Решение № 3А-218/2023 3А-42/2024 3А-42/2024(3А-218/2023;)~М-235/2023 М-235/2023 от 13 августа 2024 г. по делу № 3А-218/2023

УИД №34OS0000-01-2023-000313-96

дело № 3а-42/2024

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Волгоградский областной суд в составе председательствующего судьи Камышниковой Н.М., при ведении протокола помощником судьи Купиной И.А., рассмотрев 13 августа 2024 года в г. Волгограде в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об оспаривании решений ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки» от 13 декабря 2023 года № <.......> и установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

22 декабря 2023 г. административный истец обратился в суд с указанным административным иском.

В обоснование исковых требований истец указал, что является арендатором:

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <.......>;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

Поскольку кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, определенную в представленных отчетах об оценке, истец обратился в ГБУ ВО «Центр ГКО» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, в удовлетворении которых ему необоснованно было отказано. По мнению административного истца, несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает его права, поскольку размер арендных платежей зависит от кадастровой стоимости участков.

Просил с учетом уточненных требований признать незаконными решения ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 13 декабря 2023 года № № <...>, № № <...>, № № <...> № № <...>, № № <...>, № № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость названных земельных участков равной рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в ходе проведения судебной экспертизы.

До судебного заседания от представителя административного истца ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя, указала, что поддерживает уточненные административные исковые требования.

В письменном ходатайстве представитель ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО2 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, при вынесении решения полагалась на усмотрение суда с учетом проведенной судебной экспертизы.

Представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО3 в письменных возражениях указала на отсутствие оснований для возложения судебных расходов на ответчика.

Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены, объяснений по заявленным требованиям не представили.

Учитывая, что участие административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц не является обязательным, суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2026 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон №237-ФЗ внесены изменения – введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области от 20 декабря 2021 г. № 710-п датой перехода к применению на территории Волгоградской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» является 1 января 2022 года.

Таким образом, с указанной даты в Волгоградской области кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть пересмотрена и установлена решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки».

Согласно выписок из ЕГРН от 9 ноября 2023 г. г. административный истец является арендатором земельных участков, не разграниченной собственности, а именно:

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <.......>;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (т.1 л.д.28-84).

В силу условий договора аренды № <...> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № <...>, договора аренды № <...> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № <...>, договора аренды № <...> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № <...>, договора аренды № <...> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № <...>, договора аренды № <...> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № <...>, договора аренды № <...>-м от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № <...> и извещениям к договорам аренды, арендные платежи исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Из чего следует, что оспариваемая кадастровая оценка затрагивает права административного истца как арендатора земельных участков и плательщика арендной платы.

Согласно сообщению филиала ППК «Роскадастр» по Волгоградской области от 11 января 2024 г., а также представленных в материалы дела кадастровых справок оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость:

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации торгового комплекса установлена в размере 28493468,32 руб. на основании Приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 13 октября 2022 года № 71-н по состоянию на 1 января 2022 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - место размещения торгово-развлекательного центра установлена в размере 55757797,48 руб. на основании Приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 13 октября 2022 г. № 71-н по состоянию на 1 января 2022 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли установлена в размере 55052564,22 руб. на основании Приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 13 октября 2022 г. № 71-н по состоянию на 1 января 2022 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения выставочно-промышленной палаты установлена в размере 63930710,16 руб. на основании № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» по состоянию на 1 января 2022 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>; категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многофункционального торгового центра установлена в размере 47104140,68 руб. на основании Приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 13 октября 2022 г. № 71-н по состоянию на 1 января 2022 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование- склады установлена в размере 2126461,2 руб. на основании Приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 13 октября 2022 года № 71-н по состоянию на 1 января 2022 г. (т. 1 л.д. 22-27, т. 4 л.д. 90-98).

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 29 ноября 2023 года административный истец обратился в ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 28 ноября 2023 г. согласно приложенных к заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ отчетам об оценке рыночной стоимости участков.

А именно рыночная стоимость:

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, согласно отчету об оценке № № <...> от 28 ноября 2023 г., составленного оценщиком ООО «<.......>» составила 20 255 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>; согласно отчету №№ <...> от 28 ноября 2023г., составленного оценщиком ООО «<.......>» составила 47 752 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> согласно отчету №№ <...> от 28 ноября 2023г., составленного оценщиком ООО «<.......>» составила 31 796 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, согласно отчету №№ <...> от 28 ноября 2023г., составленного оценщиком ООО «<.......>» составила 49 580 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> согласно отчету №№ <...> от 28 ноября 2023г., составленного оценщиком ООО «<.......>» составила 40 341 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> согласно отчету №№ <...> от 28 ноября 2023г., составленного оценщиком ООО «<.......>» составила 1 542 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г. (т. 1 л.д.113-251, том 2 л.д.1-69).

Решениями ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки» от 13 декабря 2023 года № № <...>, № № <...>, № № <...>, № № <...>, № № <...>, № № <...> АО «Тандер» отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе положениям пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО № VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г.№ 200, подпунктов «в», «д» пункта 11,26 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В целях оценки выводов, изложенных в решениях ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» относительно выявленных в отчетах оценщика нарушений, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная фирма «Бином» <.......> Н.А.

Согласно выводов заключения судебной экспертизы № <.......> от 10 июля 2024 г. представленные отчеты № № <...> от 28 ноября 2023 г. оценщика ООО «<.......>» не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, причины, послужившие основанием для принятия ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости от 13 декабря 2023 года № <.......> обоснованы. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость:

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, составила 24 679 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> составила 49 991 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> составила 30 162 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> составила 52 806 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> составила 43 514 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.;

земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> составила 1 941 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023г.(том 5 л.д.3-197).

Замечаний от сторон к заключению эксперта <.......> Н.А. не поступило.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта <.......> Н.А. отсутствуют.

Заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объекта оценки, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода к оценке, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы сторонами, суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам судебной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт мотивированно ответил на поставленные вопросы.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что содержание оспариваемых административным истцом решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость участков не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчетах об оценке, выполненных оценщиком ООО «<.......>».

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что решения ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки», принятые уполномоченным органом в установленном процедурном порядке об отказе в установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании представленных административным истцом отчетов об оценке, являются законными и обоснованными, а потому в удовлетворении требования административного истца об оспаривании указанных решений следует отказать.

В части разрешения заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участка в размере рыночной суд исходит из следующего.

Положениями части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено право административного истца заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора.

Несмотря на производный характер данного требования, с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость земельных участков, что нарушает права истца, как плательщика арендной платы, которая исчисляется исходя из кадастровой стоимости участков, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной подлежат удовлетворению.

Суд полагает, что следует установить кадастровую стоимость участков в размере рыночной равной величины, рассчитанной при проведении судебной экспертизы экспертом ООО «Оценочная фирма «Бином» <.......> Н.А. по состоянию на 28 ноября 2023 г.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований АО «Тандер» об оспаривании решений ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки» от 13 декабря 2023 года № № <...>, № № <...>, № № <...>, № № <...>, № № <...>, № № <...> отказать.

Административные исковые требования АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 24 679 000 по состоянию на 28 ноября 2023 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 49 991 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 30 162 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 52 806 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 43 514 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 941 000 руб. по состоянию на 28 ноября 2023 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 29 ноября 2023г.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья Н.М. Камышникова

Справка: решение в окончательной форме изготовлено 26 августа 2024 г.