Решение № 3А-102/2024 3А-102/2024~М-126/2024 М-126/2024 от 19 августа 2024 г. по делу № 3А-102/2024

УИД № 69OS0000-03-2024-000249-08

Дело № 3а-102/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 августа 2024 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Иванова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Родионовой Е.А.,

с участием представителей административного ответчика – ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО1 и ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 17.04.2024 № ОРС-69/2024/000392 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

03.06.2024 ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 17.04.2024 № ОРС-69/2024/000392, установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29.02.2024 на основании отчета об оценке от 27.03.2024 № 24-046-1з, составленного оценщиком ООО «Андреев Капиталъ» ФИО4 (НП «СРО АРМО»), в размере 64 000 рублей.

В обоснование иска указал, что арендует названный земельный участок и уплачивает арендную плату, при расчете которой используется кадастровая стоимость. Не соглашаясь с оспариваемым решением Учреждения, административный истец указал, что приведенные в нем доводы несостоятельны, представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка полностью соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебное заседание административный истец ФИО3 и его представитель ФИО5 не явились, представитель административного истца направил в суд заявление, в котором уточнил требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка и просил суд установить кадастровую стоимость указанного в иске объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 212000 рублей.

Представители административных ответчиков: ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании возражали против заявленных требований о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки», разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставили на усмотрение суда, указав при этом, что к заключению судебной экспертизы замечаний не имеют.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО6 направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что возражает против требования о признании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» незаконным, при этом возражений и замечаний относительно выводов судебной экспертизы не имеет и, в случае уточнения административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании судебной экспертизы, оставляет его разрешение на усмотрение суда.

Представители остальных участвующих в деле лиц: Управления Росреестра по Тверской области, ППК «Роскадастр», ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что административный истец арендует земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – ведение огородничества. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 22.11.2021.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2022 в размере 715 275 рублей и подлежит применению с 01.01.2023.

Данная кадастровая стоимость применяется при исчислении арендной платы, подлежащей уплате ФИО3

Вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов регулирует статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченный органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (ГБУ «Центр кадастровой оценки»), созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 г. № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 г. № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01.07.2022.

Таким образом, с 01.07.2022 установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Тверской области в размере рыночной стоимости производится путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц и принятия соответствующих решений ГБУ «Центр кадастровой оценки».

02.04.2024 в бюджетное учреждение поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29.02.2024 в размере 64 000 рублей на основании отчета об оценке от 27.03.2024 № 24-046-1з, составленного оценщиком ООО «Андреев Капиталъ» ФИО4 (НП «СРО АРМО»).

По результатам рассмотрения данного заявления 17.04.2024 ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости по причинам нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок для обращения в суд административным истцом соблюден.

В соответствии с пунктами 13-15 Регламента ГБУ «Центр кадастровой оценки» о предоставлении услуги по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, утвержденного приказом директора бюджетного учреждения от 1 марта 2023 г. № 15/1, отделом администрирования недвижимости и экспертизы Учреждения была проведена проверка отчета об оценке на соответствие требованиям ФСО и Закона об оценке, по итогам которой составлен проект оспариваемого решения, который был рассмотрен и согласован на заседании Экспертного совета, а затем решение было подписано руководителем Учреждения.

Таким образом, оспариваемое решение принято уполномоченным органом, в соответствии с предусмотренной процедурой, в надлежащих форме и виде.

Как следует из оспариваемого решения, причинами его принятия явились допущенные оценщиком ООО «Андреев Капиталъ» ФИО4 при составлении отчета об оценке от 27.03.2024 № 24-046-1з нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые привели к недостоверности полученного результата оценки в размере 64000 рублей.

По мнению Учреждения, при проведении анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, без проведения должного анализа положений градостроительной документации (например, ПЗЗ Михайловского с/п Калининского района), оценщик допустил ошибочный вывод о наиболее эффективном использовании оцениваемого участка как для ведения огородничества. Данный вывод положен в основу применения корректировки на вид разрешенного использования, что критическим образом повлияло на корректность проведенных расчетов. Оцениваемый участок расположен в зоне Ж-1, наибольшая стоимость оцениваемого объекта достигается при его реализации в качестве участка ИЖС назначения. Диапазон рыночных стоимостей земельных участков, предназначенных под ИЖС и ЛПХ в районе расположения объекта оценки, составляет от 300 до 800 рублей за 1 кв.м., что в 8-20 раз превышает стоимость, определенную оценщиком.

Таким образом, оценщиком допущены нарушения п. 12, 13, 14, 15 ФСО № 7.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Для проверки соответствия отчета об оценке от 27.03.2024 № 24-046-1з требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости на 29.02.2024, определением суда от 02.07.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ООО «Олимп» ФИО7

Согласно заключению судебной экспертизы от 25.07.2024 № 672 по результатам проведенного анализа отчета об оценке от 27.03.2024 № 24-046-1з выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и федеральных стандартов оценки, ошибки, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, в том числе нарушения и ошибки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0120401:62.

Так, сведения о проведении осмотра объекта оценки (был проведен осмотр или нет) и об установлении фактического использования участка, также как и источнике данных, позволяющих установить фактическое использование участка, в отчете отсутствуют, отчет вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование.

Кроме того, при обосновании и расчете корректировки на вид использования корректировка для аналога 3 рассчитана неверно. Использовавшийся коэффициент 0,19 соответствует земельным участкам, относящимся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов, что не имеет отношения к установленному для аналога 3 виду использования ЛПХ.

Ввиду того, что в ходе проведения судебной экспертизы выявлены указанные нарушения, в том числе, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, допущенные при составлении отчета об оценке от 27.03.2024 № 24-046-1з, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 29.02.2024 в размере 212000 рублей.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в ходе рассмотрения дела не представлено.

Участвующие в деле лица результаты проведенной судебной экспертизы не оспаривали. При этом административный истец заявленные требования уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее высшее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит ответы на поставленные судом вопросы, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, представлены копии объявлений.

Заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены и в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у Учреждения наличествовали установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку оценщиком, составившим отчет об оценке от 27.03.2024 № 24-046-1з, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, и, соответственно, оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, и для принятия иного решения, отличного от оспариваемого, не имелось.

С учетом изложенного оспариваемое административным истцом решение Учреждения от 17.04.2024 № ОРС-69/2024/000392 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принято в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, прав административного истца, обратившегося в суд за защитой, не нарушает, а потому его требование о признании решения Учреждения незаконным следует оставить без удовлетворения.

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 29.02.2024 в размере 212000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.02.2024 в размере 212000 рублей.

В удовлетворении требования ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 17.04.2024 № ОРС-69/2024/000392 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Д.А. Иванов

В окончательной форме решение принято 21.08.2024.

Судья Д.А. Иванов