Решение № 2-1832/2021 2-1832/2021~М-1677/2021 М-1677/2021 от 16 июня 2021 г. по делу № 2-1832/2021

2-1832/2021

УИД № 23RS0003-01-2021-003036-37


Р Е Ш Е Н И Е

\ заочное \

Именем Российской Федерации

17 июня 2021 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Тарасовой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик» Фройда – Н» к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик « Фройда – Н» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 18.12.2020 г. между ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» и ФИО1 подписан Договор участия в долевом строительстве №280/ПР-А, согласно которому Застройщиком приняты обязательства о передаче Дольщику по завершении строительства объекта долевого строительства - квартиры, инвестиционной площадью 45,10 кв.м., строительный № расположенной в 1 Литере, 2 подъезде, на 11 этаже, в строящемся «Жилом комплексе по адресу: г-к Анапа, <адрес>» Литеры 1, 2, 3, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>.

07 июня 2018 г. Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в адрес ООО «Фройда-Н» (в настоящий момент ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н») выдано Разрешение на строительство № в отношении объекта капитального строительства «Жилой комплекс по адресу: г-к Анапа, <адрес>» Литеры, 1,2, 3.

25 февраля 2019 г. Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа в связи с корректировкой проектной документации, на основании ст. 52 п. 7 Градостроительного кодекса РФ внесены изменения в Разрешение на строительство.

24 августа 2020 г. на основании представления Анапской межрайонной прокуратуры от 12 августа 2020 года администрация муниципального образования г-к Анапа, вынесла постановление № 1792 «Об отмене приложения от 25 февраля 2019 г. к разрешению на строительство от 7 июня 2018 г. № 23-301000-556-2018». Данное постановление направлено в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю и стало основанием приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Регистрация договоров участия в долевом строительстве на отдельные объекты долевого строительства в строящемся«Жилом комплексе по адресу: г-к Анапа, <адрес>» Литеры, 1,2,3 стала невозможной.

Предоставленное ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» право на возведение многоквартирного жилого дома, в части разрешения на строительство и приложений к нему изменено в части, а значит право заключать договоры долевого участия на строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» аннулировано вне воли Застройщика.

ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» обжаловало постановление администрации муниципального образования г-к Анапа № 1792 «Об отмене приложения от 25 февраля 2019 г. к разрешению на строительство от 7 июня 2018 г. № 23-30] 000-556-2018» в судебном порядке. Арбитражный суд Краснодарского края своим решением от 11 февраля 2021 г. по делу № А32-39863/2020 признал недействительным постановление Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 24.08.2020 г. за № 1792 «Об отмене приложения от 25 февраля 2019 г. к разрешению на строительство от 7 июня 2018 г. № 23-301000- 556-2018». Согласно данных, размещенных на электронном ресурсе сети Интернет https://kad.arbitr.ru/, администрация муниципального образования город-курорт Анапа 24 марта 2021 г. направила апелляционную жалобу об обжаловании указанного выше судебного акта первой инстанции о признании недействительным постановления Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 24.08.2020 г. за № 1792.

Ранее, в рамках рассматриваемого дела по признанию недействительным постановления Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 24.08.2020 г. за № 1792 застройщик подал ходатайство о приостановлении действия обжалуемого нормативного акта органа местного самоуправления. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 октября 2020 г. по делу № А32-39863/2020 действие постановления администрации МО г-к Анапа № 1792 от 24.08.2020 г. приостановлено до принятия судом решения по существу и был выдан исполнительный лист бланк серии ФС № 026038181. Надлежащим образом заверенные копии судебного акта и исполнительного документа были направлены в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю. Подлинник исполнительного листа представлен для исполнения в Анапский отдел Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю. Было возбуждено исполнительное производство. Однако, органами Росреестра и администрацией муниципального образования город-курорт Анапа определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 октября 2020 г. по делу № А32-39863/2020 о приостановлении действия постановления администрации МО г-к Анапа № 1792 от 24.08.2020r., а также исполнительный лист бланк серии ФС № 026038181, исполнены не были. Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 октября 2020 г. по делу № А32-39863/2020.

Постановлением 15-гo арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 года (дело № 15АП-20664/2020) обжалуемое администрацией определение оставлено в силе, а в удовлетворении жалобы отказано. Податель жалобы 24.03.2021 г. обратился с кассационной жалобой на судебные решения двух предыдущих инстанций в третью инстанцию - Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Кроме этого в настоящее время Арбитражным судом Краснодарского края по делу № А32- -1-2949/2020 рассматривается заявление ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» о признании представления Анапской межрайонной прокуратуры от 10 сентября 2020г. № 7-01 /11173 недействительным и его отмене.

Таким образом, судьба объекта долевого строительства - квартиры, инвестиционной площадью 45, 10 кв.м., строительный № расположенной в 1 Литере, 2 подъезде, на 11 этаже, в строящемся «Жилом комплексе по адресу: г-к Анапа, <адрес>» Литеры 1, 2, 3, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, г-к. Анапа, <адрес> до настоящего времени не определена и исполнение Договора участия в долевом строительстве № 280/ПР-А от 18.12.2020 г. как истцом (Застройщик) так и ответчиком (Участник долевого строительства) невозможно ни в настоящее время ни в ближайшем будущем.

Исходя из вышеизложенного, объективная возможность обеспечить в ближайшее время государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве отсутствует по независящим от Застройщика обстоятельствам. Строительство Жилого комплекса по <адрес> осуществляется не за счет денежных средств, являющихся ценой договора и время поступления в распоряжение застройщика денежных средств по Договору участия в долевом строительстве определить невозможно.

01.04.2021 г. Застройщиком в адрес Дольщика было направлено Уведомление, исх. № 01-36 от 26.03.2021 г. о необходимости расторжения Договора участия в долевом строительстве, а также проект соглашения о расторжении, подписанного Застройщиком. Указанное уведомление ответчиком получено, оставлено без ответа. Соглашение о расторжении, подписанное обеими сторонами в адрес Застройщика не поступало.

Ссылаясь на изложенное, истец просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве №280/ПР-А от 18.12.2020 г., подписанный между ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» и гражданином РФ ФИО1.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, настаивает на удовлетворении иска в полном объеме. Не возражает против рассмотрения дела в заочном порядке, в случае неявки ответчика.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела (согласно отчета Почта России), в судебное заседание не явилась, причину неявки суду не сообщила.

При таких обстоятельствах суд полагает, что неявка ответчика вызвана неуважительными причинами и находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие, в порядке заочного производства.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 18.12.2020 г. между застройщиком ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» и дольщиком ФИО1 был подписан договор участия в долевом строительстве №280/ПР-А, по условиям которого застройщиком приняты обязательства о передаче дольщику по завершении строительства объекта долевого строительства - квартиры, инвестиционной площадью 45,10 кв.м., строительный №, расположенной в 1 Литере, 2 подъезде, на 11 этаже, в строящемся «Жилом комплексе по адресу: г-к Анапа, <адрес>» Литеры 1, 2, 3, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>.

Договор согласно п.12.8 подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании ч.3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ, ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит государственной регистрации при этом такая регистрация договора осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Вышеуказанный договор участия в долевом строительстве №280/ПР-А государственную регистрацию не прошел.

07 июня 2018 г. Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в адрес ООО «Фройда-Н» (в настоящий момент ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н») выдано Разрешение №23-301000-556-2018 на строительство объекта капитального строительства «Жилой комплекс по адресу: г-к Анапа, <адрес>» Литеры, 1,2, 3.

25 февраля 2019 г. Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа в связи с корректировкой проектной документации, на основании п.7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ были внесены изменения в Разрешение на строительство, что подтверждается Приложение к разрешению от 07.06.2018 №23-301000-556-2018.

24 августа 2020 г. на основании представления Анапской межрайонной прокуратуры от 12 августа 2020 года Администрация муниципального образования г-к Анапа вынесла постановление № 1792 «Об отмене приложения от 25 февраля 2019 г. к разрешению на строительство от 7 июня 2018 г. № 23-301000-556-2018». Данное постановление направлено в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю и стало основанием приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Данные обстоятельства подтверждаются решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 февраля 2021 г. по делу № А32-39863/2020, которым признано недействительным постановление Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 24.08.2020 г. за № 1792 «Об отмене приложения от 25 февраля 2019 г. к разрешению на строительство от 7 июня 2018 г. № 23-301000- 556-2018».

Решение не вступило в законную силу и обжалуется Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 октября 2020 г. по делу № А32-39863/2020 действие постановления администрации МО г-к Анапа № 1792 от 24.08.2020 г. приостановлено до принятия судом решения по существу.

Был выдан исполнительный лист, который направлен в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Однако, органами Росреестра и администрацией муниципального образования город-курорт Анапа определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 октября 2020 г. по делу № А32-39863/2020 исполнено не было.

Постановлением 15-гo арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 года (дело № 15АП-20664/2020) обжалуемое Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 октября 2020 г. по делу № А32-39863/2020 оставлено в силе, в удовлетворении жалобы отказано.

24.03.2021 г. Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Кроме этого в настоящее время Арбитражным судом Краснодарского края по делу № А32- -1-2949/2020 рассматривается заявление ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» о признании представления Анапской межрайонной прокуратуры от 10 сентября 2020г. № 7-01 /11173 недействительным и его отмене.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у застройщика возможности осуществлять государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства «Жилом комплексе по адресу: г-к Анапа, <адрес>» Литеры 1,2,3.

В соответствии с положениями статей 165-167 Гражданского кодекса РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность, т.е. эта сделка не порождает правовых последствий.

Объективная возможность обеспечить в ближайшее время государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №280/ПР-А от 18.12.2020г. отсутствует по независящим от застройщика обстоятельствам.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право застройщика осуществлять создание или реконструкцию недвижимости, а также подтверждает соответствие проекта требованиям градостроительного плана земельного участка.

Следовательно, осуществление строительства без соответствующего разрешения ведет к признанию постройки самовольной.

В силу ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи).

Таким образом, в случае отмены разрешения на строительство (реконструкцию) продолжать ведение строительных работ категорически запрещается.

Предоставленное ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» право на возведение многоквартирного жилого дома, в части Разрешения на строительство от 7 июня 2018 г. № 23-301000-556-2018 и приложений к нему изменено, то судьба объекта долевого строительства - квартиры, инвестиционной площадью 45,10 кв.м., строительный номер 186 расположенной в 1 Литере, 2 подъезде, на 11 этаже, в строящемся «Жилом комплексе по адресу: г-к Анапа, <адрес>» Литеры 1, 2, 3, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, г-к. Анапа, <адрес> до настоящего времени не определена.

При рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в статьях 5 и 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судом установлено, что строительство «Жилого комплекса по <адрес>» осуществляется за счет денежных средств застройщика.

По условиям спорного договора цена договора уплачивается участником долевого строительства после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке договора участия в долевом строительстве (п.4.1, п.4.2).

Статья 450.1 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

01.04.2021 г. застройщиком в адрес дольщика было направлено Уведомление № 01-36 от 26.03.2021 г. о необходимости расторжения договора участия в долевом строительстве, а также проект соглашения о расторжении, подписанного застройщиком.

Указанное уведомление дольщиком получено, но оставлено без ответа.

В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора в судебном порядке, обязательства считаются прекращенными - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности и законности заявленных требований и удовлетворяет их.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 233-235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик» Фройда – Н» к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве №280/ПР-А от 18.12.2020 г., подписанный между ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» и гражданином РФ ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2021 года.

Председательствующий: