5 договора).

Из представленных сторонами актов сверки между ИП ФИО2 и ФИО3 по оплате арендной платы усматривается, что за период с дата (начисление арендной платы за май 2024 г.) по дата (начисление арендной платы за ноябрь 2024 г.) оплата арендной платы ежемесячно в размере 60000 руб. за май, июнь, июль, август, сентябрь, ноябрь 2024 г. ФИО3 не осуществлена. Также ФИО3 внесена арендная плата в размере 60000 руб. ежемесячно за август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2023 г., февраль, март 2024 г.

Сторонами подтверждается внесение ФИО3 путем безналичного перечисления арендной платы: дата – 30000 руб., дата – 20000 руб., дата – 20000 руб. В соответствии с условиями договора от дата данные суммы внесены ФИО2 в счет погашения задолженности по арендной плате за предшествующие периоды.

В случае нарушения арендатором сроков осуществления каких-либо платежей виновная сторона уплачивает другой стороне штрафную неустойку в размере 0,1 процентов от суммы несвоевременно уплаченного платежа за каждый день просрочки (пункт 9.2 договора).

Согласно представленному ФИО2 расчету за период с дата по дата неустойка составляет 51960 руб.

Из постановления ст. участкового уполномоченного полиции отдела МВД России по адрес об отказе в возбуждении уголовного дела от дата следует, что опрошенный ФИО3 пояснил, что дата от собственника помещения он узнал, что нежилое помещение 1 этажа, расположенное по адресу адрес, будет сдаваться в аренду другому лицу, и с указанного времени у ФИО3 с арендодателем возникло не взаимопонимание, с августа 2024 г. он не смог оплачивать арендную плату, так как работал в убытке. дата арендодатель ФИО2 со своим супругом ФИО7 пройдя в арендуемые помещения, забрали имущество, которое размещал в арендованных помещениях и использовал в деятельности кафе «Мерси». ФИО3 понимает, что имущество она забрала по поводу образовавшего долга по арендной плате, ФИО3 подтверждает, что имущество забрали в качестве залога.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендатору ФИО3 было передано во временное пользование помещение площадью именно 60 кв. м, расположенное на втором этаже здания, что прямо следует из текста договора и акта приема-передачи, где ответчик поставил свою подпись. Суд отклонил доводы ФИО3 о том, что он арендовал все здание целиком площадью 170 кв. м, поскольку это противоречит письменным условиям сделки.

Рассматривая требование о взыскании задолженности, суд пришел к выводу, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы. Проанализировав представленные сторонами акты сверки и платежные документы, суд установил, что за период с мая по ноябрь 2024 г. включительно арендная плата в установленном размере шестидесяти тысяч руб. ежемесячно не вносилась. Денежные суммы, перечисленные ответчиком в августе и октябре 2024 г., как пояснила истец и подтверждалось расчетом, были зачтены ею в счет погашения более ранней задолженности за предыдущие периоды, что соответствует условиям договора. Поскольку факт просрочки исполнения денежного обязательства нашел свое подтверждение, суд признал правомерным и требование о взыскании договорной неустойки, проверив представленный истцом расчет и не найдя оснований для его снижения, а также удовлетворил требование о взыскании неустойки по день фактической оплаты долга.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО3 о признании договора аренды расторгнутым с дата, суд исходил из того, что арендатор не представил достоверных и допустимых доказательств существенного нарушения договора со стороны арендодателя. Доводы ФИО3 о том, что ФИО2 передала часть помещений в здании третьим лицам, чем лишила его возможности пользоваться арендованным имуществом, суд счел несостоятельными. Суд отметил, что предметом договора являлось конкретное помещение на втором этаже, и арендатор не доказал, что действия арендодателя в отношении иных помещений в этом же здании создавали ему препятствия в пользовании именно арендованными площадями. Более того, суд указал, что сам ФИО3 не реализовал предусмотренное договором право на односторонний внесудебный отказ от договора, не направив арендодателю соответствующего уведомления, а его фактическое освобождение помещения и прекращение деятельности в октябре 2024 г., вызванное, в том числе, наличием долга, не может быть расценено как законный отказ от договора с даты, указанной во встречном иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2 той же статьи установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Данное правило означает, что после истечения первоначально определенного срока, в случае сохранения фактических арендных правоотношений, обе стороны приобретают право на отказ от договора с уведомлением, однако само по себе продолжение пользования имуществом не прекращает обязательства по уплате арендной платы.

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Применительно к настоящему делу данная норма означает, что по истечении первоначального срока аренды в 11 месяцев, с дата договор аренды нежилых помещений от дата был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что стороны фактически подтверждали продолжением платежных отношений. Возобновление договора влечет сохранение в полном объеме всех его условий, в том числе в части обязанности арендатора вносить арендную плату в установленном договором размере.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) и порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Данная норма, формируя императивную основу обязательственного правоотношения по аренде, исключает возможность одностороннего отказа от исполнения денежного обязательства арендатором без надлежащего соблюдения установленного договором или законом порядка. Фактическое прекращение использования арендованного имущества, равно как и субъективное убеждение арендатора в наличии оснований к расторжению договора, не освобождают его от обязанности по уплате арендных платежей вплоть до момента надлежащей передачи имущества арендодателю и прекращения договора в установленном порядке.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, а именно: если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; если арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Данный перечень оснований определяет условия, при наличии которых арендатор вправе потребовать судебного расторжения договора. Наличие каждого из оснований подлежит доказыванию, бремя которого возлагается на арендатора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данная норма устанавливает критерий существенности нарушения как необходимое условие для судебного расторжения договора по требованию одной из сторон. Применительно к договорам аренды данный критерий означает, что нарушение должно объективно лишать арендатора возможности достичь той цели, ради которой был заключен договор, а не лишь создавать отдельные неудобства в использовании имущества.

Пунктами 10, 13-14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены; что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны; что нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Данные разъяснения свидетельствуют о том, что намерение прекратить договорные правоотношения должно быть выражено посредством надлежащего уведомления контрагента с соблюдением установленной договором или законом процедуры и в разумные сроки; беспорядочное фактическое прекращение исполнения обязательств без надлежащего уведомления противоречит принципу добросовестности.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия принимает во внимание, что дата между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель передала арендатору во временное возмездное пользование нежилые помещения площадью 60 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: адрес, адрес, помещение на 2-м этаже. Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи от дата, подлинность подписи в котором ФИО3 не оспаривал. Одновременно по указанному акту арендатором приняты основные и материальные средства, находившиеся в помещениях. Целевым назначением арендованных помещений являлось размещение кафе (пункт 1.3 договора). Первоначальный срок аренды составлял 11 месяцев с момента заключения договора (пункт 2.1 договора), то есть истек дата Поскольку по истечении указанного срока ФИО3 продолжил пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны ФИО2, договор в соответствии с пунктом 2.3 договора и частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен с дата на тех же условиях на неопределенный срок.

Из хронологии платежных отношений сторон, восстановленной на основании акта сверки расчетов за период 2022-2025 гг., подписанного ФИО2, а также расписок, представленных ФИО3, усматривается, что в период с 2022 г. по начало 2023 г. арендные платежи вносились ФИО3 в целом регулярно, что отражено в актах сверки. С июля 2023 г. арендная плата за август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2023 г., а также за февраль и март 2024 г. не вносилась своевременно либо не вносилась. ФИО2 пояснила, что внесенные в дальнейшем суммы направлялись в счет погашения образовавшейся ранее задолженности, что соответствует условиям пункта 7.2 договора о порядке внесения предоплаты. В мае 2024 г. ФИО2 обратилась к ФИО3 с требованием о расторжении договора и освобождении помещения, на что ФИО3 просил предоставить ему время для урегулирования задолженности, обещая произвести все выплаты. Между тем каких-либо письменных обращений от ФИО3 в адрес арендодателя ни с предложением о снижении арендной платы, ни с заявлением о расторжении договора, ни с уведомлением об одностороннем отказе от его исполнения в материалы дела представлено не было.

Относительно обстоятельств, на которые ссылается ФИО3 в обоснование встречного иска, судебная коллегия отмечает, что ФИО3 в своих объяснениях указывал, что при подписании договора аренды стороны фактически договорились о предоставлении ему в пользование всего здания – как первого, так и второго этажей. Вместе с тем данный довод опровергается буквальным содержанием договора от дата: пунктами 1.1 и 1.2 договора однозначно определено, что арендатору передаются нежилые помещения площадью 60 кв. м, расположенные в нежилом здании на 2-м этаже. Акт приема-передачи также содержит указание на помещение на 2-м этаже. Таким образом, первый этаж здания не являлся предметом договора аренды от дата и не входил в состав имущества, переданного ФИО3 во временное пользование. Допущение ФИО2, на которое ссылается ФИО3, пользоваться кухней первого этажа носило, по пояснениям арендодателя, временный и устный характер и не порождало у арендатора самостоятельных договорных прав в отношении данного помещения. ФИО2 в судебном заседании подтвердила, что неоднократно просила ФИО3 освободить кухню первого этажа от мусора, поскольку ненадлежащее обращение с ней повлекло появление грызунов, что само по себе свидетельствует о ненадлежащем использовании ФИО3 и того имущества, которым он пользовался за пределами договора.

Довод ФИО3 о том, что с дата он утратил право пользования частью здания в связи с заключением ФИО2 договоров аренды с ООО «Альфа-М» и с индивидуальным предпринимателем ФИО8, не свидетельствует о существенном нарушении условий договора от дата, поскольку договор аренды с ООО «Альфа-М» был заключен в отношении первого этажа здания, который, как установлено, в предмет договора с ФИО3 не входил. Что касается договора с индивидуальным предпринимателем ФИО8, то данный договор был заключен в отношении второй половины второго этажа здания, которая, по пояснениям ФИО2, не была включена в предмет договора с ФИО3 (60-70 кв. м второго этажа) и находилась за разделяющей стеной. ФИО2 пояснила, что ФИО3 пользовался указанной частью здания лишь потому, что иных арендаторов не было, то есть по факту, а не в силу договорного права. Разграничение помещений осуществлялось посредством стены, наличие которой ФИО2 подтвердила в судебном заседании. Таким образом, сдача в аренду помещений, не являвшихся предметом договора с ФИО3, не нарушает его прав как арендатора по договору от дата

Существенной в данном контексте является и хронология поведения ФИО3 после июля 2024 адрес объяснениям самого ФИО3, зафиксированным в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от дата, дата он узнал от собственника помещения о намерении передать первый этаж в аренду иному лицу, с указанного момента между ним и арендодателем возникли разногласия, а с августа 2024 г. он прекратил оплачивать арендную плату, ссылаясь на убыточность деятельности. В сентябре–октябре 2024 г. ФИО3 вел совместную деятельность с индивидуальным предпринимателем ФИО8 на втором этаже, что опровергает его утверждение о фактическом прекращении пользования арендованным помещением с дата Кроме того, по собственному признанию ФИО3, до дата его имущество (ноутбук, микрофоны, колонки, микшерный пульт, камеры видеонаблюдения) находилось в арендованном помещении, а полный вывоз оставшегося имущества был осуществлен лишь в апреле-мае 2025 адрес суда к ФИО3 о том, почему в октябре 2024 г. его имущество оставалось в помещении, если он считает договор расторгнутым с июля 2024 г., получил лишь тот ответ, что он «арендовал помещение». Данное пояснение само по себе свидетельствует о том, что фактического прекращения пользования арендованным имуществом с дата не произошло.

В этой связи, рассматривая вопрос о законности и обоснованности решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данная часть решения является правомерной и отмене не подлежит. Суд первой инстанции обоснованно установил отсутствие доказательств существенного нарушения ФИО2 условий договора аренды нежилых помещений от дата Предмет указанного договора строго определен: нежилые помещения площадью 60 кв. м на 2-м этаже здания. ФИО2 не лишила ФИО3 права пользования данными помещениями, не создавала препятствий пользованию ими в пределах договорного предмета. Заключение договоров с ООО «Альфа-М» в отношении первого этажа и с индивидуальным предпринимателем ФИО8 в отношении иной части второго этажа здания не затрагивает прав ФИО3 по договору от дата, поскольку указанные помещения объектами его аренды не являлись.

Суд первой инстанции правомерно учел, что ФИО3 не было представлено доказательств надлежащего уведомления арендодателя об отказе от договора. Пунктом 10.6 договора арендатору предоставлено право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора при условии уведомления арендодателя за 30 дней. Между тем ФИО3 ни письменного заявления об отказе от договора с дата, ни какого-либо иного обращения в адрес ФИО2 по вопросу расторжения договора в материалы дела не представил. Встречный иск был подан в суд в ходе рассмотрения дела, то есть впервые намерение расторгнуть договор было выражено ФИО3 в судебном порядке. Суд первой инстанции обоснованно квалифицировал данное поведение как несоответствующее требованиям добросовестности применительно к разъяснениям, содержащимся в пунктах 13-14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №.... Принятие решения об одностороннем отказе от договора исключительно в ходе судебного разбирательства, при одновременном фактическом продолжении пользования имуществом вплоть до октября 2024 г. и позднее, лишает такое волеизъявление юридической силы, на которую рассчитывал ФИО3 Суд первой инстанции также верно принял во внимание, что до подачи встречного иска от ФИО3 не поступало ни обращений с предложением снизить арендную плату, ни заявлений об освобождении им помещений, ни актов о возврате переданного по акту приема-передачи имущества.

Довод о том, что ФИО3 фактически арендовал все здание площадью 170 кв. м целиком со ссылкой на выписку из ЕГРН, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и отсутствие в пункте 1.2 договора прямого указания на площадь передаваемых помещений не может быть принят судебной коллегией по следующим основаниям.

Прежде всего, договор аренды нежилых помещений от дата в его совокупном содержании недвусмысленно идентифицирует объект аренды как нежилые помещения площадью 60 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: адрес. Соответствующее указание на площадь содержится в пункте 1.1 договора, на который суд первой инстанции прямо ссылается в тексте решения. Ссылка подателя жалобы на отсутствие площади именно в пункте 1.2 договора не означает неопределенности предмета аренды в целом: при толковании договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений в их системной взаимосвязи, а не изолированное содержание отдельного пункта. Пункты 1.1 и 1.2 договора образуют единый раздел, определяющий предмет, и подлежат прочтению совместно. Площадь в 60 кв. м, указанная в пункте 1.1, является характеристикой того же объекта, о котором идет речь в пункте 1.2.

Акт приема-передачи от дата, подписанный ФИО3 собственноручно, что им в судебном заседании подтверждено, содержит прямое указание на передачу нежилых помещений площадью 60 кв м, расположенных на 2-м этаже здания. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора и конкретизирует его предмет, фиксируя в том числе фактически переданный объект. Именно этим документом определяется реальный объем правомочий ФИО3 как арендатора, и ни договор, ни акт не содержат указания на передачу ему первого этажа, кухни первого этажа либо всего здания в целом.

Довод о том, что из выписки из ЕГРН усматривается площадь всего здания в 170 кв. м при двух этажах, а значит ФИО3 арендовал весь объект, основан на ошибочном отождествлении объекта кадастрового учета с предметом конкретного договора аренды. Выписка из ЕГРН характеризует здание как объект недвижимости в целом и не определяет объем прав, переданных тому или иному арендатору. Предмет договора аренды устанавливается соглашением сторон, а не сведениями государственного реестра о параметрах здания. Площадь здания в 170 кв. м и площадь арендованного помещения в 60 кв. м не противоречат друг другу: из здания в 170 кв. м ФИО3 была передана часть – 60 кв. м на втором этаже, – тогда как оставшаяся площадь составляла самостоятельный объем, которым арендодатель вправе распоряжаться по своему усмотрению. Ссылки на нормы Федерального закона от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статью 607 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к данному доводу неосновательны: нормы об идентификации объекта недвижимости в кадастровых целях и нормы об объекте аренды преследуют различные правовые цели; кадастровая характеристика здания не поглощает и не замещает договорное описание объекта аренды.

Ссылка на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от дата, в котором воспроизводятся объяснения самого ФИО3 о том, что в своей деятельности он задействовал все помещения здания, в том числе кухню первого этажа, не может служить доказательством договорного права на данные помещения. В указанном постановлении изложена субъективная позиция самого ФИО3, который не является незаинтересованным источником сведений. Кроме того, данный документ фиксирует фактическое использование помещений, а не правовой титул на них. Фактическое пользование имуществом сверх предусмотренного договором объема не порождает у арендатора договорных прав в отношении такого имущества. ФИО2 в судебном заседании пояснила, что пользование ФИО3 кухней первого этажа носило временный и устный характер, а сама она неоднократно требовала освобождения указанного помещения от мусора. Устная договоренность о временном допуске к пользованию имуществом за пределами договора не изменяет согласованный сторонами предмет аренды и не трансформирует фактически сложившийся порядок пользования в договорное право.

Из постановления также следует, что дата ФИО2 попросила ФИО3 освободить именно кухню первого этажа, а не арендованные им по договору помещения второго этажа. Это обстоятельство дополнительно подтверждает, что стороны сами разграничивали помещения первого и второго этажей и что первый этаж рассматривался как отдельный объект, к пользованию которым ФИО3 был лишь временно допущен вне рамок договора. Устная просьба ФИО3 к ФИО2 снизить арендную плату с 60 000 до 30 000 руб. в связи с утратой доступа к кухне первого этажа, о которой также упоминается в постановлении, свидетельствует о том, что сам ФИО3 осознавал, что договор аренды продолжает действовать, арендуемый объект ему предоставлен, а возникшие разногласия связаны исключительно с прекращением доступа к объекту, находившемуся за пределами предмета договора.

Довод апелляционной жалобы, сводящийся к тому, что заключение ФИО2 договоров аренды с третьими лицами лишило ФИО3 права пользования частью здания с дата, что квалифицируется подателем жалобы как существенное нарушение договора по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть признан обоснованным, поскольку его состоятельность целиком обусловлена верностью исходной посылки о том, что ФИО3 арендовал все здание площадью 170 кв. м, тогда как эта посылка, как установлено судебной коллегией, является ошибочной. Предметом договора аренды от дата являлись нежилые помещения площадью 60 кв. м на втором этаже здания. Ни первый этаж, ни иные помещения второго этажа за пределами указанных 60 кв. м в состав переданного объекта не входили. Поскольку ООО «Альфа-М» получило в аренду помещения первого этажа, а индивидуальный предприниматель ФИО8 – иную часть второго этажа, находящуюся за разделяющей стеной, данные договоры были заключены в отношении объектов, которые не являлись предметом договора с ФИО3 Следовательно, заключение указанных договоров объективно не могло нарушить право ФИО3 на пользование арендованным им имуществом.

Тезис о нарушении пункта 5.1 договора, закрепляющего право арендатора пользоваться помещениями на условиях договора, равно как и пунктов 3.8-3.14, устанавливающих обязанности арендатора в течение всего срока аренды, не подтверждает доводы жалобы. Пункт 5.1 гарантирует ФИО3 пользование именно теми помещениями, которые переданы ему по договору и акту приема-передачи, то есть 60 кв. м на втором этаже. Доказательств того, что ФИО2 лишила его доступа к этим конкретным помещениям, воспрепятствовала их использованию либо передала их иному лицу, в материалах дела не имеется. Возложенные на ФИО3 пунктами 3.8-3.14 договора обязанности (занимать и использовать помещения в целях размещения кафе, обеспечивать их надлежащее состояние, допускать представителей арендодателя для осмотра, незамедлительно уведомлять о неисправностях) касаются исключительно предмета договора и не распространяются на иные части здания. Из содержания этих пунктов не следует, что ФИО3 был наделен какими-либо договорными правами в отношении первого этажа или иных помещений за пределами 60 кв. м.

Ссылка подателя жалобы на пункт 2.3 договора, воспроизводящий положения части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на неопределенный срок, в данном контексте также лишена правового значения применительно к доводу о существенном нарушении. Возобновление договора на неопределенный срок означает сохранение его условий в первоначально согласованном объеме, но отнюдь не расширение предмета аренды. Договор возобновился применительно к тем же 60 кв. м второго этажа и на тех же условиях оплаты; оснований считать, что возобновление договора распространило права арендатора на все здание, не имеется. Пункт 2.3 регулирует судьбу договора во времени, но не изменяет его предмета.

Ссылки на статью 606, пункт 2 статьи 611 и пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не подкрепляют позицию ФИО3 Статья 606 определяет сущность договора аренды как обязанность арендодателя предоставить имущество за плату во временное пользование, однако не устанавливает объем этого имущества – он определяется соглашением сторон. Пункт 2 статьи 611 обязывает арендодателя передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и документами, если иное не предусмотрено договором, однако данная норма относится к порядку исполнения обязанности по передаче имущества, а не к определению его состава; кроме того, в акте приема-передачи от дата перечислены переданные основные и материальные средства, что свидетельствует о надлежащем исполнении арендодателем указанной обязанности. Пункт 1 статьи 650 регулирует аренду зданий и сооружений как единого объекта, тогда как в рассматриваемом деле предметом договора является часть здания (нежилое помещение); следовательно, применение данной нормы к спорным правоотношениям неосновательно.

Существенность нарушения по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает, что нарушение договора другой стороной влечет для потерпевшей стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к договору аренды это означает лишение арендатора возможности пользоваться переданным ему по договору имуществом в тех целях, ради которых договор заключался. ФИО3 вправе был рассчитывать на пользование 60 кв. м на втором этаже для размещения кафе. Из материалов дела не следует, что в период с июля по октябрь 2024 г. ФИО2 лишила его этой возможности: напротив, сам ФИО3 в объяснениях, зафиксированных в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 25 апреля 2025 г., указывал, что в сентябре–октябре 2024 г. вел совместную деятельность с индивидуальным предпринимателем ФИО8 на втором этаже, а его имущество находилось в помещении вплоть до дата Таким образом, фактическое пользование помещениями второго этажа ФИО3 продолжалось, что исключает вывод о существенном нарушении ФИО2 его прав как арендатора по договору от дата

Утрата ФИО3 доступа к кухне первого этажа, на которую он ссылается как на экономически значимое обстоятельство, не образует существенного нарушения договора арендодателем, поскольку данное помещение находилось за пределами предмета договора и было доступно ФИО3 лишь в силу устной временной договоренности, не порождавшей у него самостоятельного договорного права. Прекращение такого допуска не является нарушением договора аренды от дата ни по форме, ни по существу. Экономические трудности, на которые ссылается ФИО3 как на последствие утраты доступа к кухне первого этажа, относятся к сфере его предпринимательского риска и не могут быть квалифицированы как ущерб, причиненный существенным нарушением договора со стороны арендодателя.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отказе во встречном иске, судебная коллегия вместе с тем приходит к выводу о том, что в части удовлетворения первоначального иска ФИО2 решение суда первой инстанции не в полной мере соответствует установленным обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, что влечет необходимость его изменения и принятия нового решения в данной части. Суд первой инстанции, взыскав с ФИО3 задолженность по арендной плате в полном заявленном ФИО2 размере 360 000 руб. не принял во внимание ряд платежей, внесенных ФИО3 в спорный период и относящихся именно к нему, а не к предшествующей задолженности. Кроме того, суд первой инстанции не учел расписку о получении ФИО2 денежных средств в размере 53000 руб. от дата

Из акта сверки расчетов за период 2022-2025 гг., подписанного ФИО2, следует, что в период с дата по дата ФИО3 вносились следующие денежные средства: 5000 руб. (дата, в счет оплаты коммунальных услуг), 5390 руб. (дата, в счет оплаты коммунальных услуг), 30000 руб. (дата, арендная плата), 20000 руб. (дата, арендная плата), 20000 руб. (дата, арендная плата).

ФИО2 в своих объяснениях суду указывает, что платежи от 20 августа, 10 октября и дата на общую сумму 70000 руб. были засчитаны в счет погашения задолженности за январь-февраль 2024 адрес позиция ФИО2 принята судом первой инстанции без надлежащей проверки того, имелось ли на момент поступления указанных платежей подтвержденное соглашением сторон или договорным условием указание на зачет в счет конкретных периодов задолженности.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции ФИО2 указала, что указанная сума была зачтена в оплату за май 2024 г. в размере 60 000 руб, а 10 000 руб. были зачтены в счет уплаты коммунальных платежей.

Между тем в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что при получении каждого из названных платежей ФИО2 направляла ФИО3 письменное уведомление о зачете в счет задолженности за конкретные ранее прошедшие периоды. В суд апеляционной инстанции истцом таких доказательств также не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что платежи от 20 августа, 10 октября и дата в общем размере 70 000 руб. подлежат учету при расчете задолженности за спорный период с дата по дата (л.д. 222 оборот Том1).

Платежи от 2 августа и дата на сумму 5000 руб. и 5390 руб. соответственно, согласно акту сверки, обозначены как оплата коммунальных услуг. Судебная коллегия принимает во внимание, что из пояснений сторон следует: в рассматриваемый период ФИО3 фактически продолжал пользоваться помещениями и в той или иной мере потреблял коммунальные ресурсы. Вместе с тем, исходя из сложившихся взаимоотношений сторон, установленных обстоятельств фактического использования помещений и сведений акта сверки, судебная коллегия полагает обоснованным также учесть коммунальные платежи ФИО3 применительно к спорному периоду в размере 10000 руб. – с учетом того, что документального подтверждения конкретного объема потребленных ресурсов именно за спорный период в материалах дела не имеется, а взысканная сумма должна соответствовать доказанному размеру обязательства.

Помимо этого, ФИО3 представлена расписка от 17 мая 2024 г. о получении ФИО2 денежных средств в размере 53 000 руб. (л.д. 137 Том1). Данная расписка в акте сверки, подписанном ФИО2, не отражена, при определении задолженности судом первой инстанции также не была принята во внимание.

Между тем, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости принятия данного платежа в качестве доказательства частичного исполнения ФИО3 обязательства по оплате применительно к началу спорного периода.

Указанные письменные записи содержат подписи ФИО2 (в ряде случаев) и (или) написание даты, цифровое отображение суммы и (или) написание данной суммы прописью.

Расписка является надлежащим письменным доказательством по смыслу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; ее содержание ФИО2 в установленном порядке не оспорено. Отсутствие данного платежа в акте сверки, составленном ФИО2, само по себе не опровергает факта получения ею денежных средств, поскольку акт сверки составлен в одностороннем порядке без подписи ФИО3 и при наличии представленной расписки не может являться исчерпывающим доказательством суммы фактически произведенных платежей.

ФИО2, не оспаривая, в данном случае запись, сделанную свойе рукой «дата 60 000 = шестдесят тысяч рублей из них 53 000 наличка, 7000 должен быть перевод», утверждает, что ввиду отсутствия ее подписи под указанным текстом не подтверждает передачу денежных средств. Однако, судебная колегия исходит из буквального толкования данного письменного документа, где усматривается, что из 60 000 руб., составляющих ежемесячную арендную плату по договоу аренды, 53 000 руб. были уплачены ФИО3

Более того, по ходатайству ответчика судебной коллегией в судебном заседании с участием ФИО2 и ФИО3 была обозрена видеозапись от указанной даты, при этом стороны не отрицали присутствие своего видеоизображения в кафе, расположенном в спорном нежилом помещении. Из данной видеозаписи усматривается, что ФИО2 и ФИО3, находясь в кафе, ведут диалог между собой, и ФИО2 принят от ФИО3 пакет Как утверждает ФИО3 им были переданы денежные средства в сумме 53 000 руб. Какого-либо иного объяснения запечатленного на данной ведиозаписи, ФИО2 не представлено суду.

Оценивая совокупность собранных доказательств, судебная коллегия полагает доказанным факт уплаты в спорный период, а именно дата ответчиком в счет арендной платы и данных 53 000 руб.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер задолженности ФИО3 по договору аренды нежилых помещений от дата за период с дата по 25 октября 2024 г. (что является предметом заявленного иска ФИО2 по настоящему делу) подлежит определению следующим образом:

– начисленная задолженность за указанный период составляет 360000 руб. (шесть месяцев по 60000 руб.);

– из указанной суммы надлежит вычесть подтвержденные платежи: 53000 руб. по расписке от дата, 30000 руб. по платежному документу от дата, 20000 руб. от дата, 20000 руб. от дата

Поскольку истец ссылается на уплату 10 000 руб. из указанной суммы в размере 70 000 руб. в счет коммунальных платежей, что ответчиком не оспаривалось, а из акта сверки явствует, что подлежащие внесению ежемесячно денежные средства в счет оплаты коммунальных услуг превышают указанный размер, то 10 000 руб. судебной коллегией не учитывается в уплату арендной платы.

– итоговый размер задолженности составляет: 360 000 - 53 000 - 60 000 = 247 000 руб.

Применительно к неустойке судебная коллегия принимает во внимание, что перерасчет задолженности влечет и перерасчет неустойки. Исходя из уточненной суммы задолженности и условий пункта 9.2 договора, предусматривающего начисление штрафной неустойки в размере 0,1 процента от суммы несвоевременно уплаченного платежа за каждый день просрочки, размер неустойки за спорный период составляет 34997 руб. Данный размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательства, оснований для ее снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В части взыскания расходов по оплате государственной пошлины судебная коллегия учитывает, что в связи с изменением размера удовлетворенных требований подлежащая взысканию с ФИО3 государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований составляет 9 460 руб.

При таких обстоятельствах решение Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от дата в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании договора аренды нежилых помещений от дата расторгнутым является законным и обоснованным, вынесено при правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем в данной части отмене не подлежит. В части удовлетворения первоначального иска ФИО2 решение суда первой инстанции подлежит изменению: с ФИО3 в пользу ФИО2 надлежит взыскать задолженность по договору аренды нежилых помещений от дата за период с дата по дата в размере 247 000 руб., неустойку за период с дата по дата в размере 34 997 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 460 руб.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от дата изменить в части размера задолженности по договору аренды, неустойки и государственной пошлины, взыскав с ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды нежилых помещений 247000 руб., неустойку – 34997 руб., расходы по оплате государственной пошлины 9460 руб.

В остальной части то же решение суда оставить без изменения.

Определение может быть обжаловано в трехмесячный срок в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (адрес) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено дата