Решение № 3А-721/2017 3А-721/2017~М-557/2017 М-557/2017 от 6 сентября 2017 г. по делу № 3А-721/2017

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 07 сентября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-721/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КС ПМК-2» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КС ПМК-2» (далее ООО «КС ПМК-2» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью ** *** кв.м, относящегося к категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 7 302 701 рубль.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного участка составила 9 794 051,03 руб. Административный истец не согласен с размером кадастровой стоимости земельного участка, считает ее завышенной, а свои права нарушенными, поскольку из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер арендной платы.

В обоснование заявления ООО «КС ПМК-2» ссылается на Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, подготовленный ООО «<данные изъяты>», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 7 302 701 руб.

Однако, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Росреестра по Самарской области, сообщила о невозможности рассмотрения заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что положения ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности не применяются в отношении земельных участков промышленности и иного специального назначения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков – Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц - администрации п.г.т. Смышляевка, администрации м.р.Волжский, ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда. Представитель Управления Росреестра по Самарской области при отсутствии дополнительных доказательств рыночной стоимости земельного участка, просит отказать в удовлетворении административного иска и рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в суд не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Установлено, что ООО «КС ПМК-2» является арендатором участка с кадастровым номером № площадью ** *** кв.м, относящегося к категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды, заключенным между ООО «КС ПМК-2» и администрацией муниципального района Волжский Самарской области ДД.ММ.ГГ.. на срок ** лет.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области, согласно которым по состоянию на 24.12.2013 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9 794 051, 03 рублей.

Из приведенных выше норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена методом массовой оценки.

Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 06.06.2017г. обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Как следует из ответа Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. №, положения ст. 24.18 закона № 135-ФЗ и ч. 2 ст. 66 ЗК РФ не применяются в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков промышленности и иного специального назначения, утвержденных постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012г. № 815, в связи с чем оспорить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не представляется возможным.

При таких обстоятельствах, на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «КС ПМК-2» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Истцом в обоснование своих требований представлен Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, выполненный ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок. По состоянию на 24.12.2013г. года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составила 7 302 701 рубль.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 24.12.2013г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах № отчета.

Оценщиком в отчете определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а именно: под строительство производственной базы /страница № отчета/.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является продолжение его фактического использования – под производственно-складские объекты/страница № отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, что изложено на страницах № отчета. Отказ от доходного и затратного подходов оценщиком обоснован /пункт 11 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам /вид права на объект, разрешенное использование, месторасположение, площадь, наличие инженерных коммуникаций, удаленность от ближайшего промышленного центра/.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 квадратного метра земельного участка /страница № отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки «АДОН».

В качестве объектов-аналогов оценщиком подобрано 17 земельных участков для производственно-складской деятельности, расположенных на территории Самарской области и сопоставимых с исходным по ценообразующим факторам /вид права, разрешенное использование, месторасположение, площадь, наличие инженерных коммуникаций, удаленность от ближайшего промышленного центра/. Описание объектов-аналогов приведено в таблицах № на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по элементам сравнения, применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на площадь и её качественную характеристику, на удаленность от ближайшего промышленного центра, наличие инженерных коммуникаций.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка определена в размере 511 рублей, что в пределах среднего ценового диапазона 1 кв.м. земельных участков производственно-складского назначения в Самарской области (от 100 руб. до 950 руб. за 1 кв.м).

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 24.12.2013г. года составила 7 302 701 рубль.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих определенную Отчетом об оценке рыночную стоимость спорного земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем указано в отчете независимого оценщика, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 24.12.2013г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24.12.2013г., подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «КС ПМК-2» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 06.06.2014г., в суд - 20.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «КС ПМК-2» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью ** *** кв.м, относящегося к категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 24.12.2013 года 7 302 701 рублей.

Датой подачи ООО «КС ПМК-2» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 06.06.2014 года, в суд – 20.07.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.09.2017года.

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)г. Самара 07 сентября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-721/2017 по административному исковому заявлению ООО «КС ПМК-2» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «КС ПМК-2» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью ** *** кв.м, относящегося к категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 24.12.2013 года 7 302 701 рублей.

Датой подачи ООО «КС ПМК-2» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 06.06.2014 года, в суд – 20.07.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: