Решение № 2А-1071/2019 2А-1071/2019~М-808/2019 М-808/2019 от 14 апреля 2019 г. по делу № 2А-1071/2019

55RS0005-01-2019-000987-08

Дело № 2а-1071/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть объявлена 15 апреля 2019 года

Мотивированное решение составлено 22 апреля 2019 года

Первомайский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А. при секретаре судебного заседания Пелагеиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности осуществить регистрационные записи об ипотеке по договору о долевом участии в инвестировании строительства,

установил:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (сокращенное наименование – Управление Росреестра по <адрес>) о признании незаконными действия административного ответчика и возложении обязанности осуществить регистрационные записи об ипотеке по договору о долевом участии в инвестировании строительства.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Первомайского районного суда <адрес> № и заявления ФИО1 Управлением Росреестра по <адрес> был зарегистрирован договор о долевом участии в инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Промышленно-Энергетическая компания» (сокращенное наименование – общество с ограниченной ответственностью «Сибирская Промышленно-Энергетическая компания») (далее по тексту – ООО «СПЭК»).

Между тем ипотека в силу закона была зарегистрирована регистрирующим органом только на земельный участок, выделенный под строительство объекта долевого строительства.

Указанные действия нарушают права административного истца, поскольку ипотека в силу закона не была зарегистрирована на земельный участок по адресу: <адрес>, который был приобретен ООО «СПЭК» в собственность и освоен для строительства объекта долевого строительства по вышеуказанному договору.

Считает, что объект долевого строительства находится в залоге у ФИО1 согласно положениям Федерального закона № 214-ФЗ, следуя судьбе земельного участка.

Неоднократный отказ регистрирующего органа в регистрации прав собственности ООО «СПЭК» на объект долевого строительства и договора долевого участия объекта привел к нарушению права ФИО1 на удовлетворение требований о взыскании неустойки к новому собственнику объекта долевого строительства.

Кроме того, утверждает, что объектом долевого строительства является не только незавершенный строительством объект, но и созданные для его обслуживания вспомогательные объекты недвижимости долевого строительства, в связи с чем ипотека в силу закона возникает на все здания, сооружения, не включенные в договор.

В частности, такие объекты прав, как <данные изъяты><данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

При этом на торги в рамках банкротства юридического лица объекты были выставлены единым лотом.

Поскольку право собственности на объект долевого строительство должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество как совокупность указанных объектов в целом, постольку ипотека в силу Федерального закона № 214-ФЗ должна быть зарегистрирована на все объекты.

На основании изложенного, с учетом требований, заявленных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, просит возложить на административного ответчика обязанность осуществить регистрационные записи об ипотеке в пользу ФИО1 в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ на объект долевого строительства по адресу: <данные изъяты>

Считает, что срок на обращение в суд с административным иском не пропущен, поскольку о нарушении своих прав действиями регистрирующего органа узнала по результатам рассмотрения гражданского дела № Центральным районным судом <адрес>, которым было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании неустойки с нового собственника объектов недвижимого имущества открытого акционерного общества «Омскметаллооптторг» (сокращенное наименование – ОАО «ОММЕТ»).

Согласно отзыву Управления Росреестра по <адрес> и дополнительному отзыву к нему во исполнение решения <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в инвестировании строительства офисного комплекса по <адрес>, заключенного между ФИО1 и ОО «СПЭК». В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ запись о государственной регистрации договора и ипотеки в силу закона была внесена в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, предоставленный по договору аренды застройщику на строительства офисного комплекса по <адрес> в ЕГРН сведений об ипотеке в силу закона в отношении остальных объектов прав основаны на неверном толковании норм права. При этом застройщик ОО «СПЭК» был ликвидирован без передачи прав и обязанностей иному лицу, а собственники спорных объектов ОАО «ОММЕТ» и <данные изъяты> застройщиками объекта не являются, обязательственных отношений с ФИО1 не имеют. Считает, что ФИО1 был пропущен срок для обращения в суд с административным иском, поскольку о нарушении своих прав административный истец узнал ДД.ММ.ГГГГ, в то время как с административным иском обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ. В ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости – <данные изъяты>). Сведениями распорядительных документах, свидетельствующих о строительстве офисного комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты>, регистрирующий орган не располагает.

В судебном заседании ФИО1 поддержала доводы административного иска в полном объеме.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по <адрес> –ФИО2 полностью поддержала доводы отзыва на административный иск.

Заинтересованный лица – департамент имущественных отношений Администрации <адрес> и ОАО «ОММЕТ» своих представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства.

Департамент имущественных отношений Администрации <адрес> просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее по тексту – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов дела следует и установлено судебным разбирательством, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СПЭК» заключен договор долевого участия в инвестировании строительства. По условиям п. 1.1 договора предметом сделки явилось долевое участие в инвестировании строительства и ввод в эксплуатацию офисного комплекса по <адрес> административном округе <адрес> с целью получения в собственность офисных помещений, указанных в п. 1.2 данного договора. Местоположение здания определено топографическим планом (Приложение № в договору) (л.д. 5-8 том 1).

Согласно п. 1.2 договора заказчик ООО «СПЭК» принял на себя обязательства передать инвестору ФИО1 после ввода в эксплуатацию офисного комплекса для последующего оформления в собственность офисное помещение между <данные изъяты> департаментом строительства Администрации <адрес> (п. ДД.ММ.ГГГГ).

Решением <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СПЭК» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности было отказано. Вместе с тем судом установлено, что между ФИО1 и ООО «СПЭК» возникли правоотношения, урегулированные ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (л.д. 44-48 том 1). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменений.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенный строительством с проектируемым назначением – <данные изъяты> Объект находится на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не содержит сведений об обязательствах по указанному договору аренды (л.д. 135-137 том 1). Кроме того, согласно делу правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> исключен из реестра договоров пользования муниципальным имуществом в связи с прекращением деятельности юридического лица. На основании заявления департамента имущественных отношений Администрации <адрес> регистрирующим органом совершена запись о прекращении ограничения права на основании распоряжения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 231-235 том 1).

Решением <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, на Управление Росреестра по <адрес> была возложена обязанность осуществить государственную регистрацию заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СПЭК» договора № долевого участия в инвестировании строительства офисного комплекса по <адрес> административного округа <адрес> (л.д. 53-58 том 1).

По правилам ч. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Указанное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ исполнено регистрирующим органом, что усматривается из раздела 2 подраздела 4 выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с указанием в качестве ограничения прав – ипотека в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 135-137 том 1).

Довод административного истца о том, что Управлением Росреестра по <адрес> было необоснованно отказано в регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ при первичных обращениях ФИО1 до вынесения судом соответствующего решения не может быть признан состоятельным.

Судебным разбирательством установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 обращалась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлениями о регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ два раза.

В частности, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с заявлением о регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства офисного комплекса от <данные изъяты> года №. К заявлению ФИО1 представляла копию решения <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-6 том 2).

Между тем ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ была приостановлена в связи с тем, что предоставленный договор № не подлежит государственной регистрации, поскольку разрешение на строительство получено после вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем действие данного закона на такие правоотношения не распространяется. Кроме того, за государственной регистрацией договора обратилась лишь одна стороны договора – ФИО1 (л.д. 7-9 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства офисного комплекса, поскольку право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просила заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ» от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ. Кроме того, за государственной регистрацией договора вторая сторона договора – ООО «СПЭК» не обращалась (л.д. 10-12 том 2).

Указанные решения Управления Росреестра по <адрес> ФИО1 не обжаловались, что не отрицала в судебном заседании сама административный истец.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации в силу закона ограничения права на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> на основании решения <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-26 том 2). При этом, как указано выше, формально действие договора аренды данного земельного участка прекращено <данные изъяты>

Поскольку обязанность зарегистрировать договор долевого участия в инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ была возложена на Управление Росреестра только вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, постольку утверждение ФИО1 об ином порядке регистрации спорных правоотношений не обоснованы.

Обстоятельства обращения ООО «СПЭК в <данные изъяты> годах в Управление Росреестра с заявлениями о регистрации права собственности на объект, незавершенный строительством, на существо рассматриваемого спора не влияют, поскольку право собственности за ООО «СПЭК» было признано судом только в <данные изъяты>, решения Управления Росреестра по <адрес> ООО «СПЭК» не оспаривались. Кроме того, доли в праве собственности на объект, незавершенный строительством, в <данные изъяты> принадлежали нескольким лицам, что усматривается из судебных решений, имующихся в деле правоустанавливающих документов

Следует также отметить, что применительно к положениям ч. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ ФИО1 не лишена была возможности реализовать право регистрации ограничений прав в силу закона на объект незавершенный строительством с кадастровым номером <данные изъяты>, однако с соответствующим административным иском обратилась в районный суд только в <данные изъяты>

Так, определением <данные изъяты> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СПЭК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура наблюдения, а определением от ДД.ММ.ГГГГ в отношении общества открыто конкурсное производство (л.д. 21-22 том 1).

Определением <данные изъяты> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, подлежавшему немедленному исполнению, за ООО «СПЭК» было признано право на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством с проектируемым назначением – нежилое и условным номером <данные изъяты>

В дальнейшем на основании договоров купли-продажи №№, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между покупателем ОАО «ОММЕТ» и продавцом ООО «СПЭК» в лице конкурсного управляющего <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством с проектируемым назначением – нежилое и условным номером <данные изъяты>, а также сооружение <данные изъяты>

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанные объекты недвижимого имущества: <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством с проектируемым назначением – <данные изъяты>

Определением <данные изъяты> суда Омской области от <данные изъяты> года завершено конкурсное производство в отношении ООО «СПЭК» <данные изъяты> о чем в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц имеются сведения о том, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «СПЭК» ликвидировано вследствие банкротства (л.д. 38-40 том 1).

Таким образом, на момент рассмотрения административного иска по настоящему делу обеспечение исполнения обязательств застройщика ООО «СПЭК» путем внесения записи об ипотеке в отношении объектов недвижимого имущества, которое в настоящее время не принадлежит застройщику, не возможно по определению, учитывая положения ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ.

При этом решением <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что само по себе приобретение ОАО «ОММЕТ» долей в объекте незавершенном строительством не свидетельствует о возникновении у ОАО «ОММЕТ» прав и обязанностей застройщика и о наличии каких-либо обязательственных правоотношений с ФИО1 (л.д. 59-60 том 1). К тому же из выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что земельный участок, расположенный в <адрес> предназначен для объектов жилой застройки (л.д. 128-129 том 1).

<данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством с проектируемым назначением – нежилое и условным номером <данные изъяты> принадлежат другому лицу, не обременного обязательствами застройщика.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> на котором расположен объект незавершенный строительством, предназначены для общественно-деловых целей для размещения гаражей и автостоянок и строительства офисного комплекса соответственно. Данные земельные участки являются муниципальной собственностью. При этом ограничение прав на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, выделенный под строения, сохраняет свое действие по настоящее время в пользу ООО «СПЭК», что усматривается из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество <данные изъяты> (л.д. 207-217 том 1, 125-127 том 1 соответственно).

Вместе с тем, как указано выше, сооружение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, принадлежит ОАО «ОММЕТ».

Таким образом, возложение на регистрирующий орган обязанности внести запись об ипотеке в сведения о зарегистрированных правах невозможно без учета интересов собственников недвижимого имущества.

В настоящее время права на такой объект недвижимого имущества, как имущественный комплекс, который бы состоял из указанных объектов недвижимого имущества, не зарегистрированы.

ФИО1 не лишена была и права требования возмещения убытков, вызванных неисполнением договора, однако не сделала этого в рамках банкротства, выражая намерение получить объект в натуре.

Применительно к положениям ч. 2 ст. 227 КАС РФ основанием для удовлетворения заявления о признании незаконным решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, является наличие совокупности двух необходимых условий: несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативному правовому акту и нарушение прав, свобод и законных интересов заявителя.

Такая совокупность в данном случае отсутствует.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения административного иска отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 226, 227 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности осуществить регистрационные записи об ипотеке по договору о долевом участии в инвестировании строительства оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

мотивированное решение составлено 22.04.2019 года, не всутпило в законную силу